Kurz gesagt: Ob eine Immobilie in der Türkei angemessen bepreist ist, lässt sich weder am städtischen Durchschnitt noch allein an den Preisen in Anzeigen ablesen. Vergleichen Sie ähnliche Immobilien in derselben Nachbarschaft oder unmittelbaren Umgebung und berechnen Sie die Quadratmeterpreise auf derselben Grundlage. Berücksichtigen Sie anschließend Unterschiede bei Aussicht, Etage, Bauqualität, Gemeinschaftseinrichtungen und Nachfrage bei einem späteren Verkauf.
Zwei Immobilien können gleich viele Zimmer haben, mit einer ähnlichen Fläche beworben werden und im selben Stadtteil liegen. Trotzdem können ihre Preise deutlich auseinanderliegen. Häufig erklären die genaue Lage, Bauqualität, Etage, Aussicht, Raumaufteilung und Ausstattung den Unterschied. Solche Einzelheiten bilden landesweite Statistiken nicht ab.
Durchschnittspreise für eine ganze Stadt geben eine grobe Orientierung. Ob eine bestimmte Wohnung ihren Preis wert ist, sagen sie jedoch nicht. Auch Immobilienportale haben ihre Grenzen: Sie zeigen Angebotspreise, und die Flächen können unterschiedlich berechnet sein. Eine belastbare Einschätzung braucht deshalb möglichst ähnliche Vergleichsobjekte und einheitlich berechnete Quadratmeterpreise.
Immobilienpreise in der Türkei richtig vergleichen
Ähnliche Immobilien in derselben Lage auswählen
Grenzen Sie die Suche von der Stadt auf den Stadtteil, die Nachbarschaft und bei Bedarf auf einzelne Straßen oder Wohnlagen ein. Größere Wohngebiete können mehrere Preiszonen umfassen. Derselbe Stadtteilname allein macht zwei Immobilien noch nicht vergleichbar.
Vergleichen Sie Wohnungen mit Wohnungen und Villen mit Villen. Bei Neubauten sind andere neuere Projekte meist aussagekräftiger als ältere Bestandsimmobilien. Auch Größe, Zimmerzahl, Fertigstellungsstand und Zustand sollten möglichst ähnlich sein.
Zwei 1+1-Wohnungen aus unserem Angebot in Oba zeigen, warum die Zahl der Schlafzimmer und die Fläche allein nicht ausreichen:
| Wohnung A | Wohnung B | |
| Angebotspreis | 128.000 € | Ab 165.000 € |
| Fläche | 56 m² | 63 m² |
| Preis pro m² | Ca. 2.286 € | Ab ca. 2.619 € |
| Entfernung zum Strand | 300 m | 1 km |
| Fertigstellungsstand | Bezugsfertig | Im Bau |
| Wohnanlage | Kleine Anlage mit 16 Einheiten | Größere, umzäunte Wohnanlage |
| Gemeinschaftseinrichtungen | Pool, Fitnessraum, Sauna, Dampfbad | Innen- und Außenpools, Fitnessraum, Sauna, Parkplätze, Sicherheitsdienst, Spielplätze |
| Ausstattung | Smart-Home-Vorbereitung, Rollläden, Fußbodenheizung | Elektrohaushaltsgeräte und Klimaanlage inklusive |
Wohnung A liegt näher am Strand und ist bereits bezugsfertig. Trotzdem wird Wohnung B zu einem höheren Quadratmeterpreis angeboten. Die größere Wohnanlage, die zusätzlichen Gemeinschaftseinrichtungen und die enthaltene Ausstattung können einen Teil des Aufpreises erklären. Der noch laufende Bau und die größere Entfernung zur Küste sprechen hingegen eher für einen niedrigeren Preis.
Die verglichenen Immobilien werden von TERRA Real Estate ® angeboten. Die Preise stammen aus den Anzeigen zum Zeitpunkt der Zusammenstellung und sind keine Richtwerte für das heutige Marktpreisniveau.
Preisunterschiede nachvollziehen
Sobald Sie passende Vergleichsobjekte gefunden haben, prüfen Sie, was den Preisunterschied erklärt. Entscheidend ist auch die genaue Lage: Bei gleicher Entfernung zum Meer kann der Strand von einer Wohnung bequem zu Fuß erreichbar sein, während der Weg von der anderen über eine Hauptverkehrsstraße oder einen steilen Hang führt. Ein weiterer Aufpreis sollte sich durch Etage, Aussicht, Grundriss, Bauqualität, Parkmöglichkeiten oder Gemeinschaftsbereiche begründen lassen, für die Käufer vor Ort tatsächlich mehr bezahlen.
Was der Quadratmeterpreis aussagt
Der Quadratmeterpreis hilft dabei, auffallend günstige oder teure Angebote zu erkennen. Aussagekräftig ist er aber nur, wenn die zugrunde liegenden Flächenangaben vergleichbar sind.
Bruttofläche und Nettofläche unterscheiden
In türkischen Immobilienanzeigen kann die Fläche brutto oder netto angegeben sein. Zur Bruttofläche können Wände, Balkone und je nach Berechnung auch Anteile an gemeinschaftlich genutzten Gebäudeflächen zählen. Die Nettofläche entspricht eher dem Platz, der innerhalb der Wohnung tatsächlich zur Verfügung steht.
Eine Wohnung für 250.000 €, die mit 125 m² Bruttofläche angeboten wird, scheint 2.000 €/m² zu kosten. Beträgt die tatsächlich nutzbare Fläche 100 m², liegt der Preis auf Nettobasis bei 2.500 €/m².
Klären Sie daher vor dem Vergleich, welche Fläche angegeben ist, und rechnen Sie bei beiden Immobilien auf derselben Grundlage. Quadratmeterpreise auf Brutto- und Nettobasis lassen sich nicht direkt miteinander vergleichen.
Wann ein höherer Quadratmeterpreis gerechtfertigt ist
Ein höherer Quadratmeterpreis bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie überteuert ist. Kleinere Wohnungen kosten innerhalb desselben Projekts oft mehr pro Quadratmeter als größere. Auch ein Meerblick, den nur wenige andere Wohnungen bieten, eine bessere Lage, höhere Bauqualität oder ein knappes Angebot in einer gefragten Wohnanlage können einen Aufpreis rechtfertigen.
Ebenso kann eine bezugsfertige Bestandswohnung mehr wert sein als eine vergleichbare Wohnung mit Renovierungsbedarf. Voraussetzung ist, dass voraussichtlich auch spätere Käufer diesen Unterschied schätzen und dafür mehr bezahlen.
Angebotspreis, Marktwert und Gutachtenwert
Der Angebotspreis ist der Betrag, den der Verkäufer oder Bauträger erzielen möchte. Er kann Verhandlungsspielraum enthalten, durch einen Zahlungsplan beeinflusst sein oder schlicht über dem Niveau liegen, das vergleichbare Immobilien rechtfertigen.
Der Marktwert ist eine Einschätzung des Preises, der sich unter den aktuellen Marktbedingungen realistischerweise erzielen ließe. Grundlage sind passende Vergleichsobjekte, wobei Lage, Zustand und individuelle Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt werden.
Ausländische Käufer benötigen bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf in der Türkei normalerweise kein Wertgutachten. Wird die Immobilie für einen Antrag auf die türkische Staatsbürgerschaft erworben, ist dagegen eine formelle Bewertung erforderlich. Das Gutachten muss dann von GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. erstellt werden. Der für den Antrag anrechenbare Investitionsbetrag wird im Tutar Tespit Belgesi (TTB), einer Bescheinigung zur Feststellung des Betrags, bestätigt.
Angebotspreis, geschätzter Marktwert und Gutachtenwert können somit voneinander abweichen. Der vereinbarte Kaufpreis sollte dennoch durch die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt begründbar sein.
Was den Wert einer Immobilie beeinflusst
Zustand und Qualität von Wohnung und Gebäude
Ein älteres Gebäude ist nicht zwangsläufig die schlechtere Wahl. Gute Instandhaltung, solide Bauqualität und eine funktionierende Verwaltung können es am Markt attraktiver machen als einen neueren Bau mit vernachlässigten Gemeinschaftsflächen oder wiederkehrenden technischen Problemen.
Ein guter Grundriss kann wichtiger sein als die beworbene Quadratmeterzahl. Zwei Wohnungen mit 120 m² sind nicht unbedingt gleich viel wert, wenn bei einer viel Fläche auf Flure entfällt oder die Zimmer ungünstig geschnitten sind. Betrachten Sie Gemeinschaftseinrichtungen auch zusammen mit dem Aidat, dem Beitrag für Betrieb und Instandhaltung der gemeinsamen Bereiche. Attraktive Einrichtungen können die Nachfrage stärken; hohe monatliche Kosten können den Käuferkreis beim Wiederverkauf einschränken.
Lage und Nachfrage beim Wiederverkauf
Was eine gute Lage ausmacht, hängt von den möglichen Käufern ab. Für Familien können Schulen, Krankenhäuser und eine ganzjährige Versorgung wichtig sein. Käufer einer Ferienwohnung achten womöglich stärker auf Strandzugang, Aussicht und kurze Wege zu Fuß.
Auch die Immobilienart spielt eine Rolle. In einem Gebiet lassen sich kompakte 1+1-Wohnungen gut verkaufen, während in einem anderen vor allem größere Familienwohnungen gefragt sind. Schlechte Fußwege, starker Verkehr, ungewöhnlich hohe Aidat-Beiträge oder geringe Nachfrage nach Wohnungen in einem bestimmten Gebäude können den Wert beeinflussen, ohne in landesweiten Statistiken aufzufallen.
So prüfen Sie, ob der Preis angemessen ist
Gehen Sie bei einer konkreten Immobilie am besten in dieser Reihenfolge vor:
- Drei bis fünf geeignete Vergleichsobjekte finden: Achten Sie auf möglichst ähnliche Lage, Immobilienart, Größe, Zimmerzahl, Alter oder Baufortschritt und Zustand.
- Quadratmeterpreise einheitlich berechnen: Vergleichen Sie niemals direkt Werte auf Brutto- und Nettobasis.
- Den Preisunterschied erklären: Prüfen Sie, was die teurere Immobilie zusätzlich bietet und ob Käufer vor Ort für diese Vorteile tatsächlich mehr bezahlen.
- Immobilienwert und persönliche Extras des Verkäufers trennen: Möbel, Dekoration und individuelle Ausstattungswünsche erhöhen den Wiederverkaufswert selten um ihre vollen Anschaffungskosten.
- Unmittelbare Kosten nach dem Kauf einrechnen: Renovierung, Möblierung und technische Arbeiten können den Vorteil eines niedrigeren Angebotspreises schmälern.
- Die Nachfrage nach genau dieser Immobilienart und Lage prüfen: Ein Aufpreis lässt sich leichter begründen, wenn vergleichbare Angebote knapp sind und ein breiter Käuferkreis infrage kommt.
- Bei weiter bestehenden Zweifeln eine unabhängige Bewertung erwägen: Passt der Preis weiterhin nicht zu den örtlichen Vergleichsangeboten, kann ein Gutachten helfen. Für Käufe im Rahmen eines Staatsbürgerschaftsantrags gilt das formelle TTB-Verfahren.
Unterstützung beim Immobilienkauf in der Türkei
TERRA Real Estate ® begleitet internationale Käufer seit 2004 beim Immobilienkauf in der Türkei. Wir helfen Ihnen, passende Angebote zu finden, den verlangten Preis im örtlichen Markt einzuordnen und mit dem Verkäufer zu verhandeln. Auch bei der Abwicklung des Kaufs und den notwendigen rechtlichen und finanziellen Prüfungen unterstützen wir Sie.
Wir koordinieren außerdem die Zahlungsunterlagen, die Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt (Tapu) und die weiteren Abläufe des Kaufs. Bei einem Erwerb im Zusammenhang mit der Staatsbürgerschaft unterstützen wir Sie auch bei der erforderlichen Bewertung und dem TTB-Verfahren.
TERRA Real Estate ® ist ein seit 2004 tätiges, lizenziertes Immobilienunternehmen. Unsere offizielle Zulassung für den Immobilienhandel wurde vom türkischen Handelsministerium ausgestellt und bestätigt.