Finansiering og boliglån i Spanien

Finansiering og boliglån i Spanien

Spanien tiltrækker fortsat mange udenlandske boligkøbere. Nogle leder efter en feriebolig, andre ønsker at flytte permanent, købe med henblik på udlejning eller investere langsigtet i fast ejendom. Selvom mange handler gennemføres kontant, er et spansk boliglån stadig en realistisk mulighed for både residenter og ikke-residenter.

Her får du et samlet overblik over finansiering af boligkøb i Spanien. Du kan læse om, hvor meget bankerne normalt vil låne, hvor stor en egenbetaling du skal regne med, hvilke lånetyper der findes, og hvordan ansøgningen foregår fra den første vurdering til underskriften hos notaren.

Kan udlændinge få boliglån i Spanien?

Ja. Der er ingen juridiske begrænsninger, som forhindrer ikke-residenter eller købere fra lande uden for EU i at søge om boliglån i Spanien.

Spanske banker har stor erfaring med internationale kunder. Uanset om du kommer fra Tyskland, USA, De Forenede Arabiske Emirater, Rusland eller et andet land, kan du søge om finansiering, hvis du opfylder bankens økonomiske krav.

Bankerne skelner især mellem residenter og ikke-residenter. Personer, der er skattemæssigt bosat i Spanien, opholder sig mere end 183 dage om året i landet og betaler skat dér, kan som regel få bedre lånevilkår. Ved køb af helårsbolig kan residenter ofte låne op til 80% af boligens værdi.

For ikke-residenter er rammerne normalt strammere. De fleste banker finansierer mellem 60% og 70% af den vurderede boligværdi. Det betyder, at udenlandske købere selv skal betale en større del af købesummen.

Dit EU-statsborgerskab kan have betydning for, hvor hurtigt banken kan behandle din dokumentation, men statsborgerskabet afgør ikke i sig selv, om lånet bliver godkendt.

Hvor meget kan en ikke-resident låne?

Hvor meget banken vil finansiere, afhænger blandt andet af din bopælsstatus, indkomst, alder, eksisterende gæld og boligens vurderede værdi.

Ved køb som ikke-resident finansierer spanske banker typisk mellem 60% og 70% af enten vurderingsprisen eller købsprisen – alt efter hvilket beløb der er lavest. Du bør derfor være forberedt på selv at betale en betydelig del af købet.

Residenter kan i visse tilfælde opnå en belåningsgrad på op til 80%, afhængigt af banken og køberens økonomiske situation.

Hvor mange kontante midler skal du have?

Det er et af de vigtigste spørgsmål for udenlandske købere. Du skal ikke kun have penge til udbetalingen, men også til skatter og de øvrige omkostninger, der følger med handlen.

Når du køber bolig i Spanien med finansiering, skal du normalt have midler til:

• Udbetalingen, som ved en boligpris på €400.000 typisk ligger mellem €120.000 og €160.000
• Overdragelsesafgift, ITP, eller moms afhængigt af boligtypen
• Stempelafgift og notaromkostninger
• Gebyrer til ejendomsregistret
• Juridiske og administrative omkostninger
• Boligvurderingen
• Omkostninger i forbindelse med oprettelsen af boliglånet

I praksis betyder det, at en ikke-resident normalt skal have adgang til omkring 30% til 40% af købsprisen i likvide midler, før handlen kan gennemføres.

Ved køb af en bolig til €400.000 svarer det typisk til omkring €160.000 til €180.000, når udbetaling og øvrige købsomkostninger regnes med.

Du finder en mere detaljeret gennemgang på vores side om omkostninger ved boligkøb i Spanien.

Forskellige typer boliglån i Spanien

Spanske banker tilbyder flere former for boliglån. Hvilken løsning der passer bedst, afhænger blandt andet af din økonomi, den valuta du får din indkomst i, hvor store renteudsving du kan acceptere, og hvor længe du regner med at beholde boligen.

Boliglån med fast rente

Et fastforrentet boliglån er den mest valgte lånetype i Spanien. Renten ændrer sig ikke i løbet af lånets løbetid, og du kender derfor den månedlige ydelse fra begyndelsen.

Renten ligger typisk mellem 2% og 4%. I 2026 starter de mest konkurrencedygtige renter omkring 2,55% for ikke-residenter med en stærk økonomisk profil.

Boliglån med variabel rente

Ved et lån med variabel rente følger renten udviklingen i Euribor med et fast tillæg fra banken. Den gennemsnitlige rente ligger omkring 3%.

Når Euribor falder, bliver den månedlige ydelse lavere. Stiger Euribor, stiger ydelsen tilsvarende. I begyndelsen af 2026 lå Euribor omkring 2,25% til 2,56%.

Boliglån med kombineret rente

Denne lånetype har en fast rente i de første 2 til 5 år og går derefter over til variabel rente.

Du får dermed en fast og forudsigelig ydelse i begyndelsen og en mere fleksibel rente senere. Løsningen kan passe til købere, som ønsker ro i budgettet de første år, eller som forventer at sælge boligen igen efter en begrænset periode.

Boliglån til forskellige typer købere

Ud over renten ser bankerne også på, hvordan boligen skal bruges, og hvilken situation køberen befinder sig i.

• Boliglån til residenter: Personer, der er skattemæssigt bosat i Spanien, kan ofte låne op til 80% af boligens værdi ved køb af helårsbolig.
• Feriebolig eller sekundær bolig: Ikke-residenter, der køber en feriebolig, kan typisk få finansieret mellem 60% og 70% af boligens værdi.
• Bolig under opførelse: Ved projektkøb kan du ofte få en forhåndsgodkendelse allerede i forbindelse med reservationen. Banken følger derefter køberens økonomi under byggeperioden, hvilket kan gøre processen frem mod skødeoverdragelsen mere smidig. Denne løsning ses ofte ved nybyggeri på Costa del Sol og Costa Blanca.
• Køb af grund og selvbyg: Denne type finansiering er mulig, men banken vil normalt kræve mere omfattende dokumentation for byggeprojektet og foretage en særskilt vurdering.
• Investering i flere boliger: Købere, der allerede ejer bolig i Spanien eller Portugal, kan i visse tilfælde få finansieret op til 50% af værdien af en ny investering.
• Boliger til over €1 million: Gennem private banking og med veldokumenterede og sikre midler kan finansiering på op til 100% i særlige tilfælde være mulig. Det kræver dog en grundig vurdering af køberens økonomi og risiko.
• Frigørelse af friværdi: Ejere af en bolig i Spanien kan i visse tilfælde bruge den eksisterende ejendom som sikkerhed ved køb af endnu en bolig. Gennem en model med sikkerhed i begge ejendomme kan der opnås op til 90% finansiering, så det nye køb kan gennemføres, før den nuværende bolig er solgt.

Renter på spanske boliglån

Renten afhænger ikke kun af markedet. Banken ser også på den enkelte ansøger og den bolig, der skal finansieres.

Renten påvirkes blandt andet af:

• Lånets størrelse
• Belåningsgraden
• Om du er resident eller ikke-resident
• Boligtypen
• Din indkomst og økonomiske profil
• Det valgte låneprodukt
• Markedssituationen på ansøgningstidspunktet

Det generelle renteniveau følger udviklingen på de europæiske finansmarkeder og i Euribor. Når markedsvilkårene ændrer sig, kan bankerne justere både renter og låneprodukter.

Din personlige rente kan også blive lavere, hvis du samler flere produkter i banken. Det kan for eksempel være boligforsikring, livsforsikring eller overførsel af løn til en konto i den långivende bank.

Dokumenter til ansøgningen

Dokumentkravene varierer fra bank til bank, men udenlandske ansøgere bliver normalt bedt om at fremlægge følgende:

• Kopi af et gyldigt pas
• NIE-nummer, som er det spanske skatteidentifikationsnummer for udlændinge og skal være på plads, før lånet kan godkendes
• Vielsesattest, hvis det er relevant
• Dokumentation for ansættelse eller selvstændig virksomhed
• De seneste selvangivelser, typisk for de sidste to år
• Aktuelle lønsedler eller regnskabsmateriale fra egen virksomhed
• Den underskrevne købsaftale med sælger
• Dokumentation for, at skatter og afgifter på boligen er betalt
• Oplysninger om eksisterende lån og andre økonomiske forpligtelser
• En oversigt over aktiver og passiver
• Kopi af eventuelle eksisterende skøder i Spanien eller andre lande
• En kreditrapport fra hjemlandet, hvis du er ikke-resident

Dokumenterne skal være på spansk eller engelsk. Hvis de skal oversættes, skal oversættelsen være autoriseret.

Sådan behandler banken din låneansøgning

Ansøgningsprocessen består normalt af fem trin:

1. Gennemgang af din økonomi: Banken vurderer din indkomst, formue, gæld og evne til at betale lånet tilbage.

2. Foreløbig godkendelse: Opfylder du bankens grundlæggende krav, kan du få en indledende eller betinget godkendelse.

3. Vurdering af boligen: En uafhængig vurderingssagkyndig fastsætter boligens markedsværdi på vegne af banken.

4. Endeligt lånetilbud: Når både din økonomi og boligen er godkendt, sender banken det endelige tilbud med rente, løbetid og øvrige vilkår.

5. Underskrift hos notar: Lånedokumenterne og skødet underskrives hos en spansk notar, hvorefter handlen kan gennemføres.

Når banken har modtaget alle dokumenterne, tager en forhåndsgodkendelse ofte mindre end to uger. Den endelige godkendelse tager normalt omkring 6 til 8 uger, afhængigt af bankens behandling.

Processen kan tage længere tid, hvis der mangler dokumenter, eller hvis dele af materialet skal oversættes.

Boliglån til købere på 60 år og derover

Alder indgår i bankens vurdering, men ældre købere er ikke afskåret fra at få boliglån i Spanien. Banken ser først og fremmest på, om du har økonomi til at betale lånet tilbage.

Alderen har dog betydning for løbetiden. De fleste banker kræver, at lånet er tilbagebetalt, når låntageren er mellem 70 og 75 år.

Jo ældre ansøgeren er, desto kortere bliver den mulige løbetid derfor normalt. For en køber på 60 år vil et 10-årigt lån ofte være den almindelige øvre grænse, så lånet er tilbagebetalt inden 70-årsalderen. Nogle banker kan dog tilbyde en løbetid på op til 15 år.

En køber på 50 år vil hos mange banker typisk kunne få en maksimal løbetid på omkring 20 år.

En kortere løbetid giver højere månedlige ydelser ved det samme lånebeløb. Købere i denne aldersgruppe bør derfor være særligt opmærksomme på størrelsen af egenbetalingen og det månedlige budget.

De grundlæggende krav er ellers de samme som for andre ansøgere: stabil indkomst, en sund kreditprofil og et gældsniveau, som banken kan acceptere. Pensionsindkomst godkendes normalt som indkomst.

En dokumenteret månedlig indkomst på mindst €2.000 vil ofte gøre godkendelsen lettere.

Med den rette økonomi og dokumentation er det derfor fuldt muligt at få boliglån i Spanien, selv om du er fyldt 60 år.

Sådan styrker du din låneansøgning

En veldokumenteret økonomi kan både øge chancen for at få lånet godkendt og give adgang til bedre vilkår.

• Betal så meget eksisterende gæld ned som muligt. Banken ser nøje på forholdet mellem indkomst og gæld. Hvis du reducerer forbrugslån, billån eller kreditkortgæld inden ansøgningen, står du stærkere.
• Sørg for, at din indkomst er let at dokumentere. Stabil indkomst fra arbejde, virksomhed eller pension vægter ofte højere end en høj, men meget svingende indkomst. Bankerne beder normalt om dokumentation for de seneste to år.
• Vurder bankens øvrige produkter samlet. Boligforsikring, livsforsikring eller overførsel af løn til banken kan i nogle tilfælde reducere renten med 0,2% til 0,5%. Sammenlign dog altid besparelsen på renten med prisen på de produkter, banken kræver.
• Forhandl om vilkårene. Har du en stærk økonomi, kan der være mulighed for at forhandle både rente, gebyrer og krav om tillægsprodukter. Spanske banker konkurrerer om kunder med en solid økonomisk profil.
• Brug en rådgiver med kendskab til spanske banker. Kravene varierer betydeligt fra bank til bank, især for ikke-residenter. En erfaren finansieringsrådgiver kan hjælpe med at finde den bank, der passer bedst til din profil, og sikre, at dokumenterne er på plads fra begyndelsen.

Alternativ finansiering ved køb af projektbolig

Et traditionelt banklån er ikke den eneste måde at finansiere et boligkøb i Spanien på. Ved køb af en projektbolig – altså en bolig, der købes før eller under opførelsen – tilbyder bygherren ofte en betalingsplan, som fordeler betalingerne over byggeperioden.

Den typiske model er, at køberen betaler 20% til 30% af boligens værdi som reservation og første indbetaling. Resten fordeles derefter på flere betalinger, efterhånden som byggeriet skrider frem.

Disse betalinger er som regel rentefrie, fordi der er tale om delbetalinger på købesummen og ikke om afdrag på et lån.

Den sidste del af købesummen betales normalt ved skødeoverdragelsen. På dette tidspunkt kan køberen vælge at finansiere restbeløbet med et boliglån.

Denne løsning kan være relevant for købere, der ikke ønsker eller har mulighed for at betale en stor del af købesummen på én gang. Den kan også passe til købere, som ønsker at fordele betalingerne over en længere periode, mens boligen bliver opført, eller som helst vil vente med bankens endelige kreditvurdering.

Få overblik over finansieringen, før du køber

Det spanske marked for boliglån er åbent for udenlandske købere, men en god forberedelse gør en stor forskel. Det er vigtigt at kende dit samlede kontantbehov, sammenligne flere lånetyper og have dokumentationen klar, inden du binder dig til en bolig.

TERRA Real Estate ^®  er et registreret internationalt ejendomsmæglerfirma med erfaring siden 2004. Vi hjælper udenlandske boligkøbere med at finde, vurdere og købe ejendom i udlandet gennem en klar og professionel proces.

Ved boligkøb i Spanien hjælper vi dig med at få overblik over købsprisen, de forventede omkostninger, finansieringsmulighederne og de praktiske trin frem mod skødeoverdragelsen.

TERRA Real Estate ^®  er desuden medlem af AIPP, som arbejder for professionelle standarder og gennemsigtighed i international ejendomshandel.

Kontakt os om boligkøb og finansiering i Spanien

• Ring til vores kontor i Sverige på +46 31-757 05 07
• Send os en e-mail
• Ring eller skriv gratis via WhatsApp på +90 532 341 67 54 (dansktalende)