Lyhyesti: Asunnon hintaa Turkissa ei kannata arvioida pelkän kaupungin keskihinnan tai myynti-ilmoitusten hintapyyntöjen perusteella. Vertaa samankaltaisia asuntoja samalta lähialueelta ja laske neliöhinnat samalla tavalla. Huomioi sen jälkeen esimerkiksi näkymät, kerros, rakentamisen laatu, yhteiset tilat ja se, miten hyvin vastaavat asunnot käyvät alueella kaupaksi.
Kahdessa asunnossa voi olla yhtä monta huonetta ja lähes sama ilmoitettu pinta-ala. Ne voivat sijaita samassa kaupunginosassa, mutta hinnat voivat silti poiketa huomattavasti. Ero selittyy usein tarkalla sijainnilla, rakentamisen laadulla, kerroksella, näkymillä, pohjaratkaisulla ja yhteisillä tiloilla. Tällaiset erot eivät näy valtakunnallisissa tilastoissa.
Kaupungin keskihinnat antavat yleiskuvan, mutta eivät kerro, onko yksittäisen asunnon hinta kohdallaan. Myös asuntoportaaleilla on rajoituksensa: niissä näkyvät hintapyynnöt, ja pinta-alat on saatettu laskea eri tavoin. Luotettava arvio edellyttää aidosti vertailukelpoisia asuntoja ja samalla perusteella laskettuja neliöhintoja.
Näin vertailet asuntojen hintoja Turkissa
Valitse vertailuun samankaltaisia asuntoja samalta alueelta
Aloita kaupungista ja rajaa vertailu sitten kaupunginosaan, naapurustoon ja tarvittaessa tiettyyn osaan naapurustoa. Suurella asuinalueella hintataso voi vaihdella paljon. Pelkkä sama kaupunginosa ei siis vielä tee asunnoista vertailukelpoisia.
Vertaa kerrostaloasuntoja muihin kerrostaloasuntoihin ja huviloita huviloihin. Uudiskohteita kannattaa yleensä verrata muihin uusiin tai hiljattain valmistuneisiin kohteisiin, ei vanhempiin käytettyihin asuntoihin. Myös koon, huonemäärän, kunnon ja rakennusvaiheen tulisi olla mahdollisimman lähellä toisiaan.
Kaksi välittämäämme 1+1-asuntoa Obassa havainnollistavat, miksi makuuhuoneiden määrä ja pinta-ala eivät yksin riitä vertailuun:
| Asunto A | Asunto B | |
| Hintapyyntö | 128 000 € | Alkaen 165 000 € |
| Pinta-ala | 56 m² | 63 m² |
| Neliöhinta | Noin 2 286 € | Alkaen noin 2 619 € |
| Etäisyys rannasta | 300 m | 1 km |
| Valmiusaste | Muuttovalmis | Rakenteilla |
| Asuinkompleksi | Pieni, 16 asunnon kokonaisuus | Suurempi, aidattu asuinkompleksi |
| Yhteiset tilat ja palvelut | Uima-allas, kuntosali, sauna, höyrysauna | Sisä- ja ulkouima-altaat, kuntosali, sauna, pysäköinti, vartiointi, leikkipaikat |
| Varustelu | Valmius älykotijärjestelmälle, rullakaihtimet, lattialämmitys | Kodinkoneet ja ilmastointi sisältyvät hintaan |
Asunto A on lähempänä rantaa ja muuttovalmis. Silti asunnon B hintapyyntö neliötä kohden on korkeampi. Suurempi asuinkompleksi, monipuolisemmat yhteiset tilat ja hintaan sisältyvät varusteet voivat selittää osan erosta. Keskeneräinen rakentaminen ja pidempi matka rannikolle puolestaan puoltavat alempaa hintaa.
TERRA Real Estate ® välittää vertailussa käytettyjä asuntoja. Hinnat ovat vertailun laatimishetken ilmoituksista, eikä niitä tule pitää nykyisen markkinahintatason mittarina.
Selvitä, mistä hintaero johtuu
Kun olet löytänyt vertailukelpoisia asuntoja, selvitä, mikä niiden hintaeroja selittää. Tarkka sijainti vaikuttaa paljon. Matka merelle voi olla yhtä pitkä, mutta yhdestä asunnosta rannalle pääsee helposti kävellen, kun taas toisesta reitillä on vilkas tie tai jyrkkä mäki. Korkeamman hinnan tulisi muutenkin perustua etuihin, joista alueen ostajat ovat valmiita maksamaan: esimerkiksi kerrokseen, näkymiin, pohjaratkaisuun, rakentamisen laatuun, pysäköintiin tai yhteisiin tiloihin.
Mitä neliöhinta kertoo?
Neliöhinta auttaa tunnistamaan asunnon, joka vaikuttaa poikkeuksellisen halvalta tai kalliilta. Siitä on kuitenkin hyötyä vain silloin, kun ilmoitetut pinta-alat ovat vertailukelpoisia.
Brutto- ja nettopinta-ala
Turkkilaisissa asuntoilmoituksissa pinta-ala voidaan ilmoittaa bruttona tai nettona. Bruttopinta-alaan voivat sisältyä seinät, parvekkeet ja laskutavasta riippuen myös osuus rakennuksen yhteisistä tiloista. Nettopinta-ala vastaa paremmin asunnon sisällä käytettävissä olevaa tilaa.
Jos asunnon hinta on 250 000 € ja ilmoitettu bruttopinta-ala 125 m², neliöhinnaksi saadaan 2 000 €/m². Jos käytettävissä olevaa tilaa on 100 m², nettopinta-alasta laskettu neliöhinta onkin 2 500 €/m².
Selvitä ennen vertailua, mitä pinta-alaa ilmoituksessa käytetään, ja laske molempien asuntojen neliöhinnat samalla tavalla. Brutto- ja nettopinta-alasta laskettuja neliöhintoja ei voi verrata suoraan toisiinsa.
Milloin korkeampi neliöhinta on perusteltu?
Korkeampi neliöhinta ei automaattisesti tarkoita ylihinnoittelua. Pienten asuntojen neliöhinnat ovat usein saman kohteen suurempia asuntoja korkeampia. Myös harvinainen merinäköala, parempi sijainti, laadukkaampi rakentaminen tai vähäinen tarjonta suositussa asuinkompleksissa voi perustella korkeamman hinnan.
Muuttovalmis käytetty asunto voi myös olla arvokkaampi kuin vastaava remonttia vaativa asunto. Silloin eron pitäisi olla sellainen, jota myös tulevat ostajat todennäköisesti arvostavat ja josta he ovat valmiita maksamaan.
Hintapyyntö, markkina-arvo ja virallinen arvio
Hintapyyntö on summa, jonka myyjä tai rakennuttaja haluaa asunnosta. Siihen voi sisältyä neuvotteluvaraa, maksusuunnitelma voi vaikuttaa siihen, tai se voi yksinkertaisesti ylittää tason, jota vastaavien asuntojen hinnat tukevat.
Markkina-arvo on arvio siitä, millä hinnalla asunto voisi kohtuudella mennä kaupaksi nykyisessä markkinatilanteessa. Arvio perustuu vertailukelpoisiin asuntoihin, ja siinä huomioidaan sijainti, kunto ja asunnon yksilölliset ominaisuudet.
Ulkomainen ostaja ei tavallisesti tarvitse arviointiraporttia tavanomaisessa asuntokaupassa Turkissa. Virallinen arviointi vaaditaan kuitenkin silloin, kun asunnon osto liittyy Turkin kansalaisuuden hakemiseen. Tällöin raportin laatii GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kansalaisuushakemukseen hyväksyttävä sijoitussumma vahvistetaan Tutar Tespit Belgesi (TTB) -todistuksessa.
Hintapyyntö, arvioitu markkina-arvo ja virallisen arviointiraportin arvo voivat siis poiketa toisistaan. Myyjän kanssa sovitun kauppahinnan tulisi silti olla perusteltavissa paikallisella hintatasolla.
Mitkä tekijät vaikuttavat asunnon arvoon?
Asunnon ja rakennuksen ominaisuudet
Vanhempi rakennus ei välttämättä ole huonompi vaihtoehto. Hyvä kunnossapito, laadukas rakentaminen ja toimiva hallinnointi voivat tehdä siitä houkuttelevamman kuin uudemmasta rakennuksesta, jonka yhteisiä tiloja on laiminlyöty tai jossa on toistuvia teknisiä ongelmia.
Toimiva pohjaratkaisu voi olla tärkeämpi kuin ilmoituksen neliömäärä. Kaksi 120 m²:n asuntoa eivät välttämättä ole samanarvoisia, jos toisessa paljon tilaa kuluu käytäviin tai huoneet ovat hankalan muotoisia. Yhteisiä tiloja kannattaa tarkastella myös aidat-maksun eli niiden hoito- ja ylläpitomaksun kannalta. Viihtyisät yhteiset tilat voivat houkutella ostajia, mutta suuret kuukausikulut voivat vähentää kiinnostusta, kun asunto myydään myöhemmin.
Sijainti ja asunnon jälleenmyynti
Hyvä sijainti tarkoittaa eri ostajille eri asioita. Perheet voivat arvostaa kouluja, sairaaloita ja ympäri vuoden toimivia palveluja. Loma-asunnon ostajalle taas rannan läheisyys, näkymät ja mahdollisuus liikkua kävellen voivat olla tärkeämpiä.
Kysyntä riippuu myös asuntotyypistä. Pienet 1+1-asunnot voivat mennä nopeasti kaupaksi yhdellä alueella, kun taas toisella kysytään eniten suurempia perheasuntoja. Hankalat jalankulkuyhteydet, vilkas liikenne, poikkeuksellisen korkea aidat-maksu tai vähäinen kiinnostus tiettyä rakennusta kohtaan voivat vaikuttaa arvoon ilman, että ne näkyvät valtakunnallisissa tilastoissa.
Näin selvität, onko hintapyyntö kohdallaan
Kun arvioit tietyn asunnon hintaa, käy läpi seuraavat vaiheet:
- Etsi kolmesta viiteen aidosti vertailukelpoista asuntoa: Valitse mahdollisimman samanlaiset kohteet sijainnin, asuntotyypin, koon, huonemäärän, iän tai rakennusvaiheen ja kunnon perusteella.
- Laske neliöhinnat samalla perusteella: Älä vertaa brutto- ja nettopinta-alasta laskettuja hintoja suoraan toisiinsa.
- Selvitä hintaeron syy: Mitä kalliimpi asunto tarjoaa, ja ovatko alueen ostajat todella valmiita maksamaan näistä eduista?
- Erota asunnon arvo myyjän henkilökohtaisista hankinnoista: Huonekalut, sisustus ja omien mieltymysten mukaan tehdyt parannukset nostavat jälleenmyyntiarvoa harvoin koko hankintahintansa verran.
- Laske mukaan heti oston jälkeen tulevat kulut: Remontti, kalustaminen ja tekniset korjaukset voivat pienentää edullisen hintapyynnön tuomaa säästöä.
- Tutki juuri tämän asuntotyypin kysyntää kyseisellä alueella: Korkeampi hinta on helpompi perustella, jos vastaavia asuntoja on vähän tarjolla ja mahdollisia ostajia on paljon.
- Harkitse riippumatonta arviota, jos hinta ei edelleenkään vastaa paikallista markkinatasoa: Kansalaisuuteen liittyvissä ostoissa noudatetaan virallista TTB-menettelyä.
Apua asunnon ostoon Turkista
TERRA Real Estate ® on auttanut kansainvälisiä ostajia asunnon ostossa Turkista vuodesta 2004 lähtien. Autamme löytämään sopivan asunnon, arvioimaan hintapyynnön suhteessa paikalliseen markkinatasoon ja neuvottelemaan myyjän kanssa. Huolehdimme myös siitä, että kaupan yhteydessä tehdään tarvittavat oikeudelliset ja taloudelliset tarkistukset.
Koordinoimme maksuihin liittyvät asiakirjat, omistusoikeuden siirron (Tapu) ja muut kaupanteon vaiheet. Kansalaisuushakemukseen liittyvissä ostoissa autamme myös vaaditun arvioinnin ja TTB-todistuksen hankinnassa.
TERRA Real Estate ® on vuodesta 2004 toiminut auktorisoitu kiinteistönvälitysyritys. Meillä on Turkin kauppaministeriön myöntämä ja hyväksymä virallinen kiinteistökaupan toimilupa.