Kort fortalt: For å vurdere prisen på en bolig i Tyrkia trenger du mer enn gjennomsnittspriser for byen og prisene i boligannonsene. Sammenlign lignende boliger i samme nabolag eller nærområde, og beregn kvadratmeterprisen på samme grunnlag. Ta deretter hensyn til utsikt, etasje, byggekvalitet, fellesfasiliteter og etterspørselen ved et senere salg.
To boliger kan ha like mange rom, omtrent samme oppgitte areal og ligge i samme bydel, men likevel ha svært ulik pris. Forskjellen ligger ofte i den nøyaktige beliggenheten, byggekvaliteten, etasjen, utsikten, planløsningen og fasilitetene. Slike detaljer kommer ikke frem i nasjonal statistikk.
Gjennomsnittspriser for en hel by gir et overblikk, men sier lite om en bestemt bolig er riktig priset. Boligportaler har også sine begrensninger: De viser prisene selgerne ber om, og arealet kan være beregnet på ulike måter. En god vurdering bygger på boliger som faktisk er sammenlignbare, med kvadratmeterpriser beregnet på samme grunnlag.
Slik sammenligner du boligpriser i Tyrkia
Velg lignende boliger i samme område
Start med byen og snevre inn til bydelen, nabolaget og eventuelt en bestemt del av nabolaget. Store boligområder kan ha flere ulike prisnivåer. Det er derfor ikke nok at boligene ligger i samme bydel.
Sammenlign leiligheter med leiligheter og villaer med villaer. Nybygg bør som regel sammenlignes med andre nyere prosjekter fremfor eldre boliger til videresalg. Størrelse, antall rom, tilstand og hvor langt byggearbeidet har kommet, bør også være nokså like.
To 1+1-leiligheter vi formidler i Oba, viser hvorfor antall soverom og areal alene ikke er nok:
| Leilighet A | Leilighet B | |
| Prisantydning | 128 000 € | Fra 165 000 € |
| Areal | 56 m² | 63 m² |
| Pris per m² | Ca. 2 286 € | Fra ca. 2 619 € |
| Avstand til stranden | 300 m | 1 km |
| Status | Innflyttingsklar | Under bygging |
| Boligkompleks | Lite kompleks med 16 boliger | Større, inngjerdet kompleks |
| Fellesfasiliteter | Basseng, treningsrom, badstue, dampbad | Innendørs- og utendørsbassenger, treningsrom, badstue, parkering, vakthold, lekeplasser |
| Utstyr | Tilrettelagt for smarthusløsninger, rulleskodder, gulvvarme | Hvitevarer og klimaanlegg inkludert |
Leilighet A ligger nærmere stranden og er innflyttingsklar. Likevel har leilighet B en høyere pris per kvadratmeter. Det større boligkomplekset, flere fellesfasiliteter og utstyret som følger med, kan forklare noe av prisforskjellen. At boligen fortsatt er under bygging og ligger lenger fra kysten, trekker i motsatt retning.
Sammenligningen gjelder boliger som formidles av TERRA Real Estate ®. Prisene er hentet fra annonsene da sammenligningen ble laget, og skal ikke brukes som målestokk for dagens markedspriser.
Finn ut hva som forklarer prisforskjellen
Når du har funnet boliger som er sammenlignbare, kan du se nærmere på hvorfor prisene varierer. Den nøyaktige beliggenheten betyr mye. To boliger kan ha samme avstand til sjøen, men fra den ene er det enkelt å gå, mens veien fra den andre går over en trafikkert hovedvei eller en bratt bakke. En høyere pris bør ellers kunne forklares med etasje, utsikt, planløsning, byggekvalitet, parkering eller fellesarealer som kjøpere i området er villige til å betale ekstra for.
Hva forteller kvadratmeterprisen?
Kvadratmeterprisen kan gjøre det lettere å oppdage en bolig som virker uvanlig billig eller dyr. Men da må arealtallene være sammenlignbare.
Bruttoareal og nettoareal
Tyrkiske boligannonser kan oppgi enten bruttoareal eller nettoareal. Bruttoarealet kan omfatte vegger, balkonger og, avhengig av beregningsmåten, en andel av bygningens fellesarealer. Nettoarealet ligger nærmere den plassen du faktisk kan bruke inne i boligen.
En leilighet til 250 000 € med et oppgitt bruttoareal på 125 m² ser ut til å koste 2 000 €/m². Er det brukbare arealet 100 m², blir kvadratmeterprisen 2 500 € når du regner ut fra nettoarealet.
Avklar hvilken arealberegning som er brukt før du sammenligner to boliger, og regn begge på samme måte. Kvadratmeterpriser basert på bruttoareal og nettoareal kan ikke sammenlignes direkte.
Når kan en høyere kvadratmeterpris forsvares?
En høyere kvadratmeterpris betyr ikke nødvendigvis at boligen er overpriset. Små leiligheter koster ofte mer per kvadratmeter enn større boliger i samme prosjekt. Havutsikt som få andre boliger har, en bedre beliggenhet, høyere byggekvalitet eller få boliger til salgs i et ettertraktet kompleks kan også forklare en høyere pris.
En innflyttingsklar leilighet til videresalg kan også være verdt mer enn en tilsvarende bolig som trenger oppussing. Da bør forskjellen være noe fremtidige kjøpere også vil sette pris på og betale for.
Prisantydning, markedsverdi og formell verdivurdering
Prisantydningen er beløpet selgeren eller utbyggeren ønsker for boligen. Den kan gi rom for forhandlinger eller være påvirket av en betalingsplan. Den kan også rett og slett ligge høyere enn prisene på sammenlignbare boliger tilsier.
Markedsverdien er et anslag på hva boligen med rimelighet kan selges for i dagens marked. Vurderingen bygger på sammenlignbare boliger, med justeringer for beliggenhet, tilstand og egenskaper ved den enkelte boligen.
Utenlandske kjøpere trenger normalt ingen verdivurderingsrapport ved et ordinært boligkjøp i Tyrkia. En formell verdivurdering er derimot påkrevd dersom kjøpet skal brukes i en søknad om tyrkisk statsborgerskap. Rapporten skal da utarbeides av GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Investeringsbeløpet som kan legges til grunn for søknaden, bekreftes i et Tutar Tespit Belgesi (TTB), et dokument som fastsetter beløpet.
Prisantydningen, den anslåtte markedsverdien og den formelle verdivurderingen kan altså være forskjellige. Prisen du avtaler med selgeren, må likevel være rimelig sett opp mot det lokale markedet.
Hva påvirker boligens verdi?
Boligen og bygningens tilstand
En eldre bygning trenger ikke være et dårligere valg. Godt vedlikehold, solid byggekvalitet og velfungerende forvaltning kan gjøre den mer attraktiv i markedet enn en nyere bygning med forsømte fellesarealer eller gjentatte tekniske problemer.
En god planløsning kan ha mer å si enn antall kvadratmeter i annonsen. To leiligheter på 120 m² er ikke nødvendigvis like mye verdt hvis den ene har store korridorer som tar unødvendig plass, eller rom med lite hensiktsmessige proporsjoner. Se også fasilitetene i sammenheng med aidat, avgiften for drift og vedlikehold av fellesområdene. Gode fellesarealer kan tiltrekke kjøpere, mens høye månedlige kostnader kan begrense interessen ved videresalg.
Beliggenhet og etterspørsel ved videresalg
Hva som er en god beliggenhet, avhenger av hvem som skal kjøpe. Familier kan prioritere skoler, sykehus og helårstilbud. Kjøpere av feriebolig legger kanskje større vekt på strandtilgang, utsikt og muligheten til å komme seg rundt til fots.
Etterspørselen varierer også med boligtypen. Små 1+1-leiligheter kan være lettsolgte i ett område, mens større familieboliger er mest etterspurt i et annet. Dårlige gangforbindelser, mye trafikk, uvanlig høy aidat eller liten interesse for en bestemt bygning kan påvirke verdien uten at det synes i nasjonal statistikk.
Slik sjekker du om prisen er rimelig
Når du vil vurdere prisen på en bestemt bolig, kan du gå frem slik:
- Finn tre til fem boliger som er reelt sammenlignbare: Se etter mest mulig lik beliggenhet, boligtype, størrelse, antall rom, alder eller byggetrinn og tilstand.
- Beregn kvadratmeterprisen på samme grunnlag: Sammenlign aldri bruttoareal og nettoareal direkte.
- Se hva som forklarer prisforskjellen: Finn ut hva den dyrere boligen tilbyr, og om lokale kjøpere faktisk betaler mer for disse fordelene.
- Skill boligens verdi fra selgerens personlige tilvalg: Møbler, innredning og individuelle oppgraderinger øker sjelden verdien ved videresalg med hele beløpet de kostet.
- Ta med kostnader rett etter overtakelsen: Oppussing, møblering og teknisk arbeid kan redusere fordelen ved en lavere prisantydning.
- Undersøk etterspørselen etter akkurat denne boligtypen i området: En høyere pris er lettere å forsvare når det er få sammenlignbare boliger til salgs og mange potensielle kjøpere.
- Vurder en uavhengig verdivurdering hvis prisen fortsatt ikke stemmer med det lokale markedet: Kjøp knyttet til statsborgerskap følger den formelle TTB-prosessen.
Hjelp til å kjøpe bolig i Tyrkia
TERRA Real Estate ® har siden 2004 hjulpet internasjonale kunder med kjøp av bolig i Tyrkia. Vi hjelper deg med å finne en bolig som passer, vurdere prisen opp mot det lokale markedet og forhandle med selgeren. Vi bistår også med de juridiske og økonomiske kontrollene som trengs for å gjennomføre kjøpet.
Vi samordner betalingsdokumentasjon, overføring av skjøtet (Tapu) og øvrige deler av kjøpsprosessen. Ved kjøp som skal gi grunnlag for statsborgerskap, hjelper vi også til med den påkrevde verdivurderingen og TTB-prosessen.
TERRA Real Estate ® er et autorisert eiendomsmeglerfirma som har vært i virksomhet siden 2004. Vi har den offisielle tillatelsen til eiendomshandel, utstedt og godkjent av det tyrkiske handelsdepartementet.