Nowe zasady wynajmu krótkoterminowego w Turcji

W październiku 2023 r. Turcja wprowadziła Ustawę nr 7464 o Wynajmie nieruchomości mieszkalnych na cele turystyczne oraz zmiany niektórych przepisów, skupiającą się na krótkoterminowym wynajmie powierzchni mieszkalnych na potrzeby turystyki, np. za pośrednictwem platform takich jak Airbnb. Ustawa weszła w życie 1 stycznia 2024 r. i nakłada na właścicieli nieruchomości lub osoby posiadające ograniczone prawa majątkowe obowiązek uzyskania specjalnego zezwolenia wydanego przez tureckie Ministerstwo Kultury i Turystyki na taki wynajem krótkoterminowy, ograniczony do 100 dni. Rozporządzenie to określa obowiązki i wymagania zarówno najemców, jak i właścicieli oraz ustanawia kary za nieprzestrzeganie tych przepisów.

Ta zmiana legislacyjna ma na celu wzmocnienie kontroli nad rynkiem najmu i jest postrzegana jako odpowiedź na znaczące podwyżki cen nieruchomości i czynszów. Ponadto nastąpił wzrost sporów prawnych między właścicielami nieruchomości a najemcami po tym, jak rząd nałożył limit podwyżek czynszów w wysokości maksymalnie 25% rocznie. Aby ominąć te zawiłości prawne, wielu właścicieli nieruchomości zdecydowało się na wynajem krótkoterminowy za pośrednictwem platform internetowych.

Z kolei krótkoterminowa analiza rynku wykazała, że znaczna liczba nieruchomości była wynajmowana nielegalnie, a około 52 miliardy lir tureckich nielegalnie uzyskało w ciągu roku zysk z wynajmu turystycznego.
​

Jakie jest nowe prawo w Turcji dotyczące wynajmu krótkoterminowego?

Nowa ustawa znacząco zaostrza regulacje na tureckim rynku wynajmu nieruchomości, szczególnie ukierunkowana na rozwijający się sektor krótkoterminowego wynajmu turystycznego.

Zgodnie z nowymi przepisami właściciele nieruchomości chcący wynająć lokale mieszkalne turystom na okres do 100 dni muszą uzyskać specjalne zezwolenie Ministerstwa Kultury i Turystyki. Zezwolenia te wydawane są przez urzędy wojewódzkie odpowiednich województw. Wypożyczenia przekraczające 100 dni nie podlegają tej zasadzie.

W budynkach, w których oferowane są mieszkania do wynajmu turystycznego, należy umieścić specjalne tabliczki informujące, że nieruchomość jest zarejestrowana w tym celu. Ponadto w przypadku nieruchomości znajdujących się w budynkach wielomieszkaniowych właściciel musi uzyskać jednomyślną zgodę wszystkich pozostałych mieszkańców budynku przed przystąpieniem do wynajmu. Dzięki temu wszyscy zamieszkujący budynek wyrażają zgodę na wykorzystanie nieruchomości w celu krótkotrwałego zakwaterowania turystycznego.

Aby uniknąć przekształcenia budynku wielorodzinnego należącego do jednej osoby w niezarejestrowany hotel, zezwolenie dla tego samego właściciela może zostać wydane jedynie na maksymalnie 25% niezależnych części budynku. Jeżeli więcej niż pięć niezależnych sekcji przekracza ten limit, właściciel będzie musiał uzyskać zezwolenie na prowadzenie działalności.

Na mocy tej ustawy zabrania się także podnajmu nieruchomości mieszkalnych w celach turystycznych, uniemożliwiając najemcom samodzielne wynajmowanie takich nieruchomości osobom trzecim. Podmioty korporacyjne mogą jednak wynajmować powierzchnie mieszkalne swoim pracownikom.

Wszystkie rodzaje dostawców zakwaterowania, bez żadnych wyjątków, są zobowiązani do zapłaty 2% podatku od zakwaterowania. Dodatkowo wszystkie usługi oferowane przez te obiekty podlegają także 2% podatkowi od zakwaterowania.

Jakie kary grożą za naruszenie prawa?

Nowe prawo przewiduje znaczne kary za nieprzestrzeganie przepisów. Za pierwsze naruszenie właściciele nieruchomości zostaną ukarani grzywną w wysokości 100 000 lir tureckich (około 3500 dolarów) za każdą nieruchomość. Wysokość tej kary wzrasta do 500 000 lirów (około 18 000 dolarów) w przypadku drugiego naruszenia i do 1 miliona lirów (około 36 000 dolarów) w przypadku kolejnych naruszeń. Nieautoryzowane podnajem skutkuje karą w wysokości 100 000 lir tureckich za każde naruszenie umowy.

Platformy handlu elektronicznego zamieszczające ogłoszenia o wynajmowanych nieruchomościach są teraz zobowiązane do usuwania wszelkich ogłoszeń, które nie posiadają wymaganego zezwolenia. Niezastosowanie się skutkuje karą grzywny w wysokości 3500 dolarów za reklamę. Prawo?

Jak nowe prawo wpłynie na rynek wynajmu w Turcji?

Ustawa oznacza znaczne zaostrzenie przepisów na tureckim rynku wynajmu nieruchomości, szczególnie w sektorze krótkoterminowego wynajmu nieruchomości turystycznych. Eksperci prognozują średni wzrost cen wynajmu od tego roku o około 30%, co częściowo wynika z prawdopodobnego spadku dostępności nieruchomości na wynajem.

Przewiduje się, że dodatkowe koszty związane z uzyskaniem licencji, ustawieniem tablicy, zebraniem niezbędnej dokumentacji i opłaceniem podatków z tytułu działalności turystycznej pochłoną znaczną część przychodów netto z wynajmu. Może to doprowadzić do powstania sytuacji konkurencyjnej pomiędzy właścicielami licencjonowanych nieruchomości na wynajem a hotelami jedno- i dwugwiazdkowymi w kwestii przyciągania turystów.

Głównym celem tej ustawy jest zapewnienie przejrzystości i regulacji w sektorze wynajmu, wzmocnienie praw i ochrony najemców oraz stworzenie bezpieczniejszego i sprawiedliwszego środowiska zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i turystów w tureckim sektorze turystycznym.