Vad innebär stadsförnyelse?
I Turkiet används begreppet kentsel dönüşüm om förnyelse av äldre, osäkra eller eftersatta stadsområden. Ofta rivs byggnader som inte klarar dagens krav på jordbävningssäkerhet eller har andra allvarliga brister. De ersätts med nya byggnader, samtidigt som områdets infrastruktur kan förnyas.
Målet är att skapa bättre bostadsmiljöer och anpassa staden efter invånarnas behov. Arbetet omfattar bland annat:
- Mindre risk vid naturkatastrofer: Äldre, bristfälliga byggnader ersätts med byggnader som uppfyller aktuella säkerhetskrav. Det kan minska sårbarheten vid exempelvis jordbävningar och ge de boende en tryggare vardag.
- Bättre planerade områden: I områden som vuxit fram utan ordentlig planering kan det finnas byggnader utan nödvändiga tillstånd och otillräckliga gemensamma ytor. Genom förnyelsen kan bebyggelsen och områdets funktioner planeras om.
- Fler arbetstillfällen och ett rikare lokalt utbud: Nya affärslokaler, gemensamma anläggningar och bättre infrastruktur kan ge fart åt den lokala ekonomin. Själva byggarbetet skapar också efterfrågan på arbetskraft och material.
- Bättre livsmiljö: Parker, grönområden, säkrare hus och bredare gator gör området mer trivsamt. Gemensamma mötesplatser och anläggningar kan också göra områdets utbud tillgängligt för fler.
- Bevarat kulturarv: Historiskt värdefulla byggnader kan restaureras och få en plats i den nya bebyggelsen. På så sätt går det att förnya området utan att förlora dess historia och identitet.
- Mindre miljöpåverkan: Energieffektiva byggnader, grönområden och genomtänkt utformning kan minska stadsdelens energibehov och klimatpåverkan.
Varför behövs stadsförnyelse i Turkiet?
- Skydd mot naturkatastrofer: Att rusta upp eller ersätta äldre byggnader är en viktig del av arbetet för säkrare bostäder i Turkiet. Det handlar både om byggnadernas säkerhet och om människorna som bor i dem.
- Eftersatt infrastruktur: Äldre områden kan ha brister i vatten-, el- och avloppssystemen. Nya projekt behöver därför omfatta hållbara lösningar även för infrastrukturen.
- Växande städer: Befolkningsökning och städernas utbredning sätter press på befintliga områden. Det behövs både nya bostäder och bättre användning av den mark och bebyggelse som redan finns.
Vad kan stadsförnyelse betyda för en investering?
När ett område förnyas förändras mer än enskilda hus. Bättre bostäder, service och gemensamma miljöer kan göra hela stadsdelen mer efterfrågad. Det kan i sin tur skapa möjligheter för den som köper för att sälja eller hyra ut.
Nya byggnader kan bli mer attraktiva än de äldre hus de ersätter, både genom sin standard och sin säkerhet. I centrala lägen kan en sådan förändring bidra till högre priser. Ökad efterfrågan kan också stärka uthyrningen, men varken en snabb värdeökning eller en viss hyresinkomst är given.
Nya vägar, parker, mötesplatser och idrottsanläggningar kan också påverka bostadsvärdena. Ett område som blir enklare och trevligare att bo i kan locka fler köpare och hyresgäster.
Fördelar och risker
Möjliga fördelar för investerare
- Ökat bostadsvärde: När slitna hus ersätts av välplanerade nya byggnader kan området bli mer attraktivt. Det gäller särskilt centrala och tätbefolkade lägen, där förnyelsen kan påverka både försäljningspriser och hyror.
- Den som köper tidigt i ett projekt kan ibland få ett lägre pris än när området är färdigutvecklat. Nya byggnader och bättre infrastruktur kan bidra till en framtida värdeökning, men utfallet beror på projektet och marknaden.
- Bättre förutsättningar för uthyrning: Moderna bostäder och ett bättre serviceutbud kan öka hyresefterfrågan. Hyresgäster kan vara beredda att betala mer för en bostad med högre standard, vilket kan stärka hyresintäkterna.
- En mer levande stadsdel: När ett område förnyas kan nya butiker, restauranger och tjänster etableras. Det ger ett större utbud för de boende och kan stödja områdets utveckling över tid.
- Möjligheter för utländska köpare: Utländska köpare kan köpa i förnyelseprojekt i exempelvis Istanbul och Antalya enligt reglerna för utländskt ägande. Ett köp som uppfyller villkoren kan ligga till grund för en ansökan om uppehållstillstånd eller turkiskt medborgarskap. Det är två separata prövningar; ett köp i ett förnyelseprojekt ger inte automatiskt rätt till något av dem.
- Miljö och planering: Nya byggnader kan få bättre energiprestanda och mindre miljöpåverkan. När även grönområden, transporter och annan infrastruktur förbättras kan området passa bättre för både permanentboende och investering.
Risker att ta höjd för
- Höga kostnader: Rivning, byggarbete och infrastruktur kräver stora belopp. Gör en noggrann kostnadskalkyl innan du går vidare och lämna utrymme för oförutsedda utgifter.
- Juridiska frågor: Tvister med markägare eller myndigheter kan bromsa projektet. Ta juridisk hjälp och kontrollera att de tillstånd som krävs finns på plats.
- Förseningar: Byggarbeten och tillstånd kan ta längre tid än planerat och skjuta upp försäljning eller uthyrning. Granska tidsplanen, räkna med möjliga förseningar och reglera ansvaret för dem i avtalet, inklusive eventuellt förseningsvite.
Så går du vidare med ett förnyelseprojekt
Innan du investerar behöver du undersöka både området och projektets praktiska och juridiska förutsättningar:
- Undersök området: Gå igenom utvecklingsplaner, befolkningsutveckling, bostadspriser och hyresefterfrågan. Det hjälper dig att bedöma om projektet passar dina mål och din budget.
- Kontrollera riskbedömningen: För ett projekt som bygger på att en enskild byggnad klassas som riskfylld behövs en officiell bedömning från en behörig aktör. Rapporten ligger till grund för klassningen och bedömningen av vilka regler och stöd som kan bli aktuella.
- Gå igenom beslut och avtal: Enligt lag nr 6306 kan vissa beslut om ny bebyggelse fattas av en absolut majoritet av ägarna, räknat efter deras ägarandelar. Alla behöver alltså inte alltid vara överens. Lagens regler om underrättelse och försäljning av andelar som tillhör ägare som inte samtycker måste ändå följas. Avtalet med byggföretaget ska tydligt ange parternas ansvar.
- Följ byggarbetet: Kontrollera att tillstånd och tekniska krav följs. Materialval och utförande har stor betydelse för slutresultatet och bör följas upp under arbetets gång.
- Planera försäljning eller uthyrning: Utgå från den lokala marknaden när du planerar hur bostäderna ska säljas eller hyras ut. Ny standard kan ge ett bättre utgångsläge, men pris och hyra behöver motsvara den faktiska efterfrågan.
Statliga stöd vid stadsförnyelse
Det finns flera former av stöd inom den turkiska stadsförnyelsen. Vem som kan få dem och på vilka villkor beror på den aktuella stödformen och projektet:
- Hyresstöd: Ägare som behöver lämna en riskklassad byggnad kan under vissa villkor få hjälp med hyran för ett tillfälligt boende. Stödtiden är 18 månader för riskklassade byggnader utanför riskområden. I riskområden och områden avsatta för ny bebyggelse kan den uppgå till 48 månader. Beloppet varierar mellan städer.
- Lån med räntestöd: Berättigade ägare kan få statligt räntestöd för lån till stadsförnyelse. För vissa bostadslån kan löptiden vara upp till tio år. Stödet täcker en del av räntan; övriga villkor beror på lånet och det aktuella programmet.
- Skatte- och avgiftsbefrielse: Vissa åtgärder och transaktioner enligt lag nr 6306 kan omfattas av befrielse från bland annat stämpelskatt, lagfartsavgifter samt arv- och gåvoskatt. Det finns också regler om notariekostnader och kommunala avgifter. Vilka undantag som gäller behöver kontrolleras för den enskilda transaktionen.
- Stöd till rivning och återuppbyggnad: Ekonomiskt stöd kan finnas för att riva riskklassade byggnader och uppföra nya. Det kan minska ägarnas kostnader, men omfattningen beror på det stödprogram projektet omfattas av.
- Teknisk och juridisk vägledning: Berörda myndigheter kan ge information om planering, riskbedömningar och de juridiska stegen. Kontrollera vilken hjälp som finns i det aktuella projektet och vilken rådgivning du behöver ordna själv.
Hur kan ett projekt finansieras?
Finansieringen kan bestå av flera delar. Vanliga upplägg är:
- Avbetalning hos byggföretaget: Byggföretag kan erbjuda betalningsplaner under byggtiden eller efter färdigställandet. Betalningarna kan följa byggarbetets etapper eller fördelas över en bestämd period.
- Banklån: Banklån kan finansiera en del av kostnaden. Vissa bostadslån som uppfyller villkoren kan få statligt räntestöd och en löptid på upp till tio år, men stödet gäller inte automatiskt alla köpare eller lån.
- Fastighetsfonder: Privat kapital och fastighetsfonder kan bidra med långsiktig finansiering till större projekt. I Turkiet finns bland annat fastighetsinvesteringsfonder och börsnoterade fastighetsinvesteringsbolag, ofta benämnda REIF respektive REIT på engelska.
- Nybyggnation i utbyte mot mark: I det turkiska upplägget kat karşılığı inşaat låter markägaren ett byggföretag bygga på marken i utbyte mot en avtalad del av de nya bostäderna eller lokalerna. Byggföretaget säljer resten för att finansiera arbetet.
- Privata investerare: Större projekt kan ta in kapital från privata eller institutionella investerare i utbyte mot en andel av vinsten. Avkastningen beror på hur projektet genomförs och hur marknaden utvecklas.
TERRA Real Estate ® hjälper dig att hitta rätt projekt
TERRA Real Estate ® är ett registrerat fastighetsmäklarföretag som har varit verksamt sedan 2004. Vi innehar officiellt tillstånd för fastighetshandel, utfärdat och godkänt av det turkiska handelsministeriet. Med kunskap om områden som utvecklas kan vi hjälpa dig att jämföra aktuella förnyelseprojekt.
Söker du en lägenhet i Turkiet i ett område som förnyas, eller en affärslokal som kan dra nytta av ny infrastruktur? Kontakta oss så går vi igenom aktuella alternativ och hjälper dig vidare med köpet.