Warum die Prüfungen beim Immobilienkauf in Spanien strenger geworden sind
Ausländische Käufer können in Spanien grundsätzlich ohne größere Einschränkungen Eigentum erwerben. Heute wird die finanzielle Seite des Kaufs jedoch deutlich genauer geprüft. Vor dem Abschluss müssen Banken, Immobilienunternehmen, Anwälte und Notare die Identität des Käufers, die Herkunft der Mittel und den genauen Zahlungsweg nachvollziehen.
KYC- und AML-Prüfungen führen nur selten zu Verzögerungen, wenn alle Unterlagen frühzeitig vorbereitet sind. Schwierigkeiten entstehen meist dann, wenn Käufer bereits einen verbindlichen Vertrag unterschrieben, Geld überwiesen oder einen Notartermin vereinbart haben, ohne vorher zu klären, welche Compliance-Unterlagen tatsächlich benötigt werden.
KYC und AML: Was ist der Unterschied?
KYC (Know Your Customer): Prüfung Ihrer Identität
KYC steht für die Prüfung Ihrer Identität. Spanische Banken, Immobilienunternehmen und Notare (notarios) müssen feststellen, wer die Immobilie kauft und ob der Käufer allein handelt, gemeinsam mit dem Ehepartner, über eine Firma oder mithilfe eines Vertreters.
In der Praxis gehören zu einer KYC-Prüfung meist:
- ein gültiger Reisepass und Ihre spanische Ausländer-Identifikationsnummer (NIE),
- ein Nachweis Ihrer aktuellen Wohnadresse, zum Beispiel durch eine Versorgerrechnung oder einen Kontoauszug,
- Angaben zu Ihrem steuerlichen Wohnsitz,
- ein klarer Nachweis, dass das für den Kauf genutzte Bankkonto tatsächlich Ihnen zuzuordnen ist.
Ein professionelles Immobilienunternehmen sollte diese Punkte frühzeitig ansprechen, noch bevor der Käufer ein spanisches Bankkonto eröffnet, einen Reservierungsvertrag unterschreibt oder die endgültige Eigentumsurkunde vorbereitet wird.
AML (Anti-Money Laundering): Prüfung der Herkunft Ihres Geldes
Während KYC die Frage beantwortet: „Wer kauft?“, geht es bei AML um: „Woher stammt das Geld?“ Ein hoher Kontostand allein genügt nicht. Spanische Banken und Notare müssen nachvollziehen können, woher die Mittel stammen, die für den Immobilienkauf eingesetzt werden.
Da es bei Immobilienkäufen um hohe Werte und oft auch um grenzüberschreitende Zahlungen geht, achten spanische Behörden besonders auf Transaktionen, bei denen:
- der Kaufpreis nicht zu Ihrem nachgewiesenen Einkommen passt,
- der Name auf der Überweisung nicht mit dem Käufer in der Eigentumsurkunde übereinstimmt,
- der Zahlungsweg unklare Zwischenstationen, Offshore-Konten oder Länder mit erhöhter Sorgfaltspflicht umfasst.
Der rechtliche AML-Rahmen in Spanien und die zuständigen Stellen
Der rechtliche Rahmen (Gesetz 10/2010)
Die Geldwäscheprävention in Spanien basiert vor allem auf dem Gesetz 10/2010 zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Banken, Notare, Bauträger, in bestimmten Fällen auch Anwälte sowie Immobilienfachleute sind verpflichtet, Kunden zu identifizieren, wirtschaftlich Berechtigte zu prüfen, Sorgfaltspflichten einzuhalten, Unterlagen aufzubewahren und bei Bedarf verdächtige Vorgänge zu melden.
Neuere Änderungen im spanischen Strafrecht haben kein eigenes AML-System für Immobilienkäufe geschaffen, zeigen aber klar, dass Finanz- und Immobiliendelikte heute strenger bewertet werden. In der Praxis bedeutet das: Regulierte Fachleute handeln deutlich vorsichtiger, wenn Identität, Zahlungsweg oder Herkunft der Mittel nicht ausreichend belegt sind.
Was ist SEPBLAC?
SEPBLAC ist die spanische Zentralstelle für Finanzinformationen und die wichtigste Behörde für die Überwachung der AML-Compliance. Sie genehmigt nicht jeden Immobilienkauf einzeln, gibt aber den Rahmen vor, an den sich verpflichtete Stellen halten müssen.
Gibt es ein Warnsignal, etwa einen unklaren wirtschaftlich Berechtigten, fehlende Nachweise zur Herkunft der Mittel oder eine nicht erklärte Zahlung durch Dritte, können Bank, Notar oder Immobilienfachleute zusätzliche Unterlagen anfordern, den Ablauf verzögern, Kontobewegungen einschränken oder den Fall über die AML-Meldewege weiterleiten.
Wer prüft den Käufer beim Immobilienkauf in Spanien?
An den Compliance-Prüfungen sind in der Regel mehrere Beteiligte eingebunden:
1. Das Immobilienunternehmen: Es erkennt praktische Risiken frühzeitig, erklärt, welche Unterlagen üblicherweise benötigt werden, und stimmt den Zeitplan mit Anwalt, Bank und Notar ab.
2. Die spanische Bank: Sie prüft das Finanzprofil des Käufers bei der Kontoeröffnung, beim Eingang internationaler Überweisungen, bei Hypothekenanträgen oder bei der Ausstellung eines bestätigten Bankschecks (cheque bancario).
3. Der Notar: Er kontrolliert Ihre Ausweisdokumente, die Zahlungsweise und die Rechtmäßigkeit der Mittel direkt vor der Unterzeichnung der öffentlichen Eigentumsurkunde (escritura pública).
4. Ihr Anwalt: Er prüft das Grundbuch (Registro de la Propiedad), kontrolliert Schulden und Belastungen, bewertet den Vertrag und hilft dabei, den rechtlichen Zeitplan mit den Compliance-Anforderungen der Bank abzustimmen.
Schritt 1: Ihre wichtigste KYC-Checkliste
Persönliche Unterlagen
- Gültiger internationaler Reisepass
- NIE-Nummer: Ohne diese Nummer können Sie weder Steuern zahlen noch ein Bankkonto eröffnen oder eine Immobilie eintragen lassen.
Nachweise zu Einkommen und Steuern
- Steueransässigkeitsbescheinigung: Sie bestätigt, in welchem Land Sie offiziell steuerpflichtig sind.
- Steuererklärungen: Ihre offiziellen Einkommensnachweise der letzten 1–2 Jahre.
- Einkommensnachweise: etwa Arbeitsverträge, Gehaltsabrechnungen oder Dividendennachweise eines Unternehmens.
Wenn Sie mehrere Einkommensquellen haben, ist es sinnvoll, wenn Ihr Finanzberater eine kurze Zusammenfassung auf Englisch oder Spanisch erstellt. Eine klare Übersicht auf einer Seite darüber, wie Ihr Kapital aufgebaut wurde, kann Rückfragen von Bank, Anwalt oder Notar deutlich reduzieren.
Wenn Sie eine spanische Hypothek beantragen, prüft die Bank zusätzlich Ihre finanzielle Tragfähigkeit, bestehende Schulden, die Stabilität Ihres Arbeitsverhältnisses und – soweit vorhanden – Ihre Kredithistorie. Diese Prüfung läuft getrennt von der AML-Compliance, überschneidet sich in der Praxis aber häufig damit. Selbst Käufer mit bereits genehmigter Hypothek können Verzögerungen erleben, wenn die Eigenmittel nicht sauber dokumentiert sind.
Immobilienkauf über eine Firma?
Wenn die Immobilie über eine Firma gekauft wird, muss der wirtschaftlich Berechtigte (UBO) eindeutig identifiziert werden. In den meisten AML-Prüfungen ist damit die Person gemeint, die das Unternehmen letztlich besitzt oder kontrolliert, in der Regel über mehr als 25 % direkte oder indirekte Beteiligung oder durch eine andere Form tatsächlicher Kontrolle. Sie benötigen:
- einen aktuellen Handelsregisterauszug Ihres Landes,
- die Satzung des Unternehmens und eine Übersicht über die Eigentümerstruktur,
- Reisepässe aller Geschäftsführer und wesentlichen Anteilseigner,
- einen formellen Unternehmensbeschluss, der den Immobilienkauf in Spanien genehmigt.
Schritt 2: Nachweis der Herkunft Ihrer Mittel
Source of Funds (SoF) und Source of Wealth (SoW)
- Source of Funds: Woher stammt das konkrete Geld für diesen Kauf? Zum Beispiel 300.000 € aus dem Verkauf einer früheren Wohnung.
- Source of Wealth: Wie haben Sie Ihr gesamtes Vermögen im Laufe Ihrer beruflichen Laufbahn aufgebaut?
Bei Käufen mit geringerem Volumen reicht oft ein klarer Nachweis zur Herkunft der eingesetzten Mittel aus. Bei hochwertigen Immobilien, komplexen Firmenstrukturen oder Geldern aus Nicht-EU-Staaten kann die Bank zusätzlich Unterlagen zur allgemeinen Vermögensherkunft verlangen.
Welche Unterlagen werden akzeptiert?
Viele ausländische Dokumente müssen möglicherweise von einem offiziellen vereidigten Übersetzer (traductor jurado) ins Spanische übertragen werden, vor allem wenn sie bei einer Bank, einem Notar, einem Steuerberater oder einer Behörde vorgelegt werden. Wichtig ist, dass Ihre Unterlagen insgesamt eine nachvollziehbare und schlüssige Geschichte ergeben:
- Verkauf von Vermögenswerten oder Immobilien: der unterschriebene Kaufvertrag, Grundbuchunterlagen und Kontoauszüge, aus denen der Eingang des Verkaufserlöses auf dem Konto des Käufers hervorgeht.
- Unternehmensgewinne: geprüfte Unternehmensberichte, der Gesellschafterbeschluss über die Dividendenausschüttung und Steuerunterlagen zu diesen Dividenden.
- Erbschaften oder Schenkungen: notariell beglaubigte Urkunden, Nachweise über gezahlte Schenkungssteuern und der Banknachweis der Zahlung.
- Ersparnisse: Diese sollten einen schrittweisen Vermögensaufbau über Monate oder Jahre belegen. Eine hohe, nicht erklärte Einzahlung kurz vor dem Abschluss führt sehr wahrscheinlich zu zusätzlichen Rückfragen.
Bestandsimmobilie oder Neubau?
Der zeitliche Ablauf der Compliance kann sich bei Bestandsimmobilien und Neubauten unterscheiden. Bei Bestandsimmobilien ist die Zeit zwischen dem Arras-Vertrag und dem Notartermin oft knapp. Deshalb sollten die Nachweise zur Herkunft der Mittel vollständig vorliegen, bevor sich der Käufer an eine Frist bindet.
Bei Neubauten gibt es durch Ratenzahlungen meist etwas mehr Spielraum. Trotzdem können Bauträger, Banken und Anwälte AML-Unterlagen schon vor größeren Teilzahlungen oder vor dem Abschluss anfordern.
Geld ins Ausland überweisen und Zahlungen durch Dritte
Am sichersten ist in der Regel eine direkte Überweisung von Ihrem persönlichen Konto im Ausland auf Ihr persönliches Konto in Spanien. Wenn ein Dritter eingebunden ist, etwa ein Verwandter, Geschäftspartner oder ein anderes Unternehmen, muss dafür eine klare rechtliche Grundlage bestehen:
- ein notariell beglaubigter Darlehensvertrag,
- eine formelle Schenkungsurkunde,
- ein rechtsgültiger Vertrag über eine Unternehmensausschüttung.
Bevor Sie Geld aus einem Land außerhalb der EU überweisen, sollten Sie mit Ihrer spanischen Bank genau abstimmen, welche Angaben sie zu Betrag, Herkunft der Mittel, Absender und Verwendungszweck benötigt. So lässt sich das Risiko von Verzögerungen nach Eingang des Geldes deutlich senken.
So senken Sie das Risiko einer Einschränkung Ihres spanischen Bankkontos
Spanische Banken können Kontobewegungen vorübergehend einschränken, wenn interne Compliance-Prüfungen nicht abgeschlossen werden können. Das bedeutet nicht automatisch, dass gegen den Käufer ermittelt wird. Häufig benötigt die Bank einfach zusätzliche Informationen, weil ihr internes System einen Vorgang markiert hat, der manuell geprüft werden muss.
Mit diesen Schritten können Sie das Risiko verringern:
- Informieren Sie die Bank vorab über das voraussichtliche Überweisungsdatum, den Betrag, das sendende Konto und den Verwendungszweck.
- Übermitteln Sie die Nachweise zur Herkunft der Mittel an das Compliance-Team der Bank, bevor Sie die Überweisung auslösen.
- Wenn Sie Geld von mehreren Konten transferieren, geben Sie der Bank eine einfache Übersicht, aus der jeder Schritt des Geldflusses klar hervorgeht.
Kann man in Spanien Immobilien mit Kryptowährungen kaufen?
In der Praxis werden Immobilienkäufe in Spanien normalerweise in Euro dokumentiert, besteuert und ins Register eingetragen. Selbst wenn Krypto-Vermögenswerte die ursprüngliche Quelle der Mittel sind, werden sie vor dem Abschluss meist über einen regulierten Anbieter in Fiatgeld umgewandelt. Eine direkte Wallet-zu-Wallet-Zahlung an den Verkäufer würde voraussichtlich erhebliche Probleme bei Bank, Steuer und notarieller Prüfung verursachen.
Ein regelkonformer Weg besteht in der Regel darin, Krypto-Vermögenswerte über eine regulierte Börse oder einen regulierten Anbieter in Euro umzuwandeln, die umgerechneten Mittel auf das persönliche Bankkonto des Käufers auszahlen zu lassen und dazu Börsenberichte, Transaktionshistorien, Steuerunterlagen sowie Nachweise über die ursprünglichen Fiatmittel für den Erwerb der Krypto-Vermögenswerte vorzulegen.
Warnsignale, die einen Immobilienkauf verzögern oder gefährden können
- Ungleichgewicht zwischen Einkommen und Kaufpreis: Wenn das dokumentierte Einkommensprofil den Immobilienwert nicht stützt, sollte der Käufer angesammeltes Kapital nachvollziehbar erklären können, zum Beispiel durch Erbschaften, Unternehmensgewinne, Vermögensverkäufe, Anlageerträge oder andere belegbare Quellen.
- Länder mit erhöhtem Risiko: Gelder aus Staaten mit schwacher Finanzberichterstattung, Sanktionsbezug oder erhöhtem AML-Risiko können zu einer vertieften Prüfung und längeren Bearbeitungszeiten führen.
- Intransparente Unternehmensstrukturen: Mehrstufige Offshore-Gesellschaften, Treuhanddirektoren, Trusts oder kurzfristige Eigentümerwechsel vor dem Kauf können zusätzliche Prüfungen zum wirtschaftlich Berechtigten auslösen.
- Die Falle beim Arras-Vertrag (Contrato de Arras): Ein Arras-Vertrag setzt eine verbindliche Frist für den Abschluss und regelt in der Regel auch die Anzahlung des Käufers. Kann der Käufer nicht rechtzeitig abschließen, weil die Bank die Mittel noch nicht freigegeben hat oder AML-Unterlagen fehlen, ist der Verkäufer möglicherweise nicht verpflichtet, die Frist zu verlängern oder die Anzahlung zurückzuzahlen. Deshalb sollte der zeitliche Ablauf der Compliance vor der Unterzeichnung eines verbindlichen Arras-Vertrags geklärt werden.
Compliance-Checkliste vor dem Immobilienkauf in Spanien
- Sorgen Sie rechtzeitig für Ihre NIE-Nummer und prüfen Sie, ob Ihr Reisepass gültig ist.
- Stellen Sie Steuererklärungen, Einkommensnachweise und offizielle Unterlagen zusammen, die die Herkunft des Kaufkapitals belegen.
- Klären Sie, ob verstärkte Prüfungen greifen könnten, etwa wegen Sanktionsbezug, Ihres Status als politisch exponierte Person (PEP), Hochrisikoländern oder komplexen Eigentümerstrukturen.
- Prüfen Sie, welche ausländischen Unterlagen eine vereidigte Übersetzung ins Spanische benötigen (traductor jurado).
- Reichen Sie Ihre Finanzunterlagen bei Ihrer spanischen Bank ein, bevor Sie einen Arras-Vertrag unterschreiben.
- Halten Sie den Zahlungsweg so klar wie möglich, idealerweise über eine direkte Überweisung von Ihrem persönlichen Konto.
- Arbeiten Sie mit einem unabhängigen Anwalt zusammen, damit Bank, Notar und Vertragszeitplan sauber aufeinander abgestimmt sind.
Bereiten Sie Ihren Immobilienkauf in Spanien mit klarer Compliance-Unterstützung vor
KYC- und AML-Prüfungen können den Zeitpunkt Ihrer Überweisung, den Arras-Vertrag, die notarielle Unterzeichnung und die Eigentumseintragung in Spanien beeinflussen. Eine gut vorbereitete und klar strukturierte Compliance-Akte hilft dabei, alle Schritte des Kaufs sicher aufeinander abzustimmen.
Seit 2004 unterstützt TERRA Real Estate ® internationale Käufer beim Erwerb von Immobilien in Spanien mit praxisnaher Beratung und lokaler Unterstützung. Unser Team erklärt die üblichen Dokumentenanforderungen, koordiniert den Ablauf mit unabhängigen Anwälten und spanischen Banken und hilft dabei, mögliche Compliance-Risiken frühzeitig zu erkennen, bevor sie den Kauf verzögern oder erschweren.
TERRA Real Estate ® ist ein eingetragenes Immobilienunternehmen, das seit 2004 tätig ist und sich auf internationale Immobilienvermittlung spezialisiert hat.
Kontaktieren Sie TERRA Real Estate ®, um die passende Immobilie in Spanien zu finden und Ihren Kauf auf Basis eines gut vorbereiteten Transaktionsplans zu starten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F: Gelten für EU-Bürger dieselben AML-Prüfungen wie für Käufer aus Nicht-EU-Staaten?
A: Ja. Die spanischen AML-Vorschriften gelten unabhängig von der Staatsangehörigkeit. EU-Käufer werden unter Umständen schneller geprüft, wenn Gelder über SEPA überwiesen werden, müssen aber ebenfalls ihre Identität und die Herkunft der Mittel nachweisen.
F: Was soll ich tun, wenn mein spanisches Bankkonto während einer Transaktion eingeschränkt wird?
A: Bitten Sie die Bank um eine konkrete Liste der fehlenden Unterlagen oder Erklärungen. Reichen Sie die angeforderten Informationen zügig nach, beziehen Sie Ihren Anwalt ein, wenn der Zeitplan des Kaufs betroffen ist, und informieren Sie den Verkäufer schriftlich, falls sich die Verzögerung auf die Arras-Frist auswirken könnte. Wichtig ist eine klare schriftliche Dokumentation zum Grund der Verzögerung und zu den Schritten, die Sie zur Lösung unternehmen.
F: Sind KYC- und AML-Prüfungen auch bei Immobilien mit geringerem Wert verpflichtend?
A: Ja. Identitätsprüfung und Nachweise zur Herkunft der Mittel sind bei Immobilienkäufen in Spanien unabhängig vom Kaufpreis erforderlich. Der Immobilienwert beeinflusst meist nur, wie intensiv geprüft wird, nicht ob geprüft wird.
F: Kann ich Gelder direkt von meinem Firmenkonto im Ausland überweisen, um eine private Immobilie zu kaufen?
A: Ja, das ist grundsätzlich möglich, erfordert aber meist zusätzliche Unterlagen. Der Käufer muss die Verbindung zum Unternehmen nachweisen, einen Unternehmensbeschluss vorlegen, den wirtschaftlich Berechtigten identifizieren und belegen, dass das Unternehmen die Mittel rechtmäßig erwirtschaftet hat.
F: Kann ein Immobilienunternehmen den KYC- und AML-Prozess für einen Käufer vollständig übernehmen?
A: Ein Immobilienunternehmen kann weder Bank, Notar, Anwalt noch Steuerberater ersetzen. Eine erfahrene Firma kann jedoch die praktische Seite des Ablaufs koordinieren: mögliche Warnsignale früh erkennen, erklären, welche Unterlagen üblicherweise verlangt werden, Käufer, Anwalt, Bank und Verkäufer abstimmen und den Zeitplan so strukturieren, dass sich der Käufer nicht an eine Arras-Frist bindet, bevor die Compliance-Unterlagen vollständig vorbereitet sind.
Glossar der Begriffe
- KYC (Know Your Customer): Das verpflichtende Verfahren zur Überprüfung der Identität eines Kunden.
- AML (Anti-Money Laundering): Der rechtliche Rahmen und die Verfahren zur Verhinderung, Erkennung und Meldung von Geldwäsche.
- NIE (Número de Identidad de Extranjero): Die verpflichtende steuerliche Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien, die für jeden Immobilienkauf erforderlich ist.
- SEPBLAC: Die spanische Zentralstelle für Finanzinformationen, die die Einhaltung der Geldwäschevorschriften überwacht.
- Escritura Pública: Die offizielle öffentliche Eigentumsurkunde, die vor einem Notar unterzeichnet wird, um den Eigentumsübergang rechtlich zu formalisieren.
- Contrato de Arras: Ein verbindlicher Vorvertrag mit Anzahlung, der den Kaufpreis und die Frist bis zum Abschluss festlegt.
- Notario (Notar): Ein Amtsträger, der die Rechtmäßigkeit der Immobilientransaktion sicherstellt und die beteiligten Parteien überprüft.
- UBO (Ultimate Beneficial Owner): Die natürliche Person, die ein Unternehmen oder eine juristische Person letztlich besitzt oder kontrolliert, in der Regel mit einer Beteiligung von >25 %.
- Source of Funds (SoF): Unterlagen, die die Herkunft des konkret für den Immobilienkauf eingesetzten Geldes nachweisen.
- Source of Wealth (SoW): Unterlagen, die belegen, wie eine Person ihr gesamtes Vermögen aufgebaut hat.