Что на самом деле приносит инвестиция в недвижимость?
Квартира может дорожать, но оставлять владельцу совсем немного денег каждый месяц. Другая — давать регулярную аренду при небольшом изменении цены. ROI, или return on investment, соотносит результат с вложенными средствами. Сначала важно понять, что именно вы хотите оценить: прибыль от продажи, годовую арендную доходность или деньги после выплат по кредиту.
Эти цифры отвечают на разные вопросы. Если разделять их, проще сравнить объекты и увидеть, подходит ли расчёт вашему бюджету.
Начните с прибыли и суммы вложений
Базовая формула показывает прибыль или убыток в процентах от затрат на инвестицию:
ROI (%) = (Чистая прибыль / Общие затраты на инвестицию) × 100
Возьмём покупку без кредита. Все отнесённые к инвестиции затраты составили 150 000 USD, а чистые поступления от продажи — 180 000 USD. Прибыль равна 30 000 USD. Деление на 150 000 USD даёт ROI 20% за весь срок владения. Если вы держали объект несколько лет, цифра по-прежнему относится ко всему периоду. Для годовой доходности нужен отдельный расчёт.
Полный результат включает также возможную аренду и соответствующие расходы на приобретение, улучшения, владение и продажу. Укажите состав расчёта и учитывайте каждый расход один раз. Дополнительные затраты, которых нет в примере, снизили бы доходность.
Что даёт аренда за год?
Арендная доходность рассматривает текущий доход без будущей продажи. Для чистого показателя вычтите указанные эксплуатационные расходы из аренды, затем разделите остаток на принятую в расчёте стоимость приобретения.
Например, 10 000 USD годового операционного дохода при общих затратах на приобретение 150 000 USD дают около 6,67% до финансирования и налога на доход владельца. Изменение цены недвижимости сюда не входит.
Более подробный пример: покупка и улучшения стоят 150 000 USD, годовая аренда составляет 18 000 USD, эксплуатационные расходы — 5 000 USD. Остаётся 13 000 USD, то есть примерно 8,67% чистой арендной доходности до налога на доход владельца, без кредита.
Полезность цифры зависит от расходов, которые за ней стоят. Бюджету нужны резервы на периоды без арендаторов, ремонт, управление, страхование и будущую замену оборудования. Налоги тоже входят в общую картину; наш гид по налогам на недвижимость в Турции рассказывает об этой части затрат.
При кредите оцените отдачу на собственные деньги
Кредит меняет и начальный взнос, и регулярные платежи. Показатель cash-on-cash сравнивает годовой денежный поток после эксплуатации, процентов и погашения основного долга с вашими собственными вложениями. Налог на доход на этом этапе ещё не вычтен:
Доходность собственных вложений (%) = (Годовой денежный поток после обслуживания долга, до налога на доход / Собственные вложенные средства) × 100
При потоке 12 000 USD и собственных вложениях 180 000 USD получается около 6,67%. Нереализованное удорожание в расчёт не включают.
Теперь предположим покупку за 500 000 USD: 180 000 USD своих денег и 320 000 USD кредита. Если объект подорожает до 600 000 USD, а долг останется прежним, собственный капитал составит 280 000 USD. Рост на 100 000 USD равен примерно 55,56% первоначального взноса до процентов, расходов на сделку, налогов и арендных потоков. До продажи это нереализованный прирост, а не годовой денежный доход или чистая прибыль от продажи. Деление собственного капитала на стоимость объекта показывает его долю в этой стоимости — другой показатель, чем ROI.
Ещё три понятия, которые встречаются в расчётах
- Чистый операционный доход, NOI: доход объекта после простоев и эксплуатационных расходов, до обслуживания долга и налога на доход владельца. Капитальные вложения и амортизацию учитывают отдельно.
- Ставка капитализации: годовой NOI, разделённый на цену покупки или текущую стоимость. Нужно указать, какая величина использована. Финансирование исключено, и показатель не отражает всю доходность инвестиции.
- Внутренняя норма доходности, IRR: расчёт с учётом времени поступления и выплаты денег. Он находит ставку дисконтирования, при которой чистая приведённая стоимость потоков равна нулю, исходя из введённых платежей и суммы продажи.
Считайте по тому объекту, который собираетесь купить
Расположение, состояние и цена связаны. Ухоженный дом может требовать меньше срочных работ, но это преимущество бывает уже заложено в цене. Более дешёвый вариант тоже заслуживает внимания, если ремонт правильно оценён. Используйте сопоставимые продажи и аренду, отличая цены объявлений и обещанные ставки от завершённых сделок и полученных денег.
Помесячный план показывает, когда понадобятся средства; один процент этого не объясняет. Просчитайте также меньшую аренду, пустые месяцы, рост расходов и более долгую продажу. Район должен подходить будущим жильцам или гостям. В развивающихся местах инфраструктура может задерживаться; при долгом владении расходы продолжаются, хотя затраты на покупку распределяются на большее число лет. Несколько объектов могут сохранять общие туристические, валютные и кредитные риски.
Сравнивайте один период и одну валюту с одинаковым учётом кредита, налогов и затрат. Инфляция тоже влияет на покупательную способность. Универсальной двузначной цели доходности нет, а ROI сам по себе не оценивает вероятность убытка. Агентство может предоставить местные рыночные данные, а юридические, финансовые и технические специалисты проверят свои вопросы. На этой основе можно составить расчёт, а затем сверять его с фактическими доходами и расходами.
Обсудим вашу покупку недвижимости в Турции
Сравниваете недвижимость в Турции? Расскажите о бюджете и предполагаемом использовании. Поможем найти подходящие варианты и собрать сведения для обсуждения с вашими юридическими и финансовыми консультантами.
TERRA Real Estate ® — агентство недвижимости, работающее с 2004 года. У компании есть официальное разрешение на деятельность в сфере недвижимости, выдаваемое под контролем Министерства торговли Турции.
- Позвоните в наш офис в Турции: +90 242 512 25 00
- WhatsApp: +90 532 341 67 54 (@terrarealestate)
- Напишите нам
Если вы уже на месте, можем организовать бесплатные просмотры без обязательства покупки и по договорённости забрать вас из места проживания.