Mitä ulkomaisen ostajan on hyvä tietää Floridan asuntokaupasta?
Asunnon ostaminen Floridasta on mahdollista useimmille kansainvälisille ostajille, myös silloin, kun ostaja ei asu Yhdysvalloissa. Itse ostoprosessi on melko suoraviivainen, mutta käytännöt poikkeavat monin tavoin esimerkiksi Euroopan, Välimeren alueen ja Lähi-idän kiinteistökaupoista.
Floridassa kaupantekoon osallistuu tavallisesti omistusoikeuden tarkistuksesta ja kaupan järjestelyistä vastaava title company. Lisäksi prosessiin voivat kuulua escrow-tili eli kolmannen osapuolen hallinnoima varojen säilytystili, kuntotarkastus, vakuutusten selvittäminen sekä rahoitusta käytettäessä pankki tai muu luotonantaja.
Ulkomaiset ostajat hankkivat Floridasta asuntoja moniin eri tarkoituksiin: loma-asunnoksi, kakkoskodiksi, sijoituskohteeksi, tulevaa muuttoa varten tai pitkäaikaiseen omistukseen. Sopivaa kohdetta valittaessa kannattaa huomioida paitsi sijainti ja asuntotyyppi myös vuosittaiset omistuskulut, HOA-yhdistyksen (Homeowners' Association) säännöt, mahdolliset vuokrausrajoitukset sekä se, onko asunto tarkoitettu omaan käyttöön vai vuokrattavaksi.
Voiko ulkomaalainen ostaa kiinteistön Floridasta?
Kyllä. Useimmat ulkomaan kansalaiset voivat ostaa Floridasta asuntoja ja muita kiinteistöjä, kuten omakotitaloja, huoneistoja, rivitaloja, huviloita, tontteja ja sijoituskohteita. Tavallisen asuinkiinteistön ostaminen ei yleensä edellytä Yhdysvaltain kansalaisuutta, pysyvää oleskelulupaa tai viisumia.
Ulkomaiseen omistukseen liittyy kuitenkin tiettyjä poikkeuksia. Floridan lain, erityisesti Florida Statutes Chapter 692 -säännösten, perusteella tiettyihin määriteltyihin ulkomaisiin toimijoihin voi kohdistua rajoituksia esimerkiksi maatalousmaan sekä sotilaskohteiden tai kriittisen infrastruktuurin läheisyydessä sijaitsevien kiinteistöjen hankinnassa. Arvioinnissa voivat vaikuttaa muun muassa ostajan kotipaikka, kansalaisuus, mahdollinen yhtiörakenne, omistusketju ja kiinteistön tarkka sijainti.
Kaupanteon yhteydessä ostajalta voidaan myös pyytää vakuutus tai muuta dokumentaatiota siitä, että kauppa täyttää Floridan ulkomaista omistusta koskevat vaatimukset. Title company voi tarvittaessa pyytää lisäselvityksiä ostajan taustasta tai omistusrakenteesta. Jos on mahdollista, että ostajaan sovelletaan näitä rajoituksia, asia kannattaa selvittää pätevän yhdysvaltalaisen juristin kanssa jo ennen tarjouksen tekemistä.
Missä Floridassa kannattaa ostaa asunto?
Florida ei ole yksi yhtenäinen asuntomarkkina, vaan alueiden välillä on huomattavia eroja hinnoissa, asumistyylissä, vuokraussäännöissä ja jatkuvissa omistuskuluissa. Sopiva sijainti riippuu ennen kaikkea siitä, aiotaanko asuntoa käyttää lomailuun, vakituiseen asumiseen, pitkäaikaiseen omistukseen vai vuokraukseen.
Orlando ja Keski-Florida
Orlando ja sitä ympäröivä Keski-Florida ovat suosittuja erityisesti kansainvälisten loma-asunnon ostajien keskuudessa. Alueelta löytyy omakotitaloja, rivitaloja, huoneistoja ja lomahuviloita sekä laajoja resort-tyylisiä asuinkokonaisuuksia.
Monet kohteet sijaitsevat lähellä teemapuistoja, golfkenttiä, ostosalueita ja muita vapaa-ajan palveluja. Siksi alue sopii sekä omaan lomakäyttöön että ostajille, jotka harkitsevat asuntoa osaksi lyhytaikaisen vuokrauksen suunnitelmaa. Vuokrausoikeus on kuitenkin tarkistettava aina kohdekohtaisesti.
Kissimmee, Davenport, Reunion ja ChampionsGate
Kissimmee, Davenport, Reunion ja ChampionsGate tunnetaan etenkin Walt Disney Worldin ja muiden Keski-Floridan nähtävyyksien läheisyydessä sijaitsevista loma-asunnoista. Tarjolla on muun muassa kalustettuja huviloita, rivitaloja ja omalla uima-altaalla varustettuja koteja.
Monissa resort-yhteisöissä on yhteisiä palveluja, kuten klubitalo, uima-altaita, liikuntamahdollisuuksia, golfkenttiä ja ammattimaista kiinteistönhallintaa. Alueet kiinnostavat erityisesti ostajia, jotka haluavat yhdistää oman lomakäytön ja mahdollisuuden vuokrata asuntoa silloin, kun se ei ole omassa käytössä.
Winter Garden, Windermere ja Lake Nona
Winter Garden, Windermere ja Lake Nona painottuvat enemmän ympärivuotiseen asumiseen kuin matkailuun. Ne voivat sopia hyvin ostajille, jotka suunnittelevat muuttoa Floridaan, etsivät kakkoskotia pidempään käyttöön tai haluavat asua Orlandon seudulla tavallisessa asuinympäristössä.
Alueilta löytyy kouluja, terveyspalveluja, ostosalueita, työpaikkakeskittymiä ja vakiintuneita asuinalueita. Valinnassa korostuvatkin useammin arjen palvelut ja pitkän aikavälin asuminen kuin lyhytaikaiseen lomavuokraukseen liittyvät mahdollisuudet.
Miami ja Etelä-Florida
Miami, Fort Lauderdale, Palm Beach ja muut Etelä-Floridan rannikkoalueet tunnetaan kansainvälisistä asuntomarkkinoistaan, luksushuoneistoista, rantakiinteistöistä ja kakkoskodeista.
Tarjolla on esimerkiksi korkeiden asuintornien huoneistoja, merinäköala-asuntoja, brändättyjä residenssejä sekä koteja venesatamien ja rantojen läheisyydessä. Etelä-Florida kiinnostaa erityisesti ostajia, jotka etsivät kaupunkiasumista, rannikon elämäntapaa ja hyviä kansainvälisiä yhteyksiä.
Gulf Coast ja Lounais-Florida
Sarasota, Naples, Cape Coral, Fort Myers, Punta Gorda ja muut Meksikonlahden rannikon alueet tarjoavat toisenlaisen vaihtoehdon Floridan vilkkaimmille kaupunkikeskuksille. Alueet kiinnostavat etenkin ostajia, jotka arvostavat rannikkoelämää, veneilyä, golfia tai väljempää asuinympäristöä.
Valikoimaan kuuluu rantakiinteistöjä, huoneistoja, omakotitaloja, golfyhteisöjen koteja sekä asuntoja niin kausittaiseen kuin ympärivuotiseenkin käyttöön.
Mitä asiakirjoja asunnon ostamiseen Floridassa tarvitaan?
Tarvittavat asiakirjat vaihtelevat sen mukaan, maksetaanko asunto käteisellä vai lainarahoituksella ja tehdäänkö kauppa yksityishenkilön vai esimerkiksi yhtiön nimissä.
Kansainväliseltä ostajalta voidaan tavallisesti pyytää esimerkiksi seuraavia asiakirjoja:
- voimassa oleva passi
- todistus vakituisesta osoitteesta
- selvitys käytettävissä olevista varoista
- pankkitiliotteita
- selvitys varojen alkuperästä etenkin kansainvälisten rahansiirtojen ja vaatimustenmukaisuuden tarkistusten yhteydessä
- ostajan pankin yhteystiedot
- yhtiön perustamis- ja omistusasiakirjat, jos kiinteistö ostetaan yrityksen nimissä
- valtakirja, jos toinen henkilö allekirjoittaa asiakirjoja ostajan puolesta.
Jos kauppa rahoitetaan lainalla, luotonantaja voi lisäksi pyytää tietoja tuloista, veroilmoituksia, varallisuusselvityksiä, luottotietoja tai -viitteitä sekä näyttöä riittävistä vararahastoista.
Jos ostajana toimii LLC-yhtiö (Limited Liability Company), tarvitaan yleensä myös yhtiön perustamisasiakirjat ja tiedot tosiasiallisista omistajista. Ulkomainen ostaja voi tietyissä tilanteissa tarvita myös Yhdysvaltain ITIN-verotunnisteen (Individual Taxpayer Identification Number), esimerkiksi saadessaan kiinteistöstä veronalaista vuokratuloa, antaessaan veroilmoituksen Yhdysvalloissa tai myydessään kiinteistön myöhemmin.
Asunnon ostaminen Floridassa vaihe vaiheelta
1. Määritä käyttötarkoitus ja kokonaisbudjetti
Ennen asuntohaun aloittamista kannattaa määrittää mahdollisimman tarkasti, mihin tarkoitukseen asunto hankitaan. Loma-asuntoon, ympärivuotiseen kotiin ja vuokrattavaan sijoitusasuntoon kohdistuvat erilaiset vaatimukset.
Pelkkä ostohinta ei myöskään kerro koko kustannusta. Budjetissa on syytä huomioida kaupantekokulujen lisäksi muun muassa kiinteistövero, vakuutukset, HOA- tai taloyhtiömaksut, sähkö ja vesi, kunnossapito, mahdollinen kiinteistönhallinta sekä vuokraamiseen liittyvät lupa- ja palvelukulut.
2. Valitse sopiva alue ja asuntotyyppi
Kun käyttötarkoitus on selvillä, hakua voidaan rajata sijainnin, asuntotyypin, yhteisön sääntöjen ja vuokrausoikeuksien perusteella.
Tämä on erityisen tärkeää Keski-Floridassa. Se, että asunto sijaitsee lähellä Walt Disney Worldia tai muita matkailukohteita, ei vielä tarkoita, että lyhytaikainen lomavuokraus olisi kyseisessä yhteisössä tai kiinteistössä sallittua.
3. Tee tarjous valitusta kohteesta
Ennen asuntoesittelyjä tai tarjouksen tekemistä ostajalta voidaan edellyttää kirjallista ostajan ja kiinteistönvälitysliikkeen välistä sopimusta, erityisesti MLS-järjestelmän (Multiple Listing Service) kautta markkinoitavissa kohteissa. Sopimuksessa määritellään muun muassa välittäjän rooli sekä mahdolliseen välityspalkkioon liittyvät ehdot.
Kun sopiva asunto löytyy, siitä tehdään kirjallinen tarjous. Tarjouksessa sovitaan tavallisesti kauppahinnasta, escrow-talletuksesta, suunnitellusta kaupantekopäivästä, kuntotarkastusajasta, mahdollisista rahoitusehdoista sekä siitä, mitä kalusteita, kodinkoneita tai muuta irtaimistoa kauppaan sisältyy.
Tarkastusjakson aikana ostajalla on mahdollisuus tutkia kiinteistön kuntoa ja asiaankuuluvia asiakirjoja sekä toimia sopimuksessa määriteltyjen ehtojen mukaisesti, jos tarkastuksessa ilmenee ongelmia.
4. Maksa escrow-talletus
Kun myyjä hyväksyy tarjouksen, ostaja maksaa sovitun escrow-talletuksen riippumattoman kolmannen osapuolen hallintaan. Varat säilytetään yleensä title companyn tai asianajajan escrow-tilillä, eikä niitä makseta suoraan myyjälle.
Talletus otetaan huomioon lopullisessa kaupanteossa osana ostajan maksettavaksi tulevaa kauppahintaa ja muita sovittuja kustannuksia.
5. Teetä kuntotarkastus ja tarkista asiakirjat
Kiinteistön kuntotarkastuksessa lisensoitu tarkastaja arvioi kohteen fyysistä kuntoa. Tarkastukseen voivat kuulua esimerkiksi katto, rakenteet, ilmastointi- ja ilmanvaihtojärjestelmät, putkistot, sähköjärjestelmät sekä mahdollisen uima-altaan tekniikka.
Katon ikään ja kuntoon kannattaa Floridassa kiinnittää erityistä huomiota, sillä ne voivat vaikuttaa olennaisesti kotivakuutuksen saatavuuteen ja hintaan.
Jos kyseessä on condominium-huoneisto tai HOA:n hallinnoimalla asuinalueella sijaitseva koti, on tärkeää tutustua myös yhdistyksen asiakirjoihin. Tarkistettavia asioita ovat esimerkiksi talousarvio, vararahastot, kuukausimaksut, vuokraussäännöt sekä mahdolliset jo päätetyt tai suunnitteilla olevat ylimääräiset maksut.
6. Omistusoikeuden tarkistus ja kaupanteko
Title company tarkistaa julkisista rekistereistä, että myyjällä on oikeus luovuttaa kiinteistö ja ettei kohteeseen liity selvittämättömiä panttioikeuksia, maksamattomia veroja tai muita omistusoikeuteen vaikuttavia rasitteita.
Floridassa käytetään yleisesti omistusoikeusvakuutusta (title insurance). Se voi suojata ostajaa vakuutusehtojen mukaisilta omistusoikeuteen liittyviltä ongelmilta, jotka tulevat ilmi vasta kaupanteon jälkeen.
Kaupan viimeisessä vaiheessa eli closingissa allekirjoitetaan lopulliset asiakirjat, ostaja siirtää jäljellä olevat varat ja myyjä allekirjoittaa omistusoikeuden siirtävän asiakirjan. Tämän jälkeen omistusoikeuden siirto rekisteröidään asianmukaisesti.
Mitä asunnon ostaminen Floridassa maksaa?
Ostohinnan lisäksi kaupantekoon liittyy erilaisia kuluja. Näihin voivat kuulua esimerkiksi omistusoikeuden tarkistus, omistusoikeusvakuutus, kaupanteko- eli closing-kulut, viranomais- ja rekisteröintimaksut, kuntotarkastus sekä tarvittaessa tontin mittaus.
Floridassa kiinteistön luovutusta koskeviin asiakirjoihin sovelletaan myös documentary stamp tax -veroa. Verokanta on:
- useimmissa Floridan piirikunnissa 0,70 Yhdysvaltain dollaria jokaista 100 dollarin kauppahinnan osuutta tai sen osaa kohti
- Miami-Daden piirikunnassa 0,60 dollaria jokaista 100 dollaria tai sen osaa kohti; muissa kuin yhden perheen asuinkiinteistöissä voidaan lisäksi periä erillinen lisävero.
Jos asunto ostetaan lainarahoituksella, myös laina- ja velkakirja-asiakirjoihin voi liittyä muita Floridan veroja, kuten mortgage documentary stamp tax ja nonrecurring intangible tax.
Kiinteistön jatkuvia omistuskuluja voivat olla muun muassa:
- kiinteistövero
- kotivakuutus ja tarvittaessa tulvavakuutus
- HOA- tai condominium-yhdistyksen maksut
- sähkö, vesi ja muut käyttökulut
- tuholaistorjunta
- piha- ja puutarhanhoito
- uima-altaan hoito
- kiinteistönhallinta ja vuokrauksen hallinnointi.
Erityisesti vakuutusten hinnat voivat vaihdella huomattavasti kohteen sijainnin, rakennustavan, katon iän ja kunnon, tulvariskin sekä myrskyille altistumisen perusteella. Siksi vakuutuskustannukset kannattaa selvittää jo ennen lopullista ostopäätöstä.
FIRPTA ja ulkomaisen kiinteistönomistajan verotus
Ulkomaisen ostajan kannattaa tuntea myös FIRPTA-säännökset (Foreign Investment in Real Property Tax Act). FIRPTA tulee ajankohtaiseksi erityisesti siinä vaiheessa, kun ulkomainen omistaja myy Yhdysvalloissa sijaitsevan kiinteistön.
FIRPTA:n mukainen pidätys on yleensä 15 % myyjän saamasta kokonaisvastikkeesta eli amount realized -määrästä. Sääntöön liittyy kuitenkin poikkeuksia ja alempia pidätysprosentteja tietyissä tilanteissa. Kyseessä ei ole sama asia kuin lopullinen maksettava vero, vaan ennakonpidätys, jolla varmistetaan mahdollisten Yhdysvaltain verovelvoitteiden täyttäminen.
Myyjä voi myöhemmin antaa Yhdysvaltain veroilmoituksen, jolloin lopullinen verovelka määritetään todellisen verotettavan tuloksen perusteella ja liikaa pidätettyä veroa voidaan tietyissä tilanteissa hakea takaisin.
Kansainväliseen omistukseen, verotukseen ja sopivaan omistusrakenteeseen liittyvät kysymykset kannattaa aina käydä läpi pätevän veroasiantuntijan tai juristin kanssa ennen päätöksiä.
Usein kysyttyä asunnon ostamisesta Floridassa
K: Voiko ulkomaalainen ostaa asunnon Floridasta?
V: Kyllä. Useimmat ulkomaan kansalaiset voivat ostaa asunnon tai muun kiinteistön Floridasta. Tiettyihin Florida Statutes Chapter 692 -säännöksissä määriteltyihin ulkomaisiin toimijoihin voi kuitenkin kohdistua rajoituksia riippuen esimerkiksi kiinteistön sijainnista, tyypistä ja ostajan taustasta tai omistusrakenteesta.
K: Tarvitsenko Yhdysvaltain viisumin asunnon ostamiseen Floridassa?
V: Tavallisesti et. Kiinteistön omistaminen ja oikeus oleskella Yhdysvalloissa ovat eri asioita. Asunnon ostaminen ei itsessään anna omistajalle viisumia, oleskelulupaa tai muuta oikeutta asua Yhdysvalloissa.
K: Voiko asunnon Floridasta ostaa etänä?
V: Kyllä. Monissa tapauksissa huomattava osa kaupasta voidaan hoitaa etänä sähköisen viestinnän, title companyn koordinoimien asiakirjojen ja turvallisten pankkisiirtojen avulla. Tilanteesta ja asiakirjoista riippuen myös etänotaaripalveluja voidaan käyttää.
K: Voinko vuokrata Floridassa omistamaani asuntoa?
V: Se riippuu kohteesta. Vuokrauksen on oltava kaupungin ja piirikunnan määräysten sekä mahdollisen HOA:n tai condominium-yhdistyksen sääntöjen mukaista. Erityisesti lyhytaikaisen lomavuokrauksen sallittavuus kannattaa tarkistaa ennen asunnon ostamista.
K: Tarvitaanko Floridan asuntokaupassa asianajajaa?
V: Asianajajan käyttäminen ei ole kaikissa tavanomaisissa asuntokaupoissa lakisääteinen vaatimus, ja käytännön kaupanteon järjestelyistä vastaa usein title company. Kansainväliselle ostajalle riippumaton oikeudellinen neuvonta voi kuitenkin olla erittäin hyödyllistä, etenkin jos kauppaan liittyy yhtiöomistusta, vuokraustoimintaa, rajat ylittävää verotusta tai ulkomaiseen omistukseen kohdistuvia rajoituksia.
Aloita asunnon etsintä Floridasta TERRA Real Estate ® kanssa
Floridan asuntokauppaan on helpompi valmistautua, kun alue, kohteen käyttötarkoitus ja ostamisen kokonaiskustannukset selvitetään jo ennen tarjouksen tekemistä. Tämä korostuu erityisesti silloin, kun asunto on tarkoitus vuokrata, kauppa tehdään etänä tai ostamiseen liittyy kansainvälisiä vero- ja omistusjärjestelyjä.
TERRA Real Estate ® on palvellut kansainvälisiä asunnonostajia vuodesta 2004. Floridan kohteissa autamme asiakkaitamme yhdessä luotettavien paikallisten kiinteistöalan ammattilaisten kanssa. Tavoitteena on auttaa ostajaa vertailemaan alueita ja kohteita realistisesti sekä ymmärtämään ostoprosessin keskeiset vaiheet ennen sitovan päätöksen tekemistä.
TERRA Real Estate ® on rekisteröity kiinteistönvälitysyritys, joka on toiminut vuodesta 2004. Auktorisoituna kiinteistönvälitysyrityksenä meillä on Turkin kauppaministeriön myöntämä ja hyväksymä virallinen kiinteistökaupan sertifikaatti.
TERRA Real Estate ® on palkittu useita kertoja Turkin parhaana kiinteistönvälitystoimistona arvostetussa European Property Awards -kilpailussa. Yritys on myös AIPP:n (Association of International Property Professionals) jäsen ja on sitoutunut kansainvälisen kiinteistönvälityksen korkeisiin palvelu- ja toimintastandardeihin.
Voit tutustua myytäviin asuntoihin ja kiinteistöihin Floridassa tai ottaa yhteyttä TERRA Real Estate ® -tiimiin ja kertoa meille budjetistasi, toivomastasi alueesta sekä siitä, millaiseen käyttöön asuntoa etsit. Autamme kartoittamaan sopivia vaihtoehtoja ja valmistautumaan ostoprosessin seuraaviin vaiheisiin.
Oletko tällä hetkellä Turkissa ja suunnittelet asuntoesittelyä Floridassa?
Voit sopia asuntoesittelystä Floridassa kanssamme seuraavilla tavoilla:
- Soita Turkin toimistollemme: +90 242 512 25 00
- Soita Ruotsin toimistollemme: +46 31-757 05 07
- Lähetä meille sähköpostia
- Soita meille tai lähetä WhatsApp-viesti maksutta numeroon +90 532 341 67 54 tai käyttäjänimellä @terrarealestate (palvelu englanniksi ja ruotsiksi)
Kun olet Floridassa, voimme järjestää noudon hotelliltasi tai muusta majoituspaikastasi maksutonta asuntoesittelyä varten.
* Vastuuvapauslauseke: Tämä opas on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi, eikä sen sisältöä tule pitää henkilökohtaisena oikeudellisena, taloudellisena tai verotuksellisena neuvontana. Floridan kiinteistölainsäädäntö, vakuutusvaatimukset, verosäännökset ja muut määräykset voivat muuttua. Kansainvälisen ostajan kannattaa pyytää omaan tilanteeseensa soveltuvaa neuvontaa päteviltä yhdysvaltalaisilta asiantuntijoilta erityisesti FIRPTA-sääntelyn, omistusrakenteen, vuokrausvaatimusten ja Florida Statutes Chapter 692 -säännösten osalta.