Mitä kaupunkiuudistus tarkoittaa Turkissa?
Turkissa vanhojen rakennusten ja asuinalueiden uudistamisesta käytetään nimitystä kentsel dönüşüm. Huonokuntoisia tai turvattomia rakennuksia puretaan ja korvataan uusilla, ja samalla voidaan uusia alueen infrastruktuuria. Erityisen tärkeää on korvata rakennuksia, joiden maanjäristyskestävyys ei vastaa nykyisiä vaatimuksia.
Tavoitteena on parantaa asumisoloja ja suunnitella kaupunkia asukkaiden tarpeiden mukaan. Keskeisiä tavoitteita ovat:
- Luonnonkatastrofien riskien vähentäminen: Rakenteiltaan puutteellisia taloja korvataan rakennuksilla, jotka täyttävät nykyiset turvallisuusvaatimukset. Näin voidaan vähentää vahinkoriskiä ja parantaa asukkaiden turvallisuutta.
- Suunnittelemattoman rakentamisen korjaaminen: Osa alueista on kasvanut ilman riittävää kaavoitusta tai tarvittavia rakennuslupia. Uudistamisen yhteydessä rakennukset, kadut ja yhteiset alueet voidaan suunnitella toimivammaksi kokonaisuudeksi.
- Paikallisen talouden tukeminen: Uudet liiketilat, yhteiset palvelut ja parempi infrastruktuuri voivat tuoda alueelle työpaikkoja ja yritystoimintaa. Rakennustyöt lisäävät myös rakennuspalvelujen ja materiaalien kysyntää.
- Viihtyisämpi arki: Puistot, viheralueet, turvalliset rakennukset ja leveämmät kadut voivat tehdä alueesta miellyttävämmän asua. Yhteiset tilat ja palvelut voivat samalla tuoda alueen harrastus- ja kohtaamispaikat useamman asukkaan ulottuville.
- Kulttuuriperinnön säilyttäminen: Historiallisesti arvokkaita rakennuksia voidaan kunnostaa osaksi uudistuvaa aluetta. Näin kaupungin historia ja omaleimaisuus säilyvät myös uuden rakentamisen rinnalla.
- Pienempi ympäristökuormitus: Energiatehokkaat rakennukset, viheralueet ja ympäristön huomioiva suunnittelu voivat vähentää alueen energiankulutusta ja päästöjä.
Miksi Turkissa tarvitaan kaupunkiuudistusta?
- Varautuminen luonnonkatastrofeihin: Vanhojen rakennusten korjaaminen tai korvaaminen uusilla on tärkeä osa asumisturvallisuuden parantamista Turkissa. Se vaikuttaa myös asukkaiden jokapäiväisiin elinoloihin.
- Vanhentunut infrastruktuuri: Vanhojen alueiden vesi-, sähkö- ja viemäriverkot eivät aina vastaa nykyisiä tarpeita. Uusiin hankkeisiin tarvitaan siksi myös kestäviä ja ajanmukaisia verkostoratkaisuja.
- Kaupunkien kasvu: Väestönkasvu ja kaupunkien laajeneminen kuormittavat olemassa olevia asuinalueita. Tarvitaan uusia asuntoja sekä nykyisten rakennusten ja maa-alueiden tehokkaampaa käyttöä.
Mitä alueen uudistuminen merkitsee sijoittajalle?
Uudistaminen ei rajoitu yksittäisten talojen vaihtamiseen uusiin. Paremmat asunnot, palvelut ja yhteiset alueet voivat muuttaa koko kaupunginosaa. Se voi tarjota mahdollisuuksia ostajalle, joka aikoo myöhemmin myydä tai vuokrata asunnon.
Uusi, turvallisempi ja paremmin varusteltu rakennus voi olla vanhaa arvokkaampi. Keskeisillä paikoilla alueen uudistuminen voi tukea hintojen nousua. Kasvava kysyntä voi myös parantaa vuokrausmahdollisuuksia, mutta nopea arvonnousu tai tietty vuokratuotto ei ole itsestäänselvyys.
Myös uudet tiet, puistot, kohtaamispaikat ja liikuntatilat vaikuttavat alueen kiinnostavuuteen. Kun arki helpottuu ja asumisympäristö paranee, alue voi houkutella enemmän ostajia ja vuokralaisia.
Hyödyt ja riskit
Mahdollisia hyötyjä sijoittajalle
- Asunnon arvon kehitys: Kun huonokuntoiset talot korvataan hyvin suunnitelluilla uusilla rakennuksilla, alue voi muuttua halutummaksi. Tämä voi näkyä myyntihinnoissa ja vuokrissa etenkin keskeisillä ja tiiviisti rakennetuilla alueilla.
- Hankkeen alkuvaiheessa ostohinta voi olla alempi kuin valmiilla alueella. Uudet rakennukset ja parantunut infrastruktuuri voivat tukea arvonnousua, mutta lopputulos riippuu hankkeesta ja markkinatilanteesta.
- Paremmat vuokrausmahdollisuudet: Nykyaikaiset asunnot ja lähipalvelut voivat lisätä vuokralaisten kiinnostusta. Paremmasta asumistasosta voidaan myös olla valmiita maksamaan korkeampaa vuokraa.
- Elävämpi kaupunginosa: Alueelle voi tulla uusia kauppoja, ravintoloita ja muita palveluja. Tarjonnan lisääntyminen hyödyttää asukkaita ja voi tukea alueen kehitystä pitkällä aikavälillä.
- Ulkomaalaisten ostajien mahdollisuudet: Ulkomaalaiset voivat ostaa asuntoja esimerkiksi Istanbulin ja Antalyan uudistushankkeista ulkomaalaisten omistusta koskevien sääntöjen mukaisesti. Ehdot täyttävä kauppa voi olla peruste oleskeluluvan tai Turkin kansalaisuuden hakemiselle. Näillä on kuitenkin omat erilliset vaatimuksensa. Ostaminen uudistushankkeesta ei anna automaattista oikeutta kumpaankaan.
- Ympäristö ja aluesuunnittelu: Uudet rakennukset voivat kuluttaa vähemmän energiaa ja kuormittaa ympäristöä vähemmän. Paremmat liikenneyhteydet, viheralueet ja verkostot voivat samalla tehdä alueesta sopivamman pitkäaikaiseen asumiseen ja sijoittamiseen.
Mihin riskeihin kannattaa varautua?
- Suuret kustannukset: Purkaminen, uudisrakentaminen ja infrastruktuuri vaativat paljon pääomaa. Käy kustannusarvio huolellisesti läpi ennen päätöstä ja varaa rahaa myös odottamattomiin menoihin.
- Oikeudelliset kiistat: Erimielisyydet maanomistajien tai viranomaisten kanssa voivat hidastaa hanketta. Käytä oikeudellista asiantuntijaa ja varmista, että tarvittavat luvat on saatu.
- Viivästykset: Rakentaminen tai lupakäsittely voi viedä odotettua enemmän aikaa. Myös myynti- ja vuokratulot siirtyvät silloin myöhemmäksi. Tarkista aikataulu, varaudu viivästyksiin ja sovi niiden seurauksista sopimuksessa, myös mahdollisesta viivästyssakosta.
Näin arvioit uudistushanketta
Ennen sijoituspäätöstä on syytä selvittää sekä alueen tilanne että hankkeen rakennustekniset ja oikeudelliset edellytykset:
- Tutki aluetta: Perehdy paikallisiin kehityssuunnitelmiin, väestökehitykseen, asuntojen hintoihin ja vuokrakysyntään. Niiden avulla voit arvioida, onko hanke omiin tavoitteisiisi sopiva.
- Tarkista riskiarvio: Jos hanke perustuu yksittäisen rakennuksen luokitteluun riskirakennukseksi, tarvitaan toimivaltaisen tahon virallinen arvio. Sen perusteella määritellään rakennuksen riskiluokka ja selvitetään, mitkä säännöt ja tuet hankkeeseen soveltuvat.
- Selvitä päätökset ja sopimukset: Lain nro 6306 mukaan tietyt uudelleenrakentamista koskevat päätökset voidaan tehdä omistajien ehdottomalla enemmistöllä omistusosuuksien perusteella. Kaikkien suostumusta ei siis aina vaadita. Laissa määrättyjä ilmoitusmenettelyjä ja päätökseen suostumattomien omistajien osuuksien myyntimenettelyjä on silti noudatettava. Rakennusliikkeen kanssa tehtävässä sopimuksessa tulee määritellä selkeästi osapuolten vastuut.
- Seuraa rakentamista: Varmista, että työt tehdään lupien ja teknisten vaatimusten mukaisesti. Materiaalien ja työn laadun seuranta on tärkeää koko rakennusvaiheen ajan.
- Suunnittele myynti tai vuokraus: Laadi suunnitelma paikallisen markkinan pohjalta. Uusi asunto voi olla vanhaa kilpailukykyisempi, mutta myyntihinnan ja vuokran täytyy vastata todellista kysyntää.
Valtion tuet kaupunkiuudistuksessa
Turkissa on useita tukimuotoja, jotka voivat helpottaa uudistushankkeen kustannuksia. Tuen saanti ja ehdot riippuvat ohjelmasta, hankkeesta ja hakijan tilanteesta:
- Vuokratuki: Omistaja, jonka on muutettava pois riskiluokitellusta rakennuksesta, voi tietyin ehdoin saada tukea tilapäiseen asumiseen. Riskialueiden ulkopuolisissa riskirakennuksissa tukiaika on 18 kuukautta. Riskialueilla ja rakentamiseen varatuilla reservialueilla tukea voidaan myöntää enintään 48 kuukaudeksi. Määrä vaihtelee kaupungin mukaan.
- Korkotuetut lainat: Ehdot täyttävät omistajat voivat saada valtion tukea osaan lainan koroista. Joissakin asuntolainoissa laina-aika voi olla enintään kymmenen vuotta. Tarkat ehdot riippuvat lainasta ja tukiohjelmasta.
- Vero- ja maksuvapautukset: Tietyt lain nro 6306 mukaiset toimet ja luovutukset voivat olla vapautettuja esimerkiksi leimaverosta, omistuksen rekisteröintimaksuista sekä perintö- ja lahjaverosta. Helpotuksia on säädetty myös notaarin ja kunnan perimiin maksuihin. Tarkista erikseen, mitkä niistä koskevat kyseistä toimenpidettä.
- Purkamisen ja uudisrakentamisen tuki: Riskiluokitellun rakennuksen purkamiseen ja korvaamiseen uudella voi olla saatavilla taloudellista tukea. Tuen laajuus määräytyy sen mukaan, mihin ohjelmaan hanke kuuluu.
- Tekninen ja oikeudellinen neuvonta: Asianomaiset viranomaiset voivat neuvoa suunnittelussa, riskiarvioinnissa ja menettelyn vaiheissa. Selvitä, mitä apua hankkeessa on saatavilla ja mitä asiantuntijapalveluja on hankittava erikseen.
Miten hanke voidaan rahoittaa?
Rahoitus voi koostua useasta eri lähteestä:
- Rakennusliikkeen maksusuunnitelma: Rakennusliike voi tarjota osamaksua rakennusaikana tai valmistumisen jälkeen. Maksuerät voidaan sitoa työn etenemiseen tai jakaa sovitulle ajanjaksolle.
- Pankkilaina: Laina voi kattaa osan kustannuksista. Tietyille ehdot täyttäville asuntolainoille on saatavilla valtion korkotukea ja enintään kymmenen vuoden laina-aika. Tuki ei koske automaattisesti kaikkia lainoja tai ostajia.
- Kiinteistörahastot: Yksityiset sijoittajat ja kiinteistörahastot voivat tarjota pitkäaikaista pääomaa hankkeen toteuttamiseen. Turkissa käytetään muun muassa kiinteistösijoitusrahastoja ja pörssilistattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä, joista käytetään usein englanninkielisiä lyhenteitä REIF ja REIT.
- Uusia asuntoja tontin vastineeksi: Turkkilaisessa kat karşılığı inşaat -mallissa maanomistaja antaa rakennusliikkeen rakentaa tontilleen ja saa vastineeksi sovitun osan uusista asunnoista tai liiketiloista. Rakennusliike myy loput kattaakseen hankkeen kustannuksia.
- Yksityiset sijoittajat: Suuriin hankkeisiin voidaan kerätä yksityistä tai institutionaalista pääomaa vastineeksi osuudesta hankkeen voitosta. Tuotto-odotuksia on syytä tarkastella yhdessä kustannusten ja riskien kanssa.
Apua hankkeen valintaan – TERRA Real Estate ®
TERRA Real Estate ® on vuodesta 2004 toiminut rekisteröity kiinteistönvälitysyritys. Meillä on Turkin kauppaministeriön myöntämä ja hyväksymä virallinen lupa kiinteistökauppaan. Tunnemme kehittyviä alueita ja autamme vertailemaan ajankohtaisia uudistushankkeita.
Etsitkö asuntoa Turkista uudistuvalta alueelta tai liiketilaa, joka hyötyisi paremmasta infrastruktuurista? Ota yhteyttä, niin käymme vaihtoehdot läpi ja autamme sinua kaupan eri vaiheissa.