Qu’est-ce que le renouvellement urbain en Turquie ?
En Turquie, le renouvellement urbain, ou kentsel dönüşüm, consiste à réaménager des quartiers anciens, dégradés ou peu sûrs. Les bâtiments qui ne répondent pas aux exigences de résistance aux séismes, ou présentent d’autres défauts graves, sont souvent démolis puis remplacés. Les réseaux et équipements du quartier peuvent aussi être modernisés.
L’objectif est d’améliorer les conditions de vie et d’adapter la ville aux besoins de ses habitants. Les principaux axes sont les suivants :
- Réduire les risques liés aux catastrophes naturelles : Remplacer les bâtiments fragiles par des constructions conformes aux normes actuelles peut limiter les dégâts et améliorer la sécurité des habitants.
- Repenser les quartiers mal planifiés : Certains quartiers se sont développés sans plan d’ensemble, parfois avec des bâtiments dépourvus des autorisations nécessaires. Leur réaménagement permet de mieux organiser les logements, les voies de circulation et les espaces communs.
- Soutenir l’économie locale : De nouveaux locaux commerciaux, des équipements collectifs et de meilleurs réseaux peuvent favoriser l’activité et l’emploi. Les travaux créent aussi des débouchés pour les entreprises du bâtiment et leurs fournisseurs.
- Améliorer le cadre de vie : Parcs, espaces verts, bâtiments plus sûrs et rues plus larges peuvent rendre le quartier plus agréable. Les équipements partagés peuvent également permettre à davantage d’habitants de profiter des services et des lieux de rencontre.
- Préserver le patrimoine : Les bâtiments présentant un intérêt historique peuvent être restaurés et intégrés au nouveau quartier. La ville peut ainsi évoluer tout en conservant une partie de son identité.
- Limiter l’impact environnemental : Des bâtiments économes en énergie, des espaces verts et une conception attentive à l’environnement peuvent réduire la consommation et les émissions du quartier.
Pourquoi ces projets sont-ils importants en Turquie ?
- Mieux se préparer aux catastrophes naturelles : Rénover ou remplacer les bâtiments anciens contribue à rendre les logements plus sûrs. C’est un enjeu majeur en Turquie, qui touche à la fois la sécurité et les conditions de vie des habitants.
- Moderniser les réseaux : Dans certains quartiers anciens, les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement ne répondent plus aux besoins. Les nouveaux projets doivent donc prévoir des infrastructures adaptées et durables.
- Accompagner la croissance des villes : L’augmentation de la population et l’étalement urbain accentuent la pression sur les quartiers existants. Il faut à la fois créer des logements et mieux utiliser les espaces déjà bâtis.
Quel intérêt pour un investissement immobilier ?
Un projet de renouvellement ne change pas seulement les immeubles. De meilleurs logements, de nouveaux services et des espaces communs plus accueillants peuvent transformer tout un quartier. Cela peut ouvrir des perspectives aux acheteurs qui souhaitent revendre ou louer.
Un immeuble neuf, plus sûr et mieux équipé, peut avoir une valeur supérieure à celle du bâtiment qu’il remplace. Dans les secteurs centraux, le renouvellement peut soutenir les prix. Une demande accrue peut aussi faciliter la location, sans pour autant garantir une plus-value rapide ou des revenus locatifs réguliers.
Les nouvelles routes, les parcs, les lieux de rencontre et les équipements sportifs comptent également. Un quartier où il fait mieux vivre peut attirer davantage d’acheteurs et de locataires.
Avantages et risques
Les avantages possibles pour les investisseurs
- Une valorisation du bien : Le remplacement d’immeubles vétustes par des constructions bien conçues peut renforcer l’attrait d’un quartier. Dans les secteurs centraux ou densément peuplés, cela peut se répercuter sur les prix de vente et les loyers.
- Acheter au début d’un projet peut parfois permettre d’obtenir un prix inférieur à celui pratiqué une fois le quartier rénové. Les nouveaux bâtiments et infrastructures peuvent soutenir la valeur du bien, mais le résultat dépend du projet et du marché.
- De meilleures perspectives locatives : Un logement moderne et un quartier mieux équipé peuvent séduire davantage de locataires. Une meilleure qualité de logement peut aussi justifier un loyer plus élevé.
- Un quartier plus vivant : Commerces, restaurants et services peuvent s’installer à la faveur du réaménagement. Cette offre profite aux habitants et peut accompagner le développement du quartier à long terme.
- Des possibilités pour les acheteurs étrangers : Les étrangers peuvent acheter dans des projets de renouvellement, notamment à Istanbul et Antalya, sous réserve des règles applicables aux acheteurs étrangers. Un achat répondant aux critères peut servir de base à une demande de titre de séjour ou de nationalité turque. Chaque procédure a ses propres conditions ; acheter dans un tel projet ne donne aucun droit automatique à l’un ou à l’autre.
- Un meilleur environnement urbain : Les nouveaux bâtiments peuvent consommer moins d’énergie et réduire leur impact sur l’environnement. Des transports, des réseaux et des espaces verts mieux pensés peuvent aussi rendre le quartier plus adapté à une installation durable.
Les risques à anticiper
- Des coûts importants : Démolition, reconstruction et infrastructures mobilisent des sommes élevées. Examinez le budget avant de vous engager et prévoyez une marge pour les dépenses imprévues.
- Des litiges : Un désaccord avec les propriétaires fonciers ou les autorités peut ralentir le projet. Faites-vous accompagner sur le plan juridique et vérifiez que toutes les autorisations requises ont été obtenues.
- Des retards : Le chantier ou les démarches administratives peuvent prendre plus de temps que prévu, ce qui repousse aussi les recettes de vente ou de location. Examinez le calendrier et prévoyez dans le contrat les conséquences d’un retard, y compris d’éventuelles pénalités.
Comment étudier un projet avant d’investir ?
Avant de prendre une décision, examinez le quartier, le bâtiment et le cadre juridique de l’opération :
- Choisir le secteur : Consultez les projets d’aménagement, l’évolution de la population, les prix immobiliers et la demande locative. Ces éléments permettent de mieux apprécier les perspectives du quartier.
- Vérifier le rapport de risque : Lorsqu’un projet repose sur le classement d’un bâtiment individuel comme étant à risque, une expertise officielle doit être réalisée par un organisme habilité. Elle sert de base au classement et à l’examen des règles et aides applicables.
- Clarifier les décisions et les contrats : La loi n° 6306 permet de prendre certaines décisions de reconstruction à la majorité absolue des propriétaires, calculée selon leurs quotes-parts. L’unanimité n’est donc pas toujours nécessaire. Les procédures légales de notification et de vente des quotes-parts des propriétaires qui ne donnent pas leur accord doivent néanmoins être respectées. Le contrat avec le constructeur doit préciser les responsabilités de chacun.
- Suivre le chantier : Vérifiez le respect des autorisations et des exigences techniques. La qualité des matériaux et des travaux doit être contrôlée au fil de la construction.
- Préparer la vente ou la location : Adaptez votre stratégie au marché local. Un logement neuf peut mieux se positionner que l’ancien bâtiment, mais son prix de vente ou son loyer doit rester en phase avec la demande.
Les aides publiques au renouvellement urbain
La Turquie propose plusieurs dispositifs pour alléger le coût de ces opérations. Leur accès dépend du programme, du projet et de la situation du demandeur :
- Aide au loyer : Les propriétaires qui doivent quitter un bâtiment classé à risque peuvent, sous conditions, recevoir une aide pour se loger temporairement. La durée est de 18 mois pour les bâtiments à risque situés hors des zones à risque. Dans les zones à risque ou réservées à la construction, elle peut atteindre 48 mois. Le montant varie selon la ville.
- Prêts avec bonification d’intérêt : Les propriétaires éligibles peuvent bénéficier d’une prise en charge publique d’une partie des intérêts. La durée de certains prêts au logement peut aller jusqu’à dix ans. Les modalités dépendent du prêt et du programme concerné.
- Exonérations fiscales et de frais : Certaines opérations relevant de la loi n° 6306 peuvent être exonérées, notamment de droits de timbre, de frais d’enregistrement foncier ou de droits de succession et de donation. Des dispositions concernent aussi les frais notariés et municipaux. Il faut vérifier leur application à l’opération envisagée.
- Aide à la démolition et à la reconstruction : Un soutien financier peut être proposé pour démolir les bâtiments classés à risque et en construire de nouveaux. Son montant et ses conditions dépendent du programme applicable.
- Accompagnement technique et juridique : Les autorités compétentes peuvent renseigner sur la planification, l’évaluation des risques et les démarches. Vérifiez quelle aide est proposée dans le cadre du projet et quels conseils vous devez obtenir par ailleurs.
Comment financer le projet ?
Plusieurs solutions peuvent être combinées :
- Paiement échelonné auprès du constructeur : Les entreprises de construction peuvent proposer un échéancier pendant les travaux ou après la livraison. Les versements peuvent suivre l’avancement du chantier ou être répartis sur une période convenue.
- Prêt bancaire : Un emprunt peut couvrir une partie des coûts. Certains prêts au logement éligibles peuvent bénéficier d’une bonification d’intérêt publique et d’une durée allant jusqu’à dix ans. Ces conditions ne s’appliquent pas à tous les prêts ni à tous les acheteurs.
- Fonds immobiliers : Les investisseurs privés et les fonds peuvent apporter des capitaux à long terme pour développer et achever les projets. La Turquie dispose notamment de fonds d’investissement immobilier et de sociétés d’investissement immobilier cotées, souvent désignés par les sigles anglais REIF et REIT.
- Construction en échange d’une part du programme : Dans le modèle turc kat karşılığı inşaat, le propriétaire laisse un promoteur construire sur son terrain en échange d’une part convenue des nouveaux logements ou locaux. Le promoteur vend le reste pour financer les travaux.
- Investisseurs privés : Les grands projets peuvent accueillir des capitaux privés ou institutionnels en contrepartie d’une part des bénéfices. Le rendement attendu doit être examiné au regard des coûts et des risques de l’opération.
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TERRA Real Estate ® est une agence immobilière agréée depuis 2004, titulaire de l’autorisation officielle pour les transactions immobilières délivrée par le ministère turc du Commerce. Notre connaissance des quartiers en développement nous permet de vous aider à comparer les projets de renouvellement en cours.
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