Türkiye Emlak Vergileri Hakkında Bilmeniz Gereken Her Şey

Türkiye'de mülk sahibi olmaya karar verdiyseniz heyecan verici bir süreç sizi bekliyor demektir. Fakat, eğer bu işte tecrübeniz yoksa vergi sistemini anlamak ilk başta gözünüze zor gibi görünebilir. Bu yazımızda endişelenmenize gerek kalmadan Türkiye'deki farklı emlak vergisi türlerini inceleyecek, her birinin etkilerini ve nasıl hesaplandığını açıklığa kavuşturacağız. Yıllık emlak vergilerinden sermaye kazançları ve veraset vergilerine kadar her birinin Türk vergi sistemi içerisinde ayrı bir işlevi vardır. İster halihazırda bir mülk sahibi olun, ister yeni yatırım fırsatları arayan bir yatırımcı olun, Türk emlak vergisinin temellerini anlamak bilinçli karar verme ve finansal planlama açısından kritik önem taşır. Bu detaylı rehberimizi, yabancı alıcıların ve yatırımcıların Türkiye'nin karmaşık vergi sisteminde kolayca yol almalarına yardımcı olmak amacıyla derledik.

Türkiye'de Emlak Vergisi Türleri

Eğer ev alacaksanız Türkiye'de çok sayıda emlak vergisi türü bulunduğunu bilmelisiniz. Bunları sizin için kısa ve öz bir şekilde listeledik:

• Yıllık Gayrimenkul Vergisi
• Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi
• Miras Vergisi
• Hediye Gayrimenkul Vergisi
• Emlak Kira Geliri Vergisi
• Tapu Devir Vergisi
• Katma Değer Vergisi

Yıllık Gayrimenkul Vergisi

Türkiye'de mülk sahibi olmanın bir yükümlülüğü de her yıl belediyelere emlak vergisi ödemenizdir. Bu verginin miktarı, mülkün bulunduğu şehrin büyüklüğüne ve metropolden metropole değişir.

Emlak vergileri açısından aşağıdaki oranlar geçerlidir:

Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi

Gayrimenkul değer artışı vergisi, mülkünüzü satın aldığınız tarihten itibaren ilk beş yıl içinde satmanız durumunda ödemeniz gereken bir vergidir. Bu vergi türü, kâr vergisinden farklı olarak, satıştan elde edilen kâr ile satın alma bedelindeki fark üzerinden hesaplanır. Enflasyon paranın değerini düşürdüğü için, bu vergi enflasyondan muaf bir şekilde uygulanır. Enflasyondaki yıllık artıştan sonra kalan tutar üzerinden %15 oranında vergi alınır. Gayrimenkulü sattığınız anda elde ettiğiniz kârı, bir sonraki yılın Mart ayına kadar beyan etmeniz gerekmektedir. Gerçek kişiler tarafından 5 yıl sonra yapılan satışlarda bu kazanç vergisi geçerli değildir.

Şirketler, her zaman olduğu gibi, belirli bir süre için emlak vergisi ödemekten muaf değildir. Sürekli olarak emlak vergisi ödemeye devam ederler. Bu vergiden bankaya ödediğiniz faiz masrafları (ipotek almanız durumunda), tapu devir vergisi, yıllık emlak vergisi ve mülke yaptığınız tüm yenileme masrafları hariç tutulabilir.

Örneğin: Bir alıcının Kasım 2018'de 600.000 Türk Lirası (TL) karşılığında bir mülk satın aldığını ve Şubat 2022'de 1.575.000 TL karşılığında başka bir alıcıya sattığını varsayalım. Net enflasyon sonucu Ocak 2018 ile Ocak 2022 dönemindeki alım satım tutarları arasında 975.000 TL fark var. Bu da toplamda %154 enflasyon nedeniyle 626.000 TL vergi ödemediğiniz anlamına gelir. 48.528 TL brüt kârdır. Bu kârdan 25.000 TL taşıt vergisi, bankaya ödediğiniz konut kredisi faizi ve 4 yıllık emlak vergisini çıkarmanız gerekir. Bu maliyetleri kaba kârdan çıkardığınızda 23.528 TL net kâr elde edersiniz. Bu durumda 3.529 TL tutarındaki emlak gelir vergisi için bu tutarın %15'ini ödemeniz gerekir.

Miras Vergisi

Türkiye, ülkede mülk miras alan kişilerin mülk üzerinden vergi ödemesini zorunlu kılmaktadır. Mevcut vergi oranları mülkün değerine göre belirlenir ve aşağıdaki gibidir:

İlk gayrimenkul için %1: 1.100.000 TL
Sonraki 2.600.000 TL için: %3
Sonraki 5.500.000 TL için: %5
Sonraki 10.900.000 TL için: %7
20.100.000 TL'yi aşan tutarlarda: %10

Hediye Gayrimenkul Vergisi

Hediye olarak mülk alan kişinin Türkiye'de hediye gayrimenkul vergisi ödemesi gerekmektedir. Hediyenin bir aile üyesinden (eş, ebeveyn veya çocuklar) gelmesi durumunda hediye vergisi %50 oranında azaltılabilir. Vergi oranları gayrimenkulün değerlemesine göre değişiklik göstermekte olup aşağıdaki gibidir:

İlk 1.100.000 TL için: %10
Sonraki 2.600.000 TL için: %15
Sonraki 5.500.000 TL için: %20
Sonraki 10.900.000 TL için: %25
20.100.000 TL'yi aşan tutarlarda: %30

Emlak Kira Geliri Vergisi

Türkiye'de evinizi kiraya verirken vergi ödemeniz gerekir. Mülk sahiplerinin her yıl Mart ayı sonuna kadar gelirlerini vergi dairesine beyan etmeleri gerekmektedir. Kira geliri, kira bazında kazandığınız fiyat aralığına bağlı olarak farklı oranlarda vergilendirilir. Oranlar aşağıdaki gibidir:

70.000 TL'ye kadar: %15
70.000 TL'yi aşan tutarda 150.000 TL'ye kadar: %20, 10.500 TL taban ücret ile
150.000 TL'yi aşan tutar için 370.000 TL'ye kadar: %27, 26.500 TL taban ücret ile
370.000 TL'yi aşan 1.900.000 TL'ye kadar olan tutar için: %35, 85.900 TL taban ücret ile
1.900.000 TL'yi aşan tutar için: %40, 621.400 TL taban ücret ile

Not: Her yıl Ocak ayında hükümet tarafından yıllık vergi fiyat aralığı skalası açıklanır.

Tapu Devir Vergisi

Bu, bir mülk alırken veya satarken ödediğiniz bir ücrettir ve tapu işlemi sırasında tek seferlik bir vergidir. Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne ödenmesi gerekir. Tapu devri ile ilgili yasalara göre, hem satıcının hem de alıcının mülk bedelinin %4'ünü ödemesi gerekir.

Büyük şirketler bu kurala uyarken, Türkiye'de alıcının bu harcın tamamını ödemesi daha yaygın bir uygulamadır. Mülkün fiyatını satıcıyla pazarlık yaparken bu harç hakkında konuşmak ve kimin ne kadar ödeyeceğini netleştirmek önemlidir. Anlaşmaya varılamazsa, genel olarak alıcı harcın tamamını öder.

Katma Değer Vergisi

Bir şirket bir mülkün sahibiyse, onu satarken fatura keser ve KDV talep eder. Ancak, mülkün sahibi bir şahıssa ve ilk alıcı KDV ödediyse, ikinci satışta KDV hesaplanmaz.

Türkiye'de bir mülke ilişkin KDV'yi belirleyen bazı faktörler vardır. Bu kuralları anlamak için "arazi gerçeğe uygun değeri" (arsa rayiç bedeli) kavramını bilmeniz gerekir. Bu, şehirdeki bir topluluk tarafından belirlenen arsanın metrekare başına piyasa değeridir. Komite her dört yılda bir toplanarak her cadde için arazi piyasa değerlerini belirler. Gerçeğe uygun değer, arsanın konumu, bankalara, toplu taşımaya ve alışveriş merkezlerine olan uzaklığı gibi faktörlere bağlıdır.

İşte konut, ticari mülk ve arsalara ilişkin güncel KDV Kuralları;

Türkiye'de Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanıyor?

Emlak sektöründe yatırım yapmayı düşünüyorsanız, Türk emlak vergilendirme sistemini anlamak oldukça önemlidir. Türkiye'de emlak vergileri, öncelikle mülkün tahsis edilen değerine göre belirlenir. Bu değer, her yıl değişkenlik gösterebilen bir vergi oranına tabi tutulur. Mülk sahipleri, vergi düzenlemelerine uymak için her yıl mülklerinin değerine ilişkin beyanname sunmak zorundadır. Yıllık olarak ödenecek vergi tutarı ise, tahsis edilen değer ile geçerli vergi oranının çarpılmasıyla hesaplanır.

Emlak vergisi hesaplanırken dikkate alınan bazı önemli mülk özellikleri şunlardır:

1- Emlak vergisi, arsanın metrekare başına birim değeri ve mülkün toplam metrekaresi esas alınarak hesaplanır.

2- Maliyetler, yapı malzemelerinin türüne (karkas, ahşap, beton veya yığma) ve inşaat sınıfına göre belirlenir.

3- İşletme ve konutların vergi oranları, büyükşehir belediyesi dışında veya büyükşehir belediyesi içinde bulunmasına göre farklılık göstermektedir.

4- Hesaplamada binanın dış alanının toplam ölçüsü dikkate alınır.

5- Aşınma payı azaltımı da hesaplamada dikkate alınır.

6- Hesaplamada taşınmazın asansör, ısıtıcıların farklılı özelliklerde olması da yer alır.

Bu bilgileri öğrendikten sonra şu hesaplamaları yaparak devam edebilirsiniz:

Öncelikle binanın yüzey alanını metrekare başına ortalama inşaat maliyetiyle çarpmanız gerekir. Bu işlem size binanın temel inşaat maliyetini verecektir.

Daha sonra, ısıtma, soğutma veya asansör gibi ek özellikler için ek maliyetleri de hesaba katmanız gerekir. Bu ek maliyetler genellikle kilma için %8 ve asansörler için %6 oranında olur.

Bu aşamadan sonra, bina türüne ve yaşına bağlı olarak amortisman tutarını hesaplamanız ve bu tutarı toplam maliyetten çıkarmanız gerekir. Amortisman, binanın zamanla değer kaybetmesi anlamına gelir.

Son olarak, arazi büyüklüğünü veya tutarını da hesaba katmanız gerekir. Arazi büyüklüğü, minimum ölçümlere göre hesaplanır ve düzeltilmiş toplama eklenir.

Bu adımları tamamladıktan sonra, binanın inşaat maliyetini hesaplamış olursunuz.

Türkiye'de Emlak Vergisi Nasıl Ödenir?

Bir gayrimenkul satın alırken ödenecek vergileri hesaplamak için öncelikle binanın yüzey alanını metrekare başına ortalama inşaat maliyeti ile çarpmanız gerekir. Elde edilen değer, mülkün vergiye tabi değerini oluşturacaktır. Türk emlak tescil vergileri nakit veya alternatif yöntemlerle ödenebilir. Yabancı uyruklu kişiler, genellikle Türkiye'de gayrimenkul satın almadan önce bir Türk bankasında hesap açarak varlıklarını sınırsız olarak satabilmekte ve devlete vergi ödeyebilmektedirler. Ayrıca, mülk satın alırken çevrimiçi ödeme yapmak da yaygın bir uygulamadır.

1. Belediyenin Web Sitesine gidin: Emlak verginizi çevrimiçi ödemek için öncelikle mülkünüzün bulunduğu belediyenin resmi web sitesini bulmanız gerekir. Örneğin, mülkünüz Alanya'da ise "Alanya Belediyesi" diye arama yapmalısınız. Belediyenin web sitesine girdikten sonra, genellikle "Hizmetler" sekmesi altında "Emlak Vergisi" veya "Taşınmaz Vergisi" adlı bir bölüm olacaktır. Bu bölüme tıkladığınızda çevrimiçi ödeme seçeneğini bulun. Bu seçenek "e-Belediye" veya "Elektronik Ödeme Hizmetleri" gibi başlıklar altında yer alabilir.

2. Vergi Bilgilerinizi Girin: Çevrimiçi ödeme yapmak için Türk Vergi Numaranızı ve kayıt numaranızla giriş yapmalısınız. Vergi Numaranızı ve güvenlik kodunuzu girip "sorgula" seçebeğine tıklayın.

3. Emlak Vergisi Detaylarını İnceleyin: Ekranınızda Türkiye'deki tüm Emlak Vergisi borçlarınızın revize edilmiş hali görüntülenecektir. Bu sayede borçlarınızın güncel tutarlarını ve detaylarını kolayca görebilirsiniz.

4. Ödeme Yapın: Ödemek istediğiniz vergileri seçin. Ödeme butonuna tıkladığınızda sistem sizi ödeme sayfasına yönlendirecektir. Kredi veya banka kartı bilgilerinizi girin. Öncelikle kullandığınız kartın türünü seçin. Kartınızdan gerekli bilgileri girin. Bilgileri girdikten sonra ödeme butonuna tıklayarak ödemenizi tamamlayabilirsiniz.

Tebrikler! Emlak Verginizi çevrimiçi olarak başarıyla ödediniz. Herhangi bir sorunla karşılaşmamak için belediyenin bilgi hattına ulaşmanızı öneririz.

Yabancılar Türkiye'de Emlak Vergisi Öder mi?

Evet, Türkiye'de gayrimenkul sahibi olan herkesin her yıl emlak vergisi ödemesi gerekmektedir. Belediyeler bu vergileri toplar ve idari sınırlarından sorumludur.

Kimler Emlak Vergisinden Muaftır?

Türkiye'de mülk satın alırken Katma Değer Vergisi(KDV)'ni herkes öder. Bu durum, özellikle yeni projelerde doğrudan müteahhitlerden mülk satın alırken geçerlidir. Fakat Türk hükümeti, yabancıların gayrimenkul yatırımlarını teşvik etmek amacıyla bazı muafiyetler sunmaktadır. Bu muafiyetler sayesinde belirli koşulları sağlayan yabancı alıcılar KDV ödemeden mülklerini satın olabilirler.

1. Türkiye'de Oturma İzninin Olmaması: Yabancı alıcının, mülk satın aldığı sırada Türkiye'de oturma izninin bulunmaması durumunda KDV ödeme zorunlululkları bulunmaz.

2. Yeni Gayrimenkulden Satın Alım: KDV muafiyeti, yalnızca müteahhitlerden direkt olarak satın alınan sıfır daireler veya ticari birimler için geçerlidir. Yani satışta olan ikinci el mülkler bu muafiyete dahil değildir. Ve:

3. Para Transferlerinin Mevcut Para Biriminin Değerlendirilmesi: Mülk alımında finansal işlemlerin tamamı, alıcıdan satıcıya yapılan para transferi de dahil olmak üzere, Türk Lirası (TL) hariç olmak üzere Dolar (USD), Euro (EURO) veya diğer yabancı para birimleri kullanılarak bankalar aracılığıyla yapılmalıdır.

4. Satın Alınan Mülklerde Sayı Sınırlaması Yoktur: KDV muafiyetine hak kazanan alıcılar, muafiyet kapsamına giren mülk sayısında herhangi bir sınırlama olmaksızın birden fazla mülk satın alma imkanına sahiptir. Bu sayede, yatırım amaçlı veya aile kullanımına uygun birden fazla daire satın almak mümkündür.