Türkiye'de Kısa Süreli Kiralamalara İlişkin Yeni Düzenlemeler

Ekim 2023'te Türkiye, Airbnb gibi platformlar üzerinden yapılan kısa süreli kiralamaları düzenleyen 7464 Sayılı Kanun'u kabul etti.1 Ocak 2024'te yürürlüğe giren bu kanun, ev sahiplerinin veya sınırlı mülkiyet hakkına sahip kişilerin bu tür kiralamalar için 100 günle sınırlı olmak üzere Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan özel izin almasını zorunlu kılıyor. Yönetmelik, hem kiracılar hem de ev sahipleri için uymaları gereken kuralları ve sorumlulukları özetliyor. Ayrıca, bu düzenlemelere uyulmaması durumunda uygulanacak cezaları da belirliyor.

Son zamanlarda yapılan yasal değişikliklerle kira piyasası daha sıkı bir şekilde kontrol altına alınmaya çalışılıyor. Bu değişikliklerin arkasındaki temel sebep, son dönemdeki emlak fiyatlarındaki ve kiralardaki fahiş artışlara tepki olarak görülüyor. Hükümet tarafından kira artışlarına yıllık maksimum %25 sınırı getirilmesinin ardından, mülk sahipleri ile kiracılar arasında hukuki anlaşmazlıklarda da artış yaşandı. Bu karmaşık yasal süreçlerden kaçınmak için birçok mülk sahibi, çevrimiçi platformlar aracılığıyla kısa süreli kiralama modeline yöneldi.

Kısa vadeli piyasa analizleri ise önemli sayıda mülkün yasa dışı olarak kiraya verildiğini, turist kiralamalarından bir yılda yaklaşık 52 milyar liralık yasa dışı kâr elde edildiğini gösterdi.

Türkiye'de Kısa Süreli Kiralamalara İlişkin Yeni Kanun Nedir?

Yeni yasayla beraber Türkiye'de emlak kiralama pazarında önemli değişiklikler yaşandı. Özellikle kısa dönemli turist kiralamalarını hedef alan yeni bir yasa, bu alandaki düzenlemeleri sıkılaştırıyor.

Yeni yasaya göre, evlerini 100 güne kadar turistlere kiralamak isteyen ev sahipleri artık Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan özel izin almak zorunda. Bu izinler, ilgili illerin valilikleri tarafından veriliyor. 100 günü aşan kiralamalar bu kurala tabi değil. Bu yeni düzenlemelerin, Türkiye'deki emlak kiralama pazarını nasıl etkileyeceği merak konusu. Özellikle Airbnb gibi kısa dönemli kiralama platformlarının bu durumdan nasıl etkileneceği ve kiralara nasıl yansıyacağı önümüzdeki günlerde daha net olacak.

Turistik kiralama yapılan binalarda, mülkün bu amaçla kayıtlı olduğunu gösteren özel işaretler asılması gerekiyor. Ayrıca, çok üniteli binalarda, mal sahibinin turistik kiralama faaliyetlerine başlamadan önce binadaki diğer tüm sakinlerden oybirliğiyle onay alması şarttır. Bu sayede binada yaşayan herkes, mülkün kısa süreli turistik konaklama amacıyla kullanılmasına rıza göstermiş oluyor. Bu düzenlemenin amacı, turistik kiralama faaliyetlerinin bina sakinlerinin yaşam kalitesini olumsuz etkilemesini önlemektir.

Bir apartmanın kayıtsız otele dönüşmesini ve apartman sakinlerinin huzurunun bozulmasını önlemek için bazı yasal düzenlemeler mevcuttur. Bu düzenlemelere göre, bir apartmanda en fazla bağımsız bölümün %25'i apartman oteli olarak kullanılabilir. Eğer bir apartmanda beşten fazla bağımsız bölüm apartman oteli olarak kullanılacaksa, bu durumda maliklerin işletme ruhsatı alması gerekir. 

Bu yasa, konutların turizm amaçlı kiralanmasını yasaklıyor. Bu, kiracıların bu tür mülkleri üçüncü kişilere kiralamalarını da engelliyor. Yasanın amacı, konutların asıl amacına uygun olarak kullanılmasını ve konut sıkıntısının önüne geçilmesini sağlamak. Ancak, yasa bazı istisnalar da içeriyor. Örneğin, tüzel kişilerin çalışanlarına konut kiralamalarına izin veriliyor. 

İstisnasız tüm konaklama sağlayıcı türlerinin %2 konaklama vergisi ödemesi gerekmektedir. Ayrıca bu tesislerin sunduğu tüm hizmetler de %2 konaklama vergisine tabidir.

Yasayı İhlal Etmenin Cezaları Nelerdir?

Yeni yasa, uymayanlara ciddi yaptırımlar getiriyor. İlk ihlalde mülk sahiplerine 100.000 TL(yaklaşık 3.500 Dolar) para cezası kesiliyor. Bu ceza ikinci ihlalde 500 bin TL(yaklaşık 18.000 Dolar)'ye, üçüncü ve sonraki ihlallerde ise 1 milyon TL(yaklaşık 36.000 Dolar)'ye kadar çıkıyor. Yetkisiz kiraya verme ise her sözleşme için 100.000 TL ceza ile cezalandırılıyor.

Kiralık mülkleri listeleyen e-ticaret platformları, artık gerekli izinleri almamış ilanları platformlarından kaldırmak zorundalar. Bu yasal düzenlemeye uymayan platformlar, her izinsiz ilan için 3.500 ABD doları para cezasıyla karşı karşıya kalacak.

Yeni Kanun Türkiye'deki Kira Piyasasını Nasıl Etkileyecek?

Son zamanlarda çıkan bir yasa, Türkiye'deki kiralama pazarında, özellikle kısa vadeli turistik kiralamaları etkileyecek önemli değişiklikler getiriyor. Bu değişiklikler, turistik mülk kiralama sektörünü daha sıkı bir şekilde düzenlemeyi amaçlıyor. Uzmanlar, bu yasanın kira fiyatlarını ortalama %30 civarında artıracağını tahmin ediyor. Bu artışın bir sebebi de kiralık mülklerin sayısında beklenen azalma.

Ruhsat alma, plaka takma, gerekli belgeleri toplama ve turistik faaliyetler için vergi ödeme gibi ek maliyetlerin, net kira gelirinin önemli bir kısmını oluşturacağı öngörülüyor. Bu durum, lisanslı kiralık mülk sahipleri ile bir veya iki yıldızlı otel sahipleri arasında turist çekme konusunda bir rekabete yol açabilir.

Bu kanunun temel amacı, kiralama sektöründe şeffaflığı ve düzeni artırmak, kiracıların haklarını ve korunmasını geliştirmek ve Türkiye turizm sektöründe hem mülk sahipleri hem de turistler için daha güvenli ve adil bir ortam oluşturmaktır.