English
Français
Deutsch
Türkçe
Svenska
Norsk
Dansk
Suomi
Русский
Polski
Sådan kan du leje din bolig ud i Spanien
For mange udenlandske ejere er boligen i Spanien først og fremmest et sted, de selv bruger i ferier eller under længere ophold. Når boligen står tom, kan udlejning være med til at dække en del af de løbende udgifter og i nogle tilfælde give en ekstra indtægt.
Der findes ikke én udlejningsmodel, som passer til alle boliger. Det rigtige valg afhænger blandt andet af beliggenheden, hvor ofte du selv vil bruge boligen, og hvilke regler der gælder i den pågældende region og kommune.
Overordnet kan du vælge mellem langtidsudlejning, sæsonudlejning og korttidsudlejning til turister. Nogle ejere vælger også en kombination, hvor de selv bruger boligen i bestemte perioder og lejer den ud resten af året.
Langtidsudlejning fungerer ofte bedst i byer og etablerede boligområder, hvor der er efterspørgsel hele året. Det kan være områder tæt på arbejdspladser, universiteter, hospitaler, internationale skoler og offentlig transport.
Fordelen er en mere stabil månedlig indtægt og mindre løbende administration. Til gengæld har du mindre frihed til selv at bruge boligen, så længe lejemålet løber.
Sæsonudlejning er relevant, når boligen udlejes i en afgrænset periode uden at være lejerens faste hjem. Det kan for eksempel være til studerende, fjernarbejdere, medarbejdere på midlertidige kontrakter eller familier, der opholder sig i Spanien i nogle måneder.
Denne form kan give mere fleksibilitet end en almindelig langtidsaftale, men formålet med opholdet og kontraktens indhold skal være tydeligt beskrevet.
Korttids- og turistudlejning kan give en højere bruttoindtægt, især i områder tæt på stranden, historiske bymidter eller populære seværdigheder. Det kræver til gengæld mere arbejde og er underlagt flere regler.
Som ejer skal du blandt andet tage højde for registrering, eventuel turistlicens, gæstekontakt, rengøring, ind- og udtjekning, platformgebyrer og perioder uden bookinger.
Fra lejeindtægt til reelt afkast
Det er forholdsvis enkelt at beregne et bruttoafkast. Det fortæller dog ikke nødvendigvis, hvor meget du faktisk tjener på udlejningen.
En lejlighed, der er købt for €300.000 og giver €18.000 i årlig leje, har på papiret et bruttoafkast på 6%. Før du kan se det reelle resultat, skal de løbende udgifter trækkes fra.
Det kan blandt andet være:
- Fællesudgifter til ejerforeningen, også kaldet comunidad
- IBI, den årlige kommunale ejendomsskat
- Forsikring, reparationer og vedligeholdelse
- El, vand, internet og andre forsyninger
- Administration og eventuel lokal boligservice
- Perioder uden lejere
- Platformgebyrer, rengøring og gæsteservice ved korttidsudlejning
Det giver derfor mere mening at beregne afkastet ud fra hele årets økonomi end kun at se på den annoncerede lejepris. Et bruttoafkast på 6% kan blive væsentligt lavere, når alle udgifter og skatter er medregnet.
Resultatet afhænger også af, hvordan boligen udlejes. Den samme lejlighed kan fungere godt som langtidslejemål, men mindre godt som feriebolig – eller omvendt.
Hvilke regler gælder for udlejning i Spanien?
Udlejningsreglerne er ikke ens i hele Spanien. De afhænger af den autonome region, kommunen, udlejningens varighed og i nogle tilfælde reglerne i boligens ejerforening.
En almindelig boligleje, en sæsonaftale og en turistudlejning behandles forskelligt. Du bør derfor undersøge, hvilken kategori din planlagte udlejning hører under, før du køber boligen eller begynder at annoncere den.
Ved langtidsudlejning regulerer kontrakten blandt andet lejeperiode, depositum, betaling, vedligeholdelse, opsigelse og parternes ansvar. Lejeren har en række lovbestemte rettigheder, og ejeren bør på forhånd vide, hvornår aftalen kan opsiges, og hvornår boligen kan tages tilbage til eget brug.
Sæsonudlejning er ikke det samme som almindelig boligudlejning. Opholdet skal have et midlertidigt og dokumenterbart formål, for eksempel studie, arbejde eller et længere, men tidsbegrænset ophold.
Turistudlejning er normalt mere reguleret. I mange regioner skal boligen registreres eller have en særlig tilladelse. Der kan også være krav til blandt andet boligens indretning, ventilation, aircondition, sikkerhed, ansvarsforsikring, gæsteoplysninger og klageformularer.
En bolig kan derfor godt være attraktiv og ligge tæt på stranden, uden at den nødvendigvis må udlejes til turister. Tilladelserne bør altid undersøges, inden købet gennemføres.
Med Real Decreto 1312/2024 blev der desuden indført et fælles nationalt registreringssystem for korttidsudlejning: Registro Único de Arrendamientos og Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
Dekretet trådte i kraft den 2. januar 2025, og de centrale bestemmelser har virkning fra den 1. juli 2025. Systemet skal gøre det muligt at udveksle oplysninger mellem udlejningsplatforme og offentlige myndigheder.
Det nationale registreringsnummer erstatter ikke regionale eller kommunale tilladelser. Boligen skal stadig opfylde de lokale regler, der gælder for den konkrete form for udlejning.
Skat af lejeindtægter i Spanien
Lejeindtægter fra en bolig i Spanien skal oplyses til de spanske skattemyndigheder. Hvordan indkomsten beskattes, afhænger blandt andet af, om du er skattemæssigt bosat i Spanien eller ejer boligen som ikke-resident.
Ikke-residente ejere indberetter normalt deres spanske lejeindtægt via Modelo 210 under Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
For privatpersoner, der er skattemæssigt bosat i et EU-land, Island eller Norge, er skattesatsen som udgangspunkt 19%. Udgifter, der har en direkte og dokumenteret forbindelse til lejeindtægten, kan normalt fratrækkes.
For andre ikke-residente skatteydere er satsen som udgangspunkt 24%, og mulighederne for at trække udgifter fra er mere begrænsede.
Hvis du selv bruger boligen en del af året og lejer den ud resten af tiden, skal indtægter og relevante udgifter normalt fordeles efter antallet af udlejningsdage.
En ikke-resident ejer kan også skulle oplyse en beregnet indkomst for de perioder, hvor boligen står til ejerens rådighed og ikke er udlejet.
Skattereglerne bør indgå i beregningen fra begyndelsen. Det gælder især, hvis du forventer, at udlejningen skal betale en væsentlig del af boligens årlige udgifter.
Få styr på den daglige administration
Udlejning handler ikke kun om at finde en lejer og modtage huslejen. Der skal også være styr på kontrakter, fakturaer, fællesudgifter, IBI, forsikring, reparationer og de oplysninger, der skal bruges til skatteindberetningen.
Ved langtidsudlejning er den daglige administration ofte forholdsvis begrænset, når den rette lejer er fundet. Der kan dog stadig opstå spørgsmål om vedligeholdelse, betalinger og forlængelse af kontrakten.
Korttidsudlejning kræver mere løbende arbejde. Bookinger, priser, rengøring, nøgler, gæstekommunikation og anmeldelser skal håndteres hele året. Bor du selv i udlandet, er en pålidelig lokal kontakt derfor ofte nødvendig.
Hvor meget kan du forvente at tjene?
Der findes ikke ét retvisende gennemsnit for lejeafkast i hele Spanien. Resultatet skal vurderes lokalt og ud fra den konkrete bolig.
To boliger med samme købspris kan give vidt forskellige resultater. By, kvarter, sæson, lovlig udlejningsform, ejerudgifter og typen af lejere har alle betydning.
Det er også vigtigt at matche boligen med den valgte udlejningsform. En langtidslejer prioriterer ikke nødvendigvis det samme som en feriegæst. Offentlig transport, skoler og daglige indkøb kan være afgørende ved langtidsudlejning, mens terrasse, pool, strandafstand og aircondition ofte vejer tungere ved ferieudlejning.
En praktisk måde at vurdere økonomien på er at lave tre beregninger:
- Et forsigtigt scenarie med moderat leje, lavere belægning og plads til uforudsete udgifter
- Et realistisk scenarie baseret på normale priser og efterspørgsel i området
- Et positivt scenarie med høj belægning, en god sæson og effektiv administration
Hvis økonomien stadig hænger sammen i det forsigtige scenarie, har du et mere robust grundlag for at vurdere boligen.
Fejl, der ofte gør udlejningen dyrere end forventet
- At købe, før reglerne er undersøgt: En god beliggenhed er ikke i sig selv en garanti for, at turistudlejning er tilladt.
- At bruge højsæsonens priser som helårsbudget: Priserne i juli og august siger ikke nødvendigvis noget om efterspørgslen resten af året.
- At glemme tomme perioder: Selv attraktive boliger kan stå uden lejere i dele af året.
- At undervurdere administrationen: Rengøring, nøgler, reparationer, gæstekontakt og anmeldelser kræver tid og lokal opfølgning.
- At regne med bruttoindtægten: Skat, fællesudgifter, forsikring, vedligeholdelse og platformgebyrer skal trækkes fra.
- At blande privat brug og udlejning uden en plan: Eget brug i højsæsonen kan have stor betydning for både indtægten og skatteberegningen.
Hvor i Spanien kan udlejning være relevant?
Det bedste område afhænger af, hvilken type lejer du vil henvende dig til. En bylejlighed, en feriebolig ved havet og en eksklusiv villa har forskellige målgrupper og bør ikke vurderes efter det samme regnestykke.
Madrid og Barcelona har en bred efterspørgsel efter langtidsboliger fra lokale beboere, studerende, internationale medarbejdere og virksomheder. Købspriserne er høje, og afkastet i procent kan derfor være lavere, men markedet har en stor og varieret lejergruppe.
Valencia og Málaga kombinerer byliv med kyst og et stort internationalt miljø. Det kan gøre dem relevante til både længere ophold, sæsonudlejning og forskellige kombinationer af privat brug og udlejning.
Alicante og Costa Blanca har et bredt udvalg af boliger tæt på havet og ofte et lavere indgangsbudget end de dyreste dele af Costa del Sol. Her bør du især se på efterspørgslen uden for sommermånederne og på, om nærområdet fungerer hele året.
Costa del Sol har en stærk international profil og et veletableret marked for ferieboliger og boliger i den højere prisklasse. Områder som Marbella, Estepona og Benalmádena tiltrækker både feriegæster, sæsonbeboere og lejere med større budgetter. Konkurrencen og udgifterne til administration kan dog også være højere.
Uanset region er det ikke kun havudsigt og strandafstand, der afgør efterspørgslen. Terrasse, parkering, elevator, energieffektivitet, planløsning, adgang til butikker og transport samt afstanden til lufthavnen kan have stor betydning for både udlejning og et senere videresalg.
Vælg bolig ud fra den udlejning, du faktisk vil tilbyde
En god udlejningsbolig begynder med et realistisk valg af bolig – ikke med et optimistisk regneark. Boligen skal passe til den ønskede udlejningsform både juridisk, praktisk og økonomisk.
Inden du køber, bør du derfor undersøge:
- Om den ønskede form for udlejning er tilladt
- Hvilke lejere området tiltrækker
- Hvordan efterspørgslen ændrer sig gennem året
- Hvad den daglige administration vil koste
- Hvilke skatter og faste ejerudgifter der skal betales
- Hvor let boligen senere kan sælges igen
TERRA Real Estate ® er et registreret internationalt ejendomsmæglerfirma og har rådgivet udenlandske boligkøbere siden 2004. Når du køber bolig i Spanien gennem os, hjælper vi dig med at vurdere beliggenheden, de forventede ejerudgifter, de lokale udlejningsregler og boligens muligheder på længere sigt.
TERRA Real Estate ® er medlem af AIPP og arbejder med international ejendomsformidling efter klare standarder for information og rådgivning.
Regler om udlejning og beskatning kan ændre sig og varierer mellem regioner og kommuner. Få altid de konkrete forhold kontrolleret af en spansk advokat eller skatterådgiver, før du køber eller begynder at udleje.