Co naprawdę zarabiasz na nieruchomości?
Mieszkanie może zyskiwać na wartości, a mimo to zostawiać niewiele pieniędzy co miesiąc. Inne może przynosić regularny czynsz przy niewielkiej zmianie ceny. ROI, czyli return on investment, odnosi wynik do zainwestowanych środków. Najpierw trzeba jednak ustalić, co chcesz zmierzyć: zysk ze sprzedaży, roczną rentowność najmu czy gotówkę po spłacie rat kredytu.
Te liczby odpowiadają na różne pytania. Rozdzielenie ich ułatwia porównanie mieszkań i ocenę, czy szacunki pasują do Twojego budżetu.
Zacznij od zysku i kwoty inwestycji
Podstawowy wzór pokazuje zysk lub stratę jako procent kosztu inwestycji:
ROI (%) = (Zysk netto / Całkowity koszt inwestycji) × 100
Przyjmijmy zakup bez kredytu. Wszystkie koszty przypisane inwestycji wynoszą 150 000 USD, a wpływy netto ze sprzedaży 180 000 USD. Zysk to 30 000 USD. Po podzieleniu przez 150 000 USD otrzymujemy ROI 20% za cały okres posiadania. Jeśli mieszkanie było Twoje przez kilka lat, liczba nadal dotyczy wszystkich tych lat łącznie. Roczną stopę zwrotu trzeba obliczyć osobno.
Pełny wynik obejmuje też ewentualny dochód z najmu oraz odpowiednie koszty zakupu, ulepszeń, posiadania i sprzedaży. Wskaż uwzględnione pozycje i licz każdy wydatek tylko raz. Dodatkowe koszty pominięte w przykładzie obniżyłyby zwrot.
Co wynajem przynosi w ciągu roku?
Rentowność najmu skupia się na bieżącym dochodzie, bez przyszłej sprzedaży. Aby uzyskać wynik netto, odejmij podane koszty operacyjne od czynszu i podziel pozostałą kwotę przez przyjęty koszt nabycia.
Na przykład 10 000 USD rocznego dochodu operacyjnego przy całkowitym koszcie nabycia 150 000 USD daje około 6,67%, przed finansowaniem i podatkiem dochodowym właściciela. Zmiana wartości mieszkania nie jest tu uwzględniona.
W dokładniejszym przykładzie zakup i ulepszenia kosztują 150 000 USD, roczny czynsz wynosi 18 000 USD, a koszty operacyjne 5 000 USD. Zostaje 13 000 USD, czyli około 8,67% rentowności najmu netto przed podatkiem dochodowym właściciela, bez kredytu.
Przydatność liczby zależy od wydatków stojących za obliczeniem. Budżet powinien obejmować okresy bez najemcy, naprawy, zarządzanie, ubezpieczenie i przyszłe wymiany wyposażenia. Podatki także są częścią kosztów; nasz przewodnik po podatkach od nieruchomości w Turcji wyjaśnia ten temat.
Przy kredycie spójrz także na własną gotówkę
Kredyt zmienia początkowy wkład i późniejsze płatności. Wskaźnik cash-on-cash porównuje roczny przepływ pieniężny po kosztach operacyjnych, odsetkach i spłacie kapitału kredytu z własnymi zainwestowanymi pieniędzmi. Podatek dochodowy nie jest jeszcze odjęty:
Zwrot z własnej gotówki (%) = (Roczny przepływ po obsłudze długu, przed podatkiem dochodowym / Własna zainwestowana gotówka) × 100
Przepływ 12 000 USD przy wkładzie 180 000 USD daje około 6,67%. Niezrealizowany wzrost wartości pozostaje poza tym rachunkiem.
Rozważmy teraz zakup za 500 000 USD, finansowany 180 000 USD własnych środków i kredytem 320 000 USD. Jeśli wartość wzrośnie do 600 000 USD przy niezmienionym długu, kapitał własny wyniesie 280 000 USD. Wzrost o 100 000 USD odpowiada około 55,56% początkowego wkładu, przed odsetkami, kosztami transakcji, podatkami i przepływami z najmu. Do sprzedaży pozostaje niezrealizowanym przyrostem wartości; nie jest rocznym dochodem gotówkowym ani zyskiem netto ze sprzedaży. Podzielenie kapitału własnego przez wartość mieszkania pokazuje jego udział w tej wartości, czyli inny wskaźnik niż ROI.
Trzy inne pojęcia spotykane w obliczeniach
- Dochód operacyjny netto, NOI: dochód nieruchomości po uwzględnieniu pustostanów i kosztów operacyjnych, przed obsługą długu i podatkiem dochodowym właściciela. Nakłady inwestycyjne i amortyzację traktuje się osobno.
- Stopa kapitalizacji: roczny NOI podzielony przez cenę zakupu lub obecną wartość nieruchomości. Należy wskazać, której wielkości użyto. Finansowanie jest wyłączone, a wskaźnik nie pokazuje całego zwrotu z inwestycji.
- Wewnętrzna stopa zwrotu, IRR: obliczenie uwzględniające także terminy wpłat i wypłat. Wyznacza stopę dyskontową, dla której wartość bieżąca netto przepływów wynosi zero, na podstawie wprowadzonych płatności i wpływów ze sprzedaży.
Oprzyj kalkulację na konkretnym mieszkaniu
Lokalizacja, stan i cena łączą się ze sobą. Zadbany lokal może wymagać mniej pilnych prac, ale ta zaleta bywa już zawarta w cenie. Tańszy również może być dobrym kandydatem, jeśli naprawy są właściwie wycenione. Korzystaj z porównywalnych sprzedaży i najmów, odróżniając ceny ofertowe i obiecane czynsze od zakończonych transakcji i otrzymanych pieniędzy.
Budżet miesięczny pokazuje, kiedy potrzebujesz środków. Jeden procentowy wynik tego nie wyjaśni. Policz także niższy czynsz, miesiące bez najemcy, większe wydatki i wolniejszą sprzedaż. Okolica musi odpowiadać przyszłym mieszkańcom lub gościom. W rozwijających się rejonach infrastruktura może się opóźnić; przy dłuższym posiadaniu koszty trwają, choć wydatki na zakup rozkładają się na więcej lat. Kilka lokali nadal może dzielić ryzyka związane z turystyką, walutą i finansowaniem.
Porównuj ten sam okres i tę samą walutę, jednakowo traktując kredyt, podatki i koszty. Inflacja także wpływa na siłę nabywczą. Nie ma jednej dwucyfrowej stopy zwrotu odpowiedniej dla wszystkich, a ROI sam w sobie nie mierzy prawdopodobieństwa straty. Agencja może dostarczyć lokalne dane rynkowe, a doradcy prawni, finansowi i techniczni ocenią kwestie ze swoich dziedzin. Na tej podstawie możesz przygotować kalkulację, a później porównać ją z rzeczywistymi przychodami i wydatkami.
Porozmawiajmy o zakupie nieruchomości w Turcji
Porównujesz nieruchomości w Turcji? Podaj budżet i powiedz, jak chcesz korzystać z mieszkania. Pomożemy znaleźć odpowiednie możliwości i zebrać informacje do omówienia z Twoimi doradcami prawnymi i finansowymi.
TERRA Real Estate ® to licencjonowana agencja nieruchomości, działająca od 2004 roku. Jako autoryzowana firma posiadamy Certyfikat Uprawniający do Obrotu Nieruchomościami, wydany i zatwierdzony przez Ministerstwo Handlu Turcji.
- Zadzwoń do naszego biura w Turcji: +90 242 512 25 00
- WhatsApp: +90 532 341 67 54 (@terrarealestate)
- Napisz do nas
Jeśli jesteś już na miejscu, umówimy bezpłatne prezentacje bez zobowiązania do zakupu i odbierzemy Cię z miejsca zakwaterowania.