Покупка недвижимости на Кипре

Могут ли иностранцы купить недвижимость на Кипре?

Кипр - перспективный, но регулируемый рынок. Иностранцы могут купить недвижимость как на Кипре, так и в Турецкой Республике Северного Кипра, однако есть определенные условия.

На Кипре условия покупки различаются в зависимости от того, является ли покупатель гражданином или не гражданином ЕС:

• Граждане ЕС: Граждане ЕС имеют те же права собственности, что и граждане Кипра. Они могут покупать и владеть недвижимостью на Кипре без каких-либо ограничений.
• Неграждане ЕС: Гражданам стран, не входящих в ЕС, разрешается владеть одним объектом недвижимости, а площадь земельного участка не должна превышать 4014 квадратных метров. Обычно требуется получение разрешения Совета министров на покупку собственности, особенно если речь идет о более крупных земельных участках или определенных типах недвижимости.

Всем иностранцам, заинтересованным в покупке недвижимости на Северном Кипре, разрешается владеть одним объектом недвижимости - квартира, земельный участок площадью не более 1338 квадратных метров или дом с участком площадью 6691 квадратный метр (дальнейшее строительство на участке запрещено). Для покупки недвижимости требуется получить разрешение от Совета Министров путем подачи заявления в Министерство внутренних дел (обычно занимает от 3 до 12 месяцев).

Как иностранцу купить недвижимость на Кипре?

Покупка недвижимости на Кипре (как в Республике Кипр, так и на Северном Кипре) иностранцем состоит из нескольких этапов:

• Определите бюджет и предпочтения: Прежде чем начать поиск недвижимости, определите свой бюджет. Учитывайте предпочитаемое расположение и тип недвижимости – вилла или квартира.
• Работайте с лицензированным агентом по недвижимости и адвокатом: Рынок недвижимости Кипра строго регулируется, поэтому необходимо работать с лицензированным агентом по недвижимости и адвокатом. Мы действуем в ваших интересах и подбираем качественную недвижимость по конкурентоспособным ценам. Мы также можем предоставить надежных адвокатов по недвижимости.
• Предложение: Если недвижимость соответствует вашим потребностям, вы можете сделать предложение через агента по недвижимости. Адвокат поможет гарантировать соблюдение правовых норм.
• Разрешение на покупку: Для покупки недвижимости на Кипре иностранцы должны получить разрешение Совета министров. Для этого необходимо подать заявку вместе с необходимыми документами.
• Юридическое представительство: как покупатель, так и продавец должны нанять адвокатов, которые обеспечат соблюдение всех юридических формальностей и подтвердят, что собственность не имеет обременений.
• Подписание договора: Договор купли-продажи должен включать подробную информацию о сторонах, об имуществе и условиях оплаты. На Северном Кипре подписание договора должно проходить в присутствие свидетелей. Ваш адвокат зарегистрирует договор в кадастровом управлении, защитив ваши права как покупателя.
• Финансовые операции и оплата налогов: После подписания договора переведите средства в соответствии с согласованными условиями. Налоги включают гербовый сбор, НДС и налог на передачу права собственности.
• Заключение сделки: после получения разрешения правительства право собственности оформляется на ваше имя, что означает заключение сделки и официально делает вас владельцем недвижимости.

Стоимость покупки недвижимости на Кипре

При покупке недвижимости на Кипре необходимо учитывать следующие налоги и сборы:

• НДС (налог на добавленную стоимость): НДС применяется только к новой недвижимости. Стандартная ставка составляет 19%, но при определенных условиях она может быть снижена до 5%, например, для покупателей, впервые покупающих недвижимость и планирующих использовать недвижимость в качестве основного места жительства.
• Налог на передачу собственности: при перепродаже недвижимости, где НДС не применяется, взимается налог на передачу собственности. Это многоуровневый налог, зависящий от стоимости недвижимости:

3% для недвижимости стоимостью до 85 000 евро.
5% для недвижимости стоимостью от 85 000 до 170 000 евро.
8% для недвижимости стоимостью более 170 000 евро​.

• Гербовый сбор: применяется как к новой, так и к вторичной недвижимости и варьируется от 0% до 0,2% от стоимости недвижимости. В частности, недвижимость стоимостью от 5 000 до 170 000 евро облагается налогом по ставке 0,15%, а недвижимость стоимостью более 170 000 евро — по 0,2%.

При покупке недвижимости на Северном Кипре взимаются следующие налоги и сборы:

• НДС (налог на добавленную стоимость): При получении ключей взимается единовременный налог на недвижимость в размере 5%, применяющийся к первой продаже недвижимости. Если вы покупаете вторичную недвижимость и этот налог уже был уплачен предыдущим владельцем, вам не нужно будет платить его снова.
• Налог на передачу собственности: составляет 12% от кадастровой стоимости. Это относится ко всем покупкам, и иностранцы обязаны платить его при получении документов, подтверждающих право собственности. Граждане Северного Кипра и Турции платят налог на передачу права собственности в размере 6% при покупке недвижимости или 3%, если они покупают недвижимость впервые. Половина налога уплачивается во время регистрации договора, а оставшаяся часть - при передаче документа, подтверждающего право собственности.
• Гербовый сбор: установлен в размере 0,5% от цены продажи и подлежит уплате в налоговую инспекцию Северного Кипра до регистрации договора купли-продажи в кадастровом управлении.

Правовые аспекты покупки недвижимости на Кипре

Важность работы с адвокатом и агентом по недвижимости

Для соблюдения всех юридических формальностей при покупке недвижимости на Кипре необходимо работать с адвокатом. Убедитесь, что ваш адвокат зарегистрирован в Коллегии адвокатов Республики Кипр или Северного Кипра. При подписании договора купли-продажи должны присутствовать адвокаты покупателя и продавца.

Выбор надежного агентства недвижимости - ключ к беспрепятственной и безопасной покупке. Работа лицензированного агента по недвижимости выходит за рамки поиска подходящей объекта: он сопроводит вас на каждом этапе сделки, проведет переговоры и решит формальности. Личное присутствие необязательно, вы можете уполномочить агента действовать от вашего имени по доверенности.

Ограничения на покупку

На Кипре граждане ЕС имеют те же права собственности, что и граждане Кипра, что позволяет им покупать и оформлять на себя любое количество объектов недвижимости без ограничений.

Однако граждане стран, не входящих в ЕС, должны получить разрешение на регистрацию собственности на свое имя после подписания договора купли-продажи, при этом они могут приобрести только одну единицу — квартиру, дом/виллу с участком площадью не более 4014 квадратных метров или земельный участок, не превышающий ту же площадь.

Аналогичные правила применяются к покупателям недвижимости на Северном Кипре: иностранцу разрешено владеть только одним объектом, и требуется получить разрешение на покупку от Совета министров. Разрешается купить дом на Северном Кипре с участком площадью не более 6691 квадратного метра, при этом дополнительное строительство на этом участке запрещено.

Право собственности на Северном Кипре

Турецкая Республика Северного Кипра признает различные подтипы прав собственности, такие как обменные и компенсационные титулы (турецкие и обменные кочаны). Однако, по сути, официально существует только один документ, подтверждающий право собственности, который является действующим и имеет значение для продавцов и покупателей.

Свидетельство о праве собственности выдается только после получения разрешения на покупку, процесс может занять от 3 до 12 месяцев. Однако подписание договора купли-продажи недвижимости в присутствии нотариуса дает покупателю полные права на недвижимость во время ожидания документа о праве собственности.

Ипотека и рассрочка на Кипре

Купить недвижимость на Кипре можно в ипотеку и в рассрочку застройщика:

Банковский кредит и ипотека

Получить кредит или ипотеку для покупки недвижимости на Кипре могут только резидентам, имеющие разрешение на работу или вид на жительство. Нерезиденты и туристы также не могут получить кредит на покупку недвижимости на Северном Кипре.

Большинство банков Кипра предоставляют ипотечные продукты на следующих условиях:

• Коэффициент "кредит-залог" (LTV): банки на Кипре обычно финансируют до 70-80% кадастровой стоимости недвижимости для граждан ЕС и около 50-60% для неграждан ЕС, с обязательным первоначальным взносом 20-50%. На Северном Кипре местные и международные банки обычно финансируют до 50% кадастровой стоимости недвижимости.
• Процентные ставки: могут быть фиксированными или переменными: от 3,5% до 5% годовых на Кипре и 5-13% годовых на Северном Кипре.
• Период погашения: условия погашения варьируются в пределах 10-40 лет, но на Северном Кипре сроки часто ограничиваются 10 годами. На дату погашения кредита заемщикам должно быть не более 65 лет.
• Требуемые документы: заявители должны предоставить полную документацию, включая паспорт, подтверждение дохода, кредитную историю, договор купли-продажи и отчет об оценке недвижимости.
• Время одобрения: процесс одобрения кредита обычно занимает около 1–2 месяцев.

Рассрочка от застройщика

Многие застройщики Кипра предлагают рассрочку на новые проекты: гибкие графики оплаты на несколько лет. Первоначальный взнос варьируется от 10% до 50%. Рассрочка предоставляется только на строящиеся или на только введенные в продажу проекты.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Сколько времени занимает покупка недвижимости на Кипре?
О: Покупка недвижимости на Кипре может занять 3-12 месяцев и включает резервирование, юридическую проверку, получение разрешения на покупку, подписание договора и его регистрацию в Земельном реестре и получение свидетельства о праве собственности.

Вопрос: Есть ли налоги на недвижимость на Кипре?
О: При покупке недвижимости в Республике Кипр и на Северном Кипре применяются следующие налоги и сборы:

Для недвижимости на Кипре:

НДС (налог на добавленную стоимость): Применяется только к новым объектам, стандартная ставка НДС составляет 19%. Однако покупатели, впервые покупающие недвижимость с намерением использовать ее в качестве своего основного места жительства, могут претендовать на льготную ставку в размере 5%.

Налог на передачу права собственности: применяется, если объект не облагается НДС. Тарифы распределяются в зависимости от стоимости недвижимости:

3% на недвижимость стоимостью до 85 000 евро.
5% на недвижимость стоимостью от 85 000 до 170 000 евро.
8% на недвижимость стоимостью более 170 000 евро.

Гербовый сбор: взимается как с новой, так и со вторичной недвижимости. Тарифы:

0,15% на недвижимость стоимостью от 5 000 до 170 000 евро.
0,2% на недвижимость стоимостью более 170 000 евро.

Для недвижимости на Северном Кипре:

НДС (налог на добавленную стоимость): единовременный налог на недвижимость в размере 5% взимается при получении ключей при первой продаже. При покупке вторичной недвижимости, где этот налог был ранее уплачен, дополнительный НДС не требуется.

Налог на передачу права собственности: иностранцы платят налог в размере 12% от кадастровой стоимости недвижимости, граждане Северного Кипра и Турции платят 6% или 3%, если покупают недвижимость впервые. Налог уплачивается в два этапа: половина при регистрации договра, оставшаяся часть - при передаче документа, подтверждающего право собственности.

Гербовый сбор: установлен в размере 0,5% от продажной цены и подлежит оплате до регистрации договора купли-продажи в кадастровом управлении.

Вопрос: Каков залог для покупки недвижимости на Кипре?
О: В Республике Кипр резервационный залог составляет 3% и гарантирует, что недвижимость будет снята с продажи. Важно уточнить, является ли залог возвратным. При подписании договора необходимо будет внести от 20% до 30% от общей стоимости объекта. 

На Северном Кипре обычно требуется невозвратный залог в размере от 2000 до 10 000 фунтов стерлингов в зависимости от объекта недвижимости. Иногда залог можно вернуть в течение определенного периода или при определенных условиях.

Вопрос: Могу ли я жить на Кипре, если куплю недвижимость?
О: Да, вы можете жить на Кипре, если купите там недвижимость. После покупки недвижимости вы можете подать на вид на жительство, который позволит легально проживать в регионе.

Вопрос: Есть ли ограничения на покупку недвижимости в определенных районах Кипра?
Ответ: Иностранцы, как правило, могут покупать недвижимость на Кипре везде, но в некоторых районах, особенно в военных зонах и вблизи границ, действуют ограничения в целях безопасности.

Вопрос: Нужен ли вид на жительство для покупки недвижимости на Кипре?
О: Нет, для покупки недвижимости на Кипре вид на жительство не нужен. Однако, если вы планируете проживание в течение длительного периода, необходимо получить соответствующую визу или вид на жительство.

Вопрос: Как убедиться в законности покупки?
Ответ: Важно работать с независимым адвокатом, зарегистрированным в Коллегии адвокатов Республики Кипр или Северного Кипра. Адвокат проведет тщательную проверку правового статуса недвижимости, включая проверку на наличие ограничений или ипотеки, а также наличие у застройщика необходимых разрешений.

Вопрос: Можно ли купить недвижимость на Кипре на стадии строительства?
О: Да, можно купить недвижимость на стадии строительства как на Кипре, так и на Северном Кипре. Стоит обратить внимание на:

Юридическое представительство: Юридическое представительство необходимо для понимания особенностей законодательства о собственности на Кипре. Это помогает защитить ваши права как покупателя, включая гарантию того, что застройщик владеет землей и нет никаких непогашенных залогов или ипотечных кредитов. Получение разрешения на покупку также служит дополнительной проверкой законности сделки.

Выбор подходящего застройщика: Важно выбрать застройщика с хорошей репутацией: некоторые могут начать строительство без необходимых разрешений, что приведет к судебным разбирательствам и возможному сносу. ТЕРРА Real Estate работает только с надежными застройщиками, дорожащими своей репутацией.

Вопрос: Нужно ли страхование имущества на Кипре и что оно покрывает?
Ответ: Рекомендуется застраховать недвижимость на Кипре, но комплексной страховки, охватывающей все аспекты, здесь нет. Кипр предлагает отдельные планы для различных рисков - кража, кража со взломом, пожар, стихийные бедствия и страхование ответственности перед третьими лицами. Стоимость страхования варьируется в зависимости от типа имущества, общей страховой стоимости и характера причиненного ущерба.

Вопрос: Можно ли купить землю на Кипре и построить недвижимость?
Ответ: На Кипре иностранцы могут купить землю площадью не более 4014 квадратных метров. В крупных городах Республики Кипр, таких как Лимассол и Пафос, высота зданий ограничивается пятью этажами в центре города и меньшим количеством этажей в пригороде. В пригородах Лимассола разрешено строительство до четырех этажей, а в жилых зонах Пафоса — три этажа. В Никосии, Ларнаке и на южном побережье допускается строительство высотных зданий. Запрещено строительство подвалов в зданиях по всему Кипру, и существуют строгие правила относительно минимального расстояния между зданиями, чтобы обеспечить достаточное количество солнечного света для всех жильцов.

Строительство на Кипре регулируются двумя основными документами: Законом о городском и земельном планировании (TCP), контролирующем все - от архитектурных стандартов до безопасности (например, детекторы дыма в жилых домах), и Строительный кодекс Кипра (CBC), подробно описывающий технические характеристики строительства, безопасности, огнестойкости и энергоэффективности.

В Турецкой Республике Северного Кипра иностранец может купить только один участок земли с максимальной площадью 1338 квадратных метров и возвести на нем только один объект недвижимости.

Строительство на Северном Кипре подвергается различным ограничениям, особенно за пределами муниципальных территорий, где застройка может быть ограничена 5-20% земли. Существуют также особые правила, касающиеся близости к береговой линии и высоты зданий. Например, во многих частях Северного Кипра запрещено строительство зданий выше двух этажей.

Дополнительная информация о покупке недвижимости на Кипре

Заинтересованы в покупке недвижимости на Кипре? Позвоните, напишите по электронной почте и в наш онлайн-чат, чтобы получить консультацию сегодня - мы отвечаем на каждое сообщение!