Was bedeutet Stadterneuerung in der Türkei?
Unter kentsel dönüşüm versteht man in der Türkei die Erneuerung älterer, unsicherer oder vernachlässigter Stadtgebiete. Häufig werden Gebäude abgerissen, die heutigen Anforderungen an die Erdbebensicherheit nicht genügen oder andere schwerwiegende Mängel aufweisen. An ihre Stelle treten Neubauten; oft wird zugleich die Infrastruktur erneuert.
Damit sollen bessere Wohnverhältnisse entstehen und Stadtviertel an die Bedürfnisse ihrer Bewohner angepasst werden. Zu den wichtigsten Zielen gehören:
- Schutz vor Naturkatastrophen: Mangelhafte Altbauten werden durch Gebäude ersetzt, die aktuelle Sicherheitsstandards erfüllen. Das kann die Anfälligkeit für Schäden verringern und den Bewohnern mehr Sicherheit geben.
- Geordnete Stadtentwicklung: Manche Viertel sind ohne ausreichende Planung und mit Gebäuden ohne die nötigen Genehmigungen gewachsen. Die Erneuerung bietet die Möglichkeit, solche Strukturen zu ersetzen und Wohnraum, Straßen und Freiflächen besser aufeinander abzustimmen.
- Impulse für die lokale Wirtschaft: Neue Geschäftsräume, Gemeinschaftseinrichtungen und eine bessere Infrastruktur können die lokale Wirtschaft beleben und neue Arbeitsplätze ermöglichen. Auch Bauunternehmen und Baustofflieferanten erhalten durch die Projekte neue Aufträge.
- Mehr Lebensqualität: Parks, Grünflächen, sichere Häuser und breitere Straßen können den Alltag angenehmer machen. Gemeinsam nutzbare Einrichtungen ermöglichen zudem mehr Menschen den Zugang zu Freizeitangeboten und Treffpunkten.
- Erhalt des kulturellen Erbes: Historisch wertvolle Gebäude können restauriert und in die neue Bebauung eingebunden werden. So lässt sich ein Viertel weiterentwickeln, ohne seine Geschichte und Identität aufzugeben.
- Geringere Umweltbelastung: Energieeffiziente Gebäude, Grünflächen und umweltschonende Planung können den Energiebedarf und den CO₂-Ausstoß eines Viertels senken.
Warum ist Stadterneuerung in der Türkei wichtig?
- Vorsorge gegen Naturkatastrophen: Ältere Gebäude zu sanieren oder zu ersetzen, ist ein wichtiger Schritt zu sichereren Wohnverhältnissen in der Türkei. Davon hängen sowohl die Sicherheit als auch die Lebensqualität der Bewohner ab.
- Veraltete Infrastruktur: In älteren Vierteln entsprechen Wasser-, Strom- und Abwassernetze nicht immer dem heutigen Bedarf. Neue Projekte sollten deshalb auch eine zeitgemäße, nachhaltige Versorgung vorsehen.
- Wachsende Städte: Bevölkerungswachstum und die Ausdehnung der Städte belasten bestehende Wohngebiete. Neben neuen Wohnungen braucht es eine bessere Nutzung bereits bebauter Flächen.
Welche Chancen bietet Stadterneuerung für Anleger?
Ein Erneuerungsprojekt verändert häufig mehr als einzelne Gebäude. Neue Wohnungen, bessere Freiflächen und zusätzliche Angebote können ein ganzes Viertel attraktiver machen. Daraus können sich Chancen für Käufer ergeben, die später verkaufen oder vermieten möchten.
Ein Neubau mit besserer Ausstattung und höherem Sicherheitsstandard kann mehr wert sein als das Gebäude, das er ersetzt. Gerade in zentralen Lagen kann die Erneuerung zu steigenden Preisen beitragen. Wächst die Nachfrage, können sich auch die Vermietungsaussichten verbessern. Schnelle Wertsteigerungen oder bestimmte Mieteinnahmen sind jedoch nicht garantiert.
Neue Straßen, Parks, Begegnungsstätten und Sportanlagen spielen ebenfalls eine Rolle. Wo sich die Wohnqualität verbessert, kann das Interesse von Käufern und Mietern zunehmen.
Chancen und Risiken im Überblick
Mögliche Vorteile für Anleger
- Wertentwicklung: Werden veraltete Häuser durch gut geplante Neubauten ersetzt, kann das Viertel gefragter werden. Besonders in zentralen oder dicht besiedelten Lagen kann sich dies auf Verkaufspreise und Mieten auswirken.
- Wer früh in ein Projekt einsteigt, kann unter Umständen günstiger kaufen als nach der Fertigstellung. Neue Gebäude und eine bessere Infrastruktur können die Wertentwicklung unterstützen. Entscheidend bleiben aber das konkrete Projekt und der Markt.
- Bessere Vermietungsaussichten: Moderne Wohnungen und zusätzliche Angebote im Umfeld können mehr Mietinteressenten anziehen. Für einen höheren Wohnstandard lässt sich gegebenenfalls auch eine höhere Miete erzielen.
- Ein lebendigeres Viertel: Neue Geschäfte, Restaurants und Dienstleistungen können sich im Zuge der Erneuerung ansiedeln. Das erweitert das Angebot für die Bewohner und kann die langfristige Entwicklung des Viertels unterstützen.
- Möglichkeiten für ausländische Käufer: Ausländer können unter Beachtung der Regeln zum ausländischen Immobilienerwerb etwa in Istanbul und Antalya in solche Projekte investieren. Ein geeigneter Kauf kann die Grundlage für einen Antrag auf Aufenthaltserlaubnis oder türkische Staatsbürgerschaft bilden. Für beide Verfahren gelten eigene Voraussetzungen. Der Kauf in einem Erneuerungsprojekt begründet keinen automatischen Anspruch.
- Umwelt und Planung: Neubauten können weniger Energie verbrauchen und die Umwelt weniger belasten. Bessere Verkehrsverbindungen, Grünflächen und Versorgungsnetze können das Viertel zugleich für dauerhaftes Wohnen und langfristige Anlagen attraktiver machen.
Welche Risiken sollten Sie einplanen?
- Hohe Kosten: Abriss, Neubau und Infrastruktur erfordern viel Kapital. Prüfen Sie die Kalkulation vor dem Einstieg gründlich und planen Sie einen Puffer für unerwartete Ausgaben ein.
- Rechtliche Streitigkeiten: Konflikte mit Grundstückseigentümern oder Behörden können das Vorhaben verzögern. Lassen Sie sich rechtlich beraten und prüfen Sie, ob alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen.
- Verzögerungen: Bauarbeiten und Genehmigungsverfahren können länger dauern als erwartet. Dadurch verschieben sich auch Einnahmen aus Verkauf oder Vermietung. Prüfen Sie den Zeitplan und halten Sie im Vertrag fest, wie Verzögerungen behandelt werden, einschließlich einer gegebenenfalls vereinbarten Vertragsstrafe.
So prüfen Sie ein Erneuerungsprojekt
Vor einer Investition sollten Sie das Umfeld und die baulichen sowie rechtlichen Voraussetzungen des Projekts untersuchen:
- Standort prüfen: Sehen Sie sich kommunale Entwicklungspläne, Bevölkerungsentwicklung, Immobilienpreise und Mietnachfrage an. So können Sie die Aussichten des Vorhabens besser einschätzen.
- Risikogutachten kontrollieren: Beruht das Projekt auf der Risikoeinstufung eines einzelnen Gebäudes, ist ein offizielles Gutachten einer zugelassenen Stelle erforderlich. Es bildet die Grundlage für die Einstufung und dafür, welche Vorschriften und Förderungen infrage kommen.
- Beschlüsse und Verträge klären: Nach Gesetz Nr. 6306 können bestimmte Entscheidungen über die Neubebauung mit der absoluten Mehrheit der Eigentümer getroffen werden, berechnet nach ihren Eigentumsanteilen. Einstimmigkeit ist also nicht immer erforderlich. Die gesetzlichen Verfahren zur Benachrichtigung und zum Verkauf der Anteile nicht zustimmender Eigentümer müssen dennoch eingehalten werden. Der Vertrag mit dem Bauunternehmen sollte die Pflichten aller Beteiligten klar regeln.
- Bauausführung begleiten: Prüfen Sie, ob Genehmigungen und technische Vorgaben eingehalten werden. Die Qualität der Materialien und der Arbeiten sollte während der gesamten Bauphase kontrolliert werden.
- Verkauf oder Vermietung planen: Richten Sie Ihre Strategie am örtlichen Markt aus. Neue Wohnungen können eine bessere Ausgangslage bieten als die vorherige Bebauung, doch Verkaufspreis und Miete müssen zur tatsächlichen Nachfrage passen.
Staatliche Förderung bei der Stadterneuerung
In der Türkei gibt es verschiedene Förderungen für Erneuerungsprojekte. Welche davon genutzt werden können, hängt vom jeweiligen Programm, dem Vorhaben und der Berechtigung des Antragstellers ab:
- Mietzuschüsse: Eigentümer, die ein als riskant eingestuftes Gebäude verlassen müssen, können unter bestimmten Voraussetzungen Unterstützung für eine vorübergehende Unterkunft erhalten. Bei solchen Gebäuden außerhalb ausgewiesener Risikogebiete beträgt die Förderdauer 18 Monate. In Risiko- und Reservebaugebieten sind bis zu 48 Monate möglich. Die Höhe unterscheidet sich je nach Stadt.
- Zinszuschüsse: Berechtigte Eigentümer können für bestimmte Kredite staatliche Zuschüsse zu den Zinsen erhalten. Für einige Wohnungsdarlehen sind Laufzeiten von bis zu zehn Jahren vorgesehen. Die genauen Bedingungen richten sich nach dem Darlehen und dem Förderprogramm.
- Steuer- und Gebührenbefreiungen: Bestimmte Maßnahmen und Transaktionen nach Gesetz Nr. 6306 können unter anderem von Stempelsteuer, Grundbuchgebühren sowie Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit sein. Auch für Notar- und kommunale Gebühren gibt es Regelungen. Welche Befreiung greift, muss für den konkreten Vorgang geklärt werden.
- Hilfe für Abriss und Wiederaufbau: Für den Abriss riskanter Gebäude und die Errichtung neuer Bauten kann finanzielle Unterstützung zur Verfügung stehen. Umfang und Voraussetzungen hängen vom jeweiligen Programm ab.
- Technische und rechtliche Auskünfte: Die zuständigen Behörden können über Planung, Risikoprüfung und Verfahrensschritte informieren. Klären Sie, welche Unterstützung im Projekt angeboten wird und welche Beratung Sie selbst beauftragen müssen.
Wie lässt sich ein Projekt finanzieren?
Je nach Vorhaben lassen sich mehrere Finanzierungswege kombinieren:
- Ratenzahlung beim Bauträger: Bauunternehmen können während der Bauphase oder nach der Fertigstellung Ratenzahlungen anbieten. Die Zahlungen richten sich beispielsweise nach dem Baufortschritt oder werden auf einen festen Zeitraum verteilt.
- Bankdarlehen: Ein Darlehen kann einen Teil der Kosten decken. Für bestimmte förderfähige Wohnungsdarlehen sind staatliche Zinszuschüsse und Laufzeiten von bis zu zehn Jahren möglich. Nicht jeder Käufer und nicht jedes Darlehen erfüllt die Voraussetzungen.
- Immobilienfonds: Private Anleger und Immobilienfonds können langfristiges Kapital für Entwicklung und Fertigstellung bereitstellen. In der Türkei kommen unter anderem Immobilieninvestmentfonds und börsennotierte Immobilieninvestmentgesellschaften zum Einsatz, häufig mit den englischen Kürzeln REIF und REIT bezeichnet.
- Neubau gegen einen Anteil am Projekt: Beim Modell kat karşılığı inşaat lässt der Grundstückseigentümer einen Bauträger auf seinem Grundstück bauen und erhält dafür einen vereinbarten Teil der neuen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten. Den Rest verkauft der Bauträger, um das Vorhaben zu finanzieren.
- Private Investoren: Größere Projekte können privates oder institutionelles Kapital gegen eine Beteiligung am Gewinn aufnehmen. Die erwartete Rendite sollte dabei zusammen mit den Kosten und Risiken geprüft werden.
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TERRA Real Estate ® ist ein lizenziertes Immobilienunternehmen, das seit 2004 tätig ist und die offizielle Autorisierung für den Immobilienhandel besitzt, ausgestellt und überwacht vom türkischen Handelsministerium. Wir kennen Viertel im Wandel und helfen Ihnen, aktuelle Erneuerungsprojekte zu vergleichen.
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