Hypothek und Finanzen in Spanien

Immobilienfinanzierung in Spanien für ausländische Käufer

Eine Immobilie in Spanien muss nicht vollständig aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Auch ausländische Käufer können den Kauf über eine spanische Bank finanzieren. Das gilt sowohl für Menschen, die dauerhaft in Spanien leben, als auch für Käufer mit Wohnsitz im Ausland.

Wie hoch die Finanzierung ausfällt, richtet sich nach Ihrer finanziellen Situation, Ihrem Wohnsitz und dem Wert der Immobilie. Auf dieser Seite erfahren Sie, welche Hypotheken in Spanien angeboten werden, wie viel Eigenkapital Sie einplanen sollten und welche Unterlagen Banken für die Prüfung benötigen.

Können Ausländer in Spanien eine Hypothek aufnehmen?

Ja. Auch Nicht-Residenten und Käufer aus Ländern außerhalb der Europäischen Union können bei einer spanischen Bank eine Immobilienfinanzierung beantragen.

Viele spanische Banken arbeiten regelmäßig mit internationalen Kunden. Dabei spielt es keine entscheidende Rolle, ob Sie in Deutschland, den USA, den Vereinigten Arabischen Emiraten oder einem anderen Land leben. Wichtiger sind ein stabiles Einkommen, eine gute Bonität und ausreichend Eigenkapital.

Bei der Finanzierung unterscheiden Banken vor allem zwischen Residenten und Nicht-Residenten. Wer seinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien hat, erhält für den Hauptwohnsitz häufig eine Finanzierung von bis zu 80 % des Immobilienwerts.

Für Käufer mit Wohnsitz im Ausland gelten meist vorsichtigere Grenzen. Spanische Banken finanzieren bei Nicht-Residenten häufig zwischen 60 % und 70 % des Kaufpreises oder des Schätzwerts. Berechnet wird in der Regel auf Grundlage des niedrigeren Werts.

Den restlichen Kaufpreis und die Kaufnebenkosten müssen Sie aus eigenen Mitteln bezahlen.

Wie viel finanzieren spanische Banken bei Nicht-Residenten?

Die mögliche Darlehenssumme wird für jeden Käufer einzeln berechnet. Die Bank schaut sich dabei insbesondere folgende Punkte an:

• Ihren Wohn- und Steuerstatus
• Ihr regelmäßiges Einkommen
• Ihr Alter
• Bestehende Kredite und monatliche Verpflichtungen
• Ihre Rücklagen und Ihr Vermögen
• Den von einem Gutachter festgestellten Immobilienwert

Bei Nicht-Residenten liegt die Finanzierung meist bei 60 % bis 70 %. Hat eine Immobilie beispielsweise einen Kaufpreis von 400.000 €, wird vom Gutachter aber nur mit 380.000 € bewertet, richtet sich die Bank normalerweise nach dem niedrigeren Schätzwert.

Residenten können bei ausreichendem Einkommen und guter Bonität häufig bis zu 80 % finanzieren.

Wie viel Eigenkapital sollten Sie einplanen?

Beim Eigenkapital geht es nicht nur um die Anzahlung. Auch Steuern, Notar, Grundbuch, Anwalt und weitere Kaufkosten werden normalerweise nicht von der Bank übernommen.

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen und dafür eine Hypothek nutzen, sollten Sie Geld für folgende Ausgaben bereithalten:

• Den Teil des Kaufpreises, den die Bank nicht finanziert
• Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer
• Stempelsteuer, sofern sie anfällt
• Notar- und Grundbuchgebühren
• Anwalts- und Verwaltungskosten
• Die Bewertung der Immobilie
• Mögliche Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung

Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 € kann die notwendige Anzahlung je nach Finanzierung etwa 120.000 € bis 160.000 € betragen. Zusammen mit den Kaufnebenkosten sollten Nicht-Residenten häufig mit insgesamt 160.000 € bis 180.000 € an verfügbaren Eigenmitteln rechnen.

Als praktische Orientierung empfiehlt es sich daher, etwa 30 % bis 40 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln abdecken zu können.

Eine genaue Übersicht zu Steuern und Gebühren finden Sie auf unserer Seite über die Kosten beim Immobilienkauf in Spanien.

Welche Hypothekenarten werden in Spanien angeboten?

In Spanien sind vor allem drei Modelle üblich: Hypotheken mit festem, variablem oder gemischtem Zinssatz. Welche Variante besser zu Ihnen passt, hängt davon ab, wie wichtig Ihnen feste Monatsraten sind und wie Sie die Entwicklung der Zinsen einschätzen.

Hypothek mit festem Zinssatz

Bei einer Festzinshypothek bleibt der vereinbarte Zinssatz während der gesamten Laufzeit gleich. Dadurch wissen Sie von Anfang an, wie hoch Ihre monatliche Rate ausfällt.

Dieses Modell eignet sich besonders für Käufer, die langfristig mit festen Ausgaben planen möchten. Die Zinssätze liegen je nach Bank, Laufzeit und Finanzprofil häufig zwischen 2 % und 4 %.

Hypothek mit variablem Zinssatz

Der Zinssatz einer variablen Hypothek setzt sich meist aus dem Euribor und einem festen Aufschlag der Bank zusammen.

Sinkt der Euribor, kann auch die monatliche Rate niedriger werden. Steigt er, verteuert sich die Finanzierung. Eine variable Hypothek kann anfangs günstiger sein, bringt aber weniger Planungssicherheit mit sich.

Gemischte Hypothek

Die gemischte Hypothek verbindet beide Varianten. In den ersten Jahren gilt ein fester Zinssatz. Danach wird das Darlehen auf eine variable Verzinsung umgestellt.

Für Käufer, die zu Beginn feste Raten bevorzugen, später aber flexibler bleiben möchten, kann dieses Modell eine interessante Lösung sein.

Finanzierung je nach Immobilienart und Käuferprofil

Nicht jede Immobilie wird auf dieselbe Weise finanziert. Auch der Zweck des Kaufs spielt bei der Entscheidung der Bank eine Rolle.

• Hauptwohnsitz: Residenten können je nach Bank bis zu 80 % des Immobilienwerts finanzieren.
• Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz: Für Nicht-Residenten liegt die Finanzierung meist zwischen 60 % und 70 %.
• Off-Plan-Immobilien: Bei Neubauprojekten kann die finanzielle Vorprüfung bereits während der Bauphase beginnen. Die endgültige Hypothek wird meist kurz vor der Übergabe abgeschlossen.
• Grundstück und Selbstbau: Eine Finanzierung ist möglich, allerdings verlangen Banken zusätzliche Baupläne, Genehmigungen und eine detaillierte Kostenaufstellung.
• Weitere Immobilie: Wer bereits eine Immobilie in Spanien besitzt, kann unter Umständen auch einen weiteren Kauf finanzieren.
• Hochpreisige Immobilien: Bei Objekten ab etwa 1 Million € kommen individuelle Lösungen über das Private Banking infrage. Dafür werden meist zusätzliche Sicherheiten verlangt.
• Bestehende Immobilie als Sicherheit: Eigentümer können vorhandenes Immobilienvermögen in bestimmten Fällen als zusätzliche Sicherheit für einen weiteren Kauf einsetzen.

Wie werden die Hypothekenzinsen festgelegt?

Die Bank berechnet den Zinssatz nicht allein anhand des Immobilienpreises. In die Entscheidung fließen mehrere Punkte ein:

• Höhe des Darlehens
• Anteil der Finanzierung am Immobilienwert
• Wohnsitz des Käufers
• Art und Nutzung der Immobilie
• Einkommen und Bonität
• Laufzeit und Hypothekenmodell
• Aktuelle Entwicklung der Finanzmärkte

Bei variablen Hypotheken spielt der Euribor eine wichtige Rolle. Festzinshypotheken orientieren sich stärker an den langfristigen Refinanzierungskosten der Banken.

Manche Banken bieten einen niedrigeren Zinssatz an, wenn Sie zusätzlich eine Gebäude- oder Lebensversicherung abschließen oder regelmäßige Einkünfte auf das Bankkonto überweisen lassen.

Ein niedrigerer Zinssatz ist jedoch nicht automatisch das günstigste Angebot. Versicherungen, Kontogebühren und andere Zusatzprodukte können die Ersparnis wieder aufheben. Deshalb sollte immer die gesamte Finanzierung verglichen werden.

Welche Unterlagen verlangt die Bank?

Welche Dokumente erforderlich sind, hängt von der Bank und Ihrer persönlichen Situation ab. Nicht-Residenten müssen normalerweise mit einer etwas umfangreicheren Prüfung rechnen.

Häufig werden folgende Unterlagen verlangt:

• Kopie eines gültigen Reisepasses
• NIE-Nummer
• Heiratsurkunde, sofern zutreffend
• Arbeitsvertrag oder Nachweis über eine selbstständige Tätigkeit
• Steuererklärungen der letzten zwei Jahre
• Aktuelle Gehaltsabrechnungen oder Unternehmensunterlagen
• Kauf- oder Reservierungsvertrag der Immobilie
• Angaben zu bestehenden Darlehen
• Übersicht über Vermögen und Verbindlichkeiten
• Kopien vorhandener Eigentumsurkunden
• Bonitätsauskunft aus dem Wohnsitzland

Die Unterlagen müssen je nach Bank auf Spanisch oder Englisch eingereicht werden. Für manche Dokumente wird eine beglaubigte Übersetzung verlangt.

Wie läuft die Beantragung einer Hypothek ab?

Der Ablauf lässt sich in fünf Schritte unterteilen:

1. Prüfung Ihrer finanziellen Situation: Die Bank prüft Einkommen, Vermögen, bestehende Kredite und die gewünschte Darlehenshöhe.

2. Erste Einschätzung: Ist die Finanzierung realistisch, erhalten Sie eine vorläufige Rückmeldung oder eine unverbindliche Vorabgenehmigung.

3. Bewertung der Immobilie: Ein zugelassener Gutachter ermittelt den aktuellen Marktwert des Objekts.

4. Verbindliches Angebot: Nach der Prüfung aller Unterlagen legt die Bank die endgültigen Konditionen vor.

5. Unterzeichnung beim Notar: Kaufvertrag und Hypothekenurkunde werden beim spanischen Notar unterschrieben.

Eine erste Prüfung kann bei vollständigen Unterlagen innerhalb von etwa zwei Wochen erfolgen. Bis zur endgültigen Genehmigung vergehen meist mehrere Wochen. Fehlen Dokumente oder müssen Unterlagen noch übersetzt werden, dauert der Prozess entsprechend länger.

Ist eine Hypothek auch ab 60 Jahren möglich?

Auch Käufer über 60 können in Spanien eine Hypothek erhalten. Entscheidend sind das Einkommen, die Bonität und die gewünschte Laufzeit.

Viele Banken setzen voraus, dass das Darlehen spätestens im Alter von 70 bis 75 Jahren vollständig zurückgezahlt ist. Deshalb fällt die mögliche Laufzeit bei älteren Antragstellern meist kürzer aus.

Eine kürzere Laufzeit bedeutet bei gleicher Darlehenshöhe eine höhere monatliche Rate. Renteneinkünfte werden von spanischen Banken jedoch grundsätzlich als Einkommen anerkannt.

Wer über ein regelmäßiges Einkommen, ausreichend Eigenkapital und eine gute Bonität verfügt, hat auch in dieser Altersgruppe realistische Finanzierungsmöglichkeiten.

So verbessern Sie Ihre Chancen bei der Bank

Je klarer Ihre finanzielle Situation dokumentiert ist, desto einfacher kann die Bank Ihren Antrag prüfen.

• Bestehende Schulden verringern: Laufende Kredite, Autofinanzierungen und hohe Kreditkartensalden reduzieren den finanziellen Spielraum.
• Einkommen vollständig nachweisen: Regelmäßige und langfristig nachvollziehbare Einnahmen verbessern Ihre Chancen.
• Unterlagen frühzeitig vorbereiten: Fehlende Dokumente sind einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen.
• Zusatzprodukte prüfen: Versicherungen können den Zinssatz senken, sollten aber nur abgeschlossen werden, wenn sich das Gesamtangebot tatsächlich lohnt.
• Mehrere Banken vergleichen: Die Bewertung von Nicht-Residenten unterscheidet sich von Bank zu Bank.
• Konditionen verhandeln: Bei guter Bonität besteht häufig Spielraum beim Zinssatz, bei Gebühren und Zusatzleistungen.

Alternative zur Bank: Zahlungsplan des Bauträgers

Bei Neubauprojekten ist eine klassische Hypothek nicht immer sofort notwendig. Viele Bauträger bieten während der Bauzeit einen gestaffelten Zahlungsplan an.

Nach der Reservierung wird häufig eine erste Zahlung in Höhe von 20 % bis 30 % des Kaufpreises fällig. Weitere Raten werden nach Baufortschritt gezahlt.

Diese Teilzahlungen sind normalerweise zinsfrei, da es sich nicht um ein Darlehen handelt. Sie sind Teil des vereinbarten Kaufpreises.

Der Restbetrag wird meist bei der Übergabe und Eigentumsübertragung bezahlt. Für diesen letzten Teil können Käufer bei Bedarf eine Hypothek aufnehmen.

Ein Zahlungsplan des Bauträgers kann sinnvoll sein, wenn Sie Ihr Kapital nicht auf einmal einsetzen möchten oder bis zur Fertigstellung mehr Zeit für die endgültige Finanzierung benötigen.

Immobilienfinanzierung in Spanien mit TERRA Real Estate ^®

Eine Hypothek in Spanien ist auch für ausländische Käufer gut machbar. Wichtig ist, dass Kaufpreis, Eigenkapital, Kaufnebenkosten und monatliche Rate von Anfang an realistisch zusammenpassen.

TERRA Real Estate ^® begleitet internationale Käufer seit 2004 beim Erwerb von Immobilien im Ausland. Wir helfen Ihnen, passende Immobilienangebote zu prüfen und die finanziellen Rahmenbedingungen des Kaufs besser einzuschätzen.

Dazu gehören auch die zu erwartenden Kaufnebenkosten, mögliche Zahlungspläne bei Neubauprojekten und die Vorbereitung auf Gespräche mit Banken oder Finanzierungspartnern.

TERRA Real Estate ^® ist Mitglied der Association of International Property Professionals (AIPP) und steht für transparente Informationen und nachvollziehbare Abläufe im internationalen Immobiliengeschäft.

TERRA Real Estate ^® ist ein eingetragenes Immobilienunternehmen, das seit 2004 tätig ist und sich auf internationale Immobilienvermittlung spezialisiert hat.

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