Leitfaden für den Immobilienkauf in Florida
Auch wer nicht in den USA lebt, kann in Florida in der Regel eine Immobilie erwerben. Der Kaufprozess unterscheidet sich jedoch in einigen Punkten von dem in Deutschland und anderen europäischen Ländern. Typischerweise sind eine Title Company, ein Treuhandkonto (Escrow), eine Immobilienprüfung und – bei einer Finanzierung – ein Kreditgeber beteiligt. Auch Versicherung und laufende Kosten sollten bereits vor dem Kauf geprüft werden.
Für Käufer aus dem Ausland kommen Ferienimmobilien, Zweitwohnsitze, Kapitalanlagen oder ein späterer Wohnsitz infrage. Welche Immobilie geeignet ist, hängt vor allem von der Lage, der geplanten Nutzung, den laufenden Kosten und den Regeln der jeweiligen Eigentümergemeinschaft ab.
Können Ausländer Immobilien in Florida kaufen?
Grundsätzlich ja. Die meisten ausländischen Staatsangehörigen können in Florida Häuser, Eigentumswohnungen, Townhouses, Villen, Grundstücke und Anlageimmobilien kaufen. Eine US-Staatsbürgerschaft, Green Card oder ein US-Visum ist für den Immobilienerwerb in der Regel nicht erforderlich.
Allerdings gelten für bestimmte Käufer Einschränkungen. Nach Chapter 692 der Florida Statutes können Personen oder Unternehmen mit bestimmten Verbindungen zu als sensibel eingestuften Staaten von Beschränkungen betroffen sein. Dies betrifft insbesondere Agrarflächen sowie Immobilien in der Nähe militärischer Anlagen oder kritischer Infrastruktur. Entscheidend können unter anderem Staatsangehörigkeit, Wohnsitz, Beteiligungsstruktur und die genaue Lage der Immobilie sein.
Je nach Kauf kann deshalb eine zusätzliche Erklärung zur Einhaltung dieser Vorschriften verlangt werden. Wer möglicherweise unter diese Regelungen fällt, sollte die rechtliche Situation vor Abgabe eines Kaufangebots mit einem qualifizierten US-Rechtsanwalt klären.
Welche Regionen in Florida kommen für Immobilienkäufer infrage?
Florida besteht aus sehr unterschiedlichen Immobilienmärkten. Die passende Region hängt deshalb weniger von einem allgemeinen Ranking als von der geplanten Nutzung, dem Budget und dem gewünschten Immobilientyp ab.
Orlando und Central Florida
Orlando und Central Florida sind besonders bei Käufern gefragt, die Ferienhäuser, Resort-Immobilien oder familienfreundliche Wohnanlagen suchen. Zum Angebot gehören Einfamilienhäuser, Townhouses, Eigentumswohnungen und Resort-Villen. Viele Anlagen befinden sich in der Nähe von Freizeitparks, Golfplätzen, Einkaufszentren und touristischer Infrastruktur.
Kissimmee, Davenport, Reunion und ChampionsGate
Diese Orte rund um Orlando sind vor allem für Ferienimmobilien bekannt. Angeboten werden unter anderem möblierte Villen, Townhouses und Häuser mit privatem Pool. Viele Resorts verfügen außerdem über Clubhäuser, Gemeinschaftspools, Golfanlagen und eine professionelle Hausverwaltung.
Wer Eigennutzung und Ferienvermietung miteinander verbinden möchte, sollte vor dem Kauf genau prüfen, ob Kurzzeitvermietung in der jeweiligen Gemeinde und Wohnanlage zulässig ist.
Winter Garden, Windermere und Lake Nona
Winter Garden, Windermere und Lake Nona sind stärker auf dauerhaftes Wohnen ausgerichtet. Schulen, medizinische Einrichtungen, Einkaufszentren und gewachsene Wohngebiete machen diese Lagen insbesondere für Familien und Käufer interessant, die längerfristig im Raum Orlando leben möchten.
Miami und South Florida
Miami, Fort Lauderdale, Palm Beach und weitere Orte in South Florida bieten einen stark international geprägten Immobilienmarkt. Moderne Eigentumswohnungen, hochwertige Residenzen, Immobilien am Wasser und exklusive Wohnprojekte bestimmen das Angebot. Die Region spricht vor allem Käufer an, die urbanes Leben, Küstennähe und internationale Anbindung miteinander verbinden möchten.
Golfküste und Südwest-Florida
Sarasota, Naples, Cape Coral, Fort Myers und Punta Gorda sind besonders bei Käufern beliebt, die ruhiger wohnen und die Nähe zum Wasser genießen möchten. Angeboten werden Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Golf-Communities und Immobilien mit direktem oder nahem Zugang zu Kanälen und Wasserwegen.
Welche Unterlagen werden für den Immobilienkauf in Florida benötigt?
Die benötigten Unterlagen hängen davon ab, ob Sie bar oder mit Finanzierung kaufen und ob die Immobilie privat oder über eine Gesellschaft erworben wird.
Typischerweise können folgende Dokumente verlangt werden:
- gültiger Reisepass
- Adressnachweis
- Nachweis über verfügbare Mittel
- Kontoauszüge
- Nachweise zur Herkunft der Gelder
- Bankverbindung und Kontaktdaten der Bank
- Gesellschaftsunterlagen bei einem Kauf über eine Firma oder LLC
- Vollmacht (Power of Attorney), falls eine bevollmächtigte Person unterschreibt
Bei einer Finanzierung können zusätzlich Einkommensnachweise, Steuerunterlagen, Vermögensübersichten und weitere Bonitätsnachweise erforderlich sein. Wer eine Immobilie vermietet, US-Steuererklärungen abgeben muss oder die Immobilie später verkauft, kann außerdem eine ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) benötigen.
Immobilienkauf in Florida Schritt für Schritt
1. Kaufziel und Budget festlegen
Zunächst sollte geklärt werden, ob die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder als Zweitwohnsitz gehalten werden soll. Neben dem Kaufpreis gehören auch Grundsteuer, Versicherung, HOA- oder Condo-Gebühren, Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Vermietungskosten in die Budgetplanung.
2. Region und Immobilientyp auswählen
Danach lässt sich die Suche nach Lage, Immobilientyp und Nutzungsregeln eingrenzen. Besonders bei Ferienimmobilien ist wichtig: Die Nähe zu touristischen Attraktionen bedeutet nicht automatisch, dass Kurzzeitvermietung erlaubt ist. Stadt, County und Eigentümergemeinschaft können unterschiedliche Vorgaben haben.
3. Kaufangebot abgeben
Bei vielen MLS-Angeboten kann vor der Besichtigung oder dem Kaufangebot eine schriftliche Vereinbarung mit dem Immobilienberater erforderlich sein. Darin werden unter anderem Leistungen und Vergütung geregelt.
Das Kaufangebot enthält typischerweise Kaufpreis, Treuhandanzahlung, gewünschten Closing-Termin, Prüfungsfrist, Finanzierungsbedingungen und weitere Vereinbarungen. Während der vereinbarten Due-Diligence-Phase kann der Käufer die Immobilie und relevante Unterlagen prüfen lassen.
4. Escrow-Anzahlung leisten
Nach Annahme des Angebots wird die vereinbarte Anzahlung in der Regel auf ein Treuhandkonto bei einer Title Company oder einem Anwalt überwiesen. Das Geld geht nicht direkt an den Verkäufer und wird beim Closing auf den Kaufpreis und die Abschlusskosten angerechnet.
5. Immobilie und Unterlagen prüfen
Ein lizenzierter Home Inspector kann unter anderem Dach, Gebäudestruktur, Klimaanlage, Elektrik, Sanitäranlagen und Pooltechnik überprüfen. Gerade der Zustand des Dachs ist in Florida wichtig, da er sich auf die Versicherbarkeit und die Höhe der Versicherungsprämie auswirken kann.
Bei Eigentumswohnungen und Immobilien in verwalteten Wohnanlagen sollten außerdem HOA- oder Condo-Unterlagen, Rücklagen, monatliche Gebühren, Sonderumlagen und Vermietungsregeln geprüft werden.
6. Title Search und Closing
Die Title Company prüft die Eigentumsverhältnisse sowie mögliche Belastungen, offene Steuern oder bestehende Hypotheken. Eine Title Insurance ist in Florida üblich und kann gegen bestimmte nachträglich festgestellte Mängel am Eigentumstitel absichern.
Beim Closing werden die abschließenden Unterlagen unterzeichnet, der Restbetrag wird übertragen und die Eigentumsurkunde wird auf den neuen Eigentümer übertragen beziehungsweise zur Eintragung eingereicht.
Kosten beim Immobilienkauf in Florida
Zu den typischen Kaufnebenkosten zählen unter anderem Title Search, Title Insurance, Closing-Gebühren, Eintragungsgebühren, Home Inspection und gegebenenfalls Vermessungskosten.
Bei der Übertragung von Immobilien fällt außerdem die Documentary Stamp Tax des Bundesstaates Florida an:
- in den meisten Countys: 0,70 US-Dollar je 100 US-Dollar Gegenleistung
- im Miami-Dade County: 0,60 US-Dollar je 100 US-Dollar, bei bestimmten Immobilien zusätzlich mit einem weiteren Zuschlag
Bei finanzierten Käufen können auf die Hypothekenunterlagen weitere Abgaben wie Intangible Tax und Note Stamp Tax anfallen.
Zu den laufenden Kosten gehören insbesondere:
- Grundsteuer
- Wohngebäude- und gegebenenfalls Hochwasserversicherung
- HOA- oder Condo-Gebühren
- Strom, Wasser und weitere Nebenkosten
- Garten- und Poolpflege
- Schädlingsbekämpfung
- Hausverwaltung
Die Versicherungskosten können je nach Lage, Bauweise, Dachzustand, Hochwasserzone und Hurrikanrisiko erheblich variieren. Eine Versicherungsprüfung vor dem endgültigen Kauf ist daher sinnvoll.
FIRPTA und steuerliche Aspekte
Ausländische Eigentümer sollten FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) kennen. Diese US-Bundesregelung betrifft den Verkauf von US-Immobilien durch ausländische Verkäufer.
Der übliche FIRPTA-Einbehalt beträgt in vielen Fällen 15 % des Veräußerungsbetrags. Dabei handelt es sich nicht automatisch um die endgültige Steuer, sondern um einen Steuereinbehalt. Die tatsächliche Steuerlast wird im Rahmen der US-Steuererklärung ermittelt; je nach Fall kann auch eine Erstattung möglich sein.
Fragen zur steuerlichen Gestaltung, zum Kauf über eine Gesellschaft oder zur späteren Veräußerung sollten mit einem in den USA qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt geklärt werden.
FAQ zum Immobilienkauf in Florida
Können Ausländer Immobilien in Florida kaufen?
Ja. Für die meisten ausländischen Staatsangehörigen ist der Immobilienkauf möglich. Für bestimmte Personen und Gesellschaften können jedoch Einschränkungen nach Chapter 692 der Florida Statutes gelten.
Benötige ich ein US-Visum, um eine Immobilie zu kaufen?
Nein. Ein US-Visum ist für den Immobilienerwerb grundsätzlich nicht erforderlich. Der Besitz einer Immobilie begründet jedoch kein Aufenthaltsrecht in den USA.
Kann ich eine Immobilie aus dem Ausland kaufen?
Ja. Viele Schritte lassen sich aus der Ferne organisieren. Je nach Transaktion können digitale Dokumente, sichere Banküberweisungen, die Zusammenarbeit mit der Title Company und gegebenenfalls Remote Online Notarization genutzt werden.
Darf ich meine Immobilie in Florida vermieten?
Das hängt von der konkreten Immobilie ab. Für Kurz- oder Langzeitvermietung können Vorgaben der Stadt, des Countys sowie der jeweiligen HOA oder Condo Association gelten. Diese Regeln sollten vor dem Kauf geprüft werden.
Brauche ich beim Immobilienkauf einen Anwalt?
Bei vielen gewöhnlichen Wohnimmobilienkäufen ist die Beauftragung eines Anwalts nicht zwingend vorgeschrieben. Für Käufer aus dem Ausland kann eine unabhängige Rechtsberatung jedoch sinnvoll sein – insbesondere bei komplexen Eigentumsstrukturen, Vermietung, steuerlichen Fragen oder möglichen Beschränkungen für ausländische Käufer.
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Wer aus dem Ausland eine Immobilie in Florida kauft, muss neben dem Objekt selbst auch Themen wie Nutzungsregeln, Versicherung, laufende Kosten, Vermietung und den Ablauf des Closings berücksichtigen. TERRA Real Estate ® unterstützt Kaufinteressenten bei der Immobiliensuche und arbeitet für den Kaufprozess in Florida mit lokalen Partnern zusammen.
Seit 2004 betreut TERRA Real Estate ® internationale Immobilienkäufer. Persönliche Objektbesichtigungen, transparente Informationen und lokale Marktkenntnis stehen dabei im Mittelpunkt.
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* Hinweis: Dieser Leitfaden dient der allgemeinen Information und stellt keine verbindliche Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Vorschriften, Steuern, Versicherungsbedingungen und Regelungen für ausländische Immobilienkäufer können sich ändern. Für die persönliche Situation sollten daher qualifizierte Fachleute in den USA hinzugezogen werden.