Türkiye’de Miras: Taşınmazlar, Vasiyetname ve Mirasçı Hakları

Türkiye’de Taşınmaz Sahibi Vefat Ettiğinde Ne Olur?

Türkiye’de gayrimenkul sahibi olanların, vefat sonrasında yakınlarının hangi işlemlerle karşılaşacağını önceden bilmesi yararlıdır. Vasiyetname kişinin isteklerini ortaya koyar; ancak bazı yakınların kanunla korunan haklarını bütünüyle ortadan kaldırmaz. Paylaşımda uygulanacak hukuk, aile yapısı ve malvarlığının niteliği belirleyicidir.

İlk adım genellikle mirasçıların belirlenmesi ve mirasçılık belgesinin alınmasıdır. Terekenin tespiti, borçların değerlendirilmesi, tapu intikali ve vergi beyannamesi ise ayrı işlemlerdir. Birden fazla ülkeyle bağlantılı miraslarda yurt dışında da işlem yapılması gerekebilir.

Terekeye Neler Dahildir?

Tereke yalnızca malvarlığından oluşmaz; borçları da kapsar. Paylaşım konuşulmadan önce miras bırakanın sahip olduğu değerler ve yükümlülükler belirlenmelidir.

Para ve finansal varlıklar: Banka hesapları, nakit ve diğer finansal değerler, kendi hukuki niteliklerine ilişkin kurallarla birlikte değerlendirilir.

Taşınmazlar ve diğer mallar: Evler ve arsalar taşınmazdır. Araçlar, ev eşyaları ve şirket payları ise ayrı malvarlığı kalemleri olarak kayda alınmalıdır.

Alacaklar: Miras bırakana ödenmesi gereken paralar da terekeye girebilir. Öte yandan onun kredi ve diğer borçları da hesaba katılır.

Yabancıların Mirasında Hangi Hukuk Uygulanır?

Yabancı uyruklu kişiler Türkiye’de taşınmaz mirasçısı olabilir. Milletlerarası özel hukuk bakımından mirasta genel kural ölenin millî hukukudur; Türkiye’de bulunan taşınmazlar için ise Türk hukuku uygulanır. Taşınmaz edinme ve elde tutma sınırlamaları belirli bir malın korunmasını etkileyebilir. Bu nedenle yalnızca vatandaşlığa bakarak miras hakkının bulunmadığı söylenemez.

Yurt dışında düzenlenen bir vasiyetname dikkate alınabilir; fakat şekil şartları, uygulanacak hukuk ve Türkiye’de sonuç doğurması için gereken işlemler ayrıca incelenir. Gerektiğinde alınan apostil, belgenin resmî niteliğini doğrular; tek başına mirasçılığı belirlemez veya tapuyu devretmez.

Kimler Mirasçı Olabilir?

Türk miras hukukunun uygulandığı durumlarda yakınlar kanundan doğan mirasçılık sıfatıyla, başka kişiler de geçerli bir ölüme bağlı tasarrufla hak sahibi olabilir. Bazı mirasçıların saklı payları, miras bırakanın tasarruf serbestisini sınırlar.

Vasiyetnameyle kişilere ve hukuken mümkün olduğu ölçüde kuruluşlara mal bırakılabilir. Hem tasarrufun geçerliliği hem de yararlananın hak sahipliği uygulanacak kurallara göre değerlendirilir.

Mirasçı ve sonuç doğuran bir ölüme bağlı tasarruf bulunmadığında son yasal mirasçı devlettir. Yabancıya ait her evin beş veya on beş yıl talep edilmezse kendiliğinden devlete geçeceği şeklinde genel bir kural yoktur.

Mirasçılık belgesi, mirasçıları ve paylarını gösterir; taşınmazın tapuda mirasçılar adına tescilinin yerine geçmez.

Miras Nasıl Paylaşılır?

Yasal miras payı ile saklı pay farklıdır. Yasal pay, kanuni miras sırasına göre hak edilen oranı; saklı pay ise bu hakkın korunan bölümünü ifade eder. Dağıtılabilir tereke hesaplanırken borçlar ve mal rejiminin tasfiyesinden doğabilecek haklar da dikkate alınmalıdır.

• Altsoy: Saklı pay, yasal miras payının yarısıdır.
• Sağ kalan eş: Altsoy veya anne-baba zümresiyle birlikte mirasçılıkta yasal payının tamamı; diğer hâllerde yasal payının dörtte üçü saklı paydır.
• Anne ve babadan her biri: Kendi yasal miras payının dörtte biri saklı paydır.

Ölümden önce ana rahmine düşmüş çocuk, sağ doğması koşuluyla mirasçı olabilir.

Geçerli bir tasarrufun paylaşımı değiştirmediği durumlarda yasal miras düzeni esas alınır. Sağ kalan eşin payı, birlikte mirasçı olduğu yakınlara göre değişir:

• Eş ve altsoy birlikteyse eş dörtte bir, altsoy ilgili dallara göre kalan dörtte üç payı alır.
• Sağ kalan eş yoksa altsoy eşit miras dalları üzerinden mirasçı olur; önceden ölenin yerini şartları varsa kendi altsoyu alır.
• Eş, anne-baba zümresiyle birlikteyse yarı payı alır; kalan yarı bu zümreye geçer.
• Eş, mirasçı olabilen büyük anne-babalar veya onların çocuklarıyla birlikteyse dörtte üç pay alır. Eşle birlikte mirasçı olabilecek bu yakınlar da yoksa mirasın tamamı eşe kalır.
• Evlatlık ve altsoyu, evlat edinene kan hısmı gibi mirasçı olur. Koruyucu aile ilişkisi tek başına aynı hakkı doğurmaz.

Aile ağacı önemlidir. Bir çocuk veya anne-baba miras bırakandan önce vefat etmişse, ilgili zümrenin kurallarına göre onun altsoyu yerini alabilir. Önceki evlilikler ve birden çok kuşak söz konusu olduğunda payların ayrıntılı incelenmesi gerekir.

Mirastan Yoksunluk, Çıkarma ve Mirasın Reddi

Kanundan doğan mirastan yoksunluk ile ölüme bağlı tasarrufla mirasçılıktan çıkarma farklı kurumlardır. Sebepler kanunda sınırlanmıştır; sıradan bir aile anlaşmazlığı tek başına miras hakkını ortadan kaldırmaz.

• Miras bırakanı kasten ve hukuka aykırı olarak öldürmek veya öldürmeye teşebbüs etmek.
• Miras bırakanı kasten ve hukuka aykırı biçimde sürekli olarak ölüme bağlı tasarruf yapamayacak duruma getirmek.
• Aldatma, zorlama veya korkutmayla ölüme bağlı tasarruf yapılmasını, geri alınmasını sağlamak ya da yapılmasını engellemek.
• Yeniden yapılması mümkün olmayan vasiyetnameyi kasten ve hukuka aykırı biçimde yok etmek veya gizlemek.
• Mirasçılıktan çıkarma ayrı değerlendirilir: Geçerli bir ölüme bağlı tasarruf ve ağır suç ya da aile hukukundan doğan yükümlülüklerin önemli ölçüde ihlali gibi kanuni sebepler gerekir.

Mirasçı, mirası reddetmeyi de değerlendirebilir. Türk hukukundaki ret kuralları uygulanıyorsa olağan süre üç aydır. Başlangıç, mirasçının türüne ve ölümü ya da mirasçılığını öğrenmesine veya resmî bildirime göre değişebilir. Borçların malvarlığını aşması ihtimalinde, ret hakkını etkileyebilecek işlemlerden önce gecikmeden hukuki destek alınmalıdır.

Mirasçılar Hangi İşlemleri Yapmalı?

Tapu işlemleri: Mirasçıların kendi aralarında yaptığı özel bir anlaşma, tapudaki işlemler için gereken şekil şartlarının yerini tutmaz.

Önce ölüm belgesi, aile bağını gösteren kayıtlar ve malvarlığı bilgileri toplanır. Yabancı belgelerde, geldikleri ülkeye ve işleme göre apostil veya diğer tasdik usulleri ile kabul edilen Türkçe çeviri gerekebilir.

Mirasçılık belgesi yetkili Türk mahkemesinden veya kanunen mümkün olan hâllerde noterden alınabilir. Yabancılık unsuru bulunan dosyalarda çoğu zaman mahkemeye başvurulması gerekir. Yurt dışındaki bir belgenin Türkiye’de tanınması veya ilgili usulle kabulü de gerekebilir.

Ev veya arsa için mirasçılar daha sonra tapu müdürlüğüne intikal başvurusu yapar. Mirasçılık belgesi, kimlik ve varsa temsil belgeleri işleme uygun olmalıdır. Her çekişmesiz mirasta mutlaka ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekmez.

Taşınmazın Mirasçılara İntikalinde Gerekli Belgeler

İlgili taşınmaz için dosyada bulunması gereken belgeleri tapu müdürlüğü bildirir. Sıklıkla istenenler şunlardır:

• Kabul edilebilir mirasçılık belgesi; gerekiyorsa tanıma işlemi ve çevirisi.
• Kimlik veya pasaportlar ve ilgili Türk vergi numaraları.
• Taşınmaz bilgileri, istenen belediye değer kaydı ve gerektiğinde zorunlu deprem sigortası.
• Varsa vekâletname ve başvuruya özgü ek belgeler.

Veraset ve İntikal Vergisi

Veraset ve intikal vergisi, taşınmaz için ödenen yıllık emlak vergisinden farklıdır. Vergi yükümlülüğü malvarlığına ve kişilerin durumuna göre belirlenir; yabancı vatandaşlık genel bir muafiyet sağlamaz. Vergi normalde üç yılda, mayıs ve kasım aylarında olmak üzere altı taksitte ödenir. Beyanname süresi ise ayrıdır; ölümün ve mirasçıların bulunduğu yer gibi unsurlara göre değişir.

2026 için aşağıdaki olağan veraset tarifesi, ilgili istisnalar düşüldükten sonra her mirasçıya düşen vergi matrahına dilimler hâlinde uygulanır. Evin tüm değerine tek bir oran uygulanması söz konusu değildir. Özel düzenlemeler sonucu değiştirebildiğinden somut durum vergi dairesiyle teyit edilmelidir. Diğer yükümlülükler için Türkiye’de emlak vergileri rehberimize de bakabilirsiniz.

• İlk 3.000.000 TL için %1.
• Sonraki 7.000.000 TL için %3.
• Sonraki 15.000.000 TL için %5.
• Sonraki 30.000.000 TL için %7.
• Toplam vergi matrahının 55.000.000 TL’yi aşan bölümü için %10.

Yabancılar Türkiye’de Vasiyetname Düzenleyebilir mi?

Evet. Türk hukukuna göre vasiyetname düzenlemek için on beş yaşını doldurmuş olmak ve ayırt etme gücüne sahip bulunmak gerekir. Yabancı bir malik açısından hangi hukukun uygulanacağı ve farklı ülkelerdeki malların nasıl etkileneceği imzadan önce incelenmelidir.

Resmî vasiyetnamede genel olarak şu aşamalar izlenir:

• İstekleri, aile yapısını, malvarlığını ve uygulanacak hukuka ilişkin konuları netleştirmek.
• Yetkili resmî görevli ve kanuni şartları taşıyan iki tanıkla işlemi düzenlemek; gerekiyorsa yetkin tercüman bulundurmak.
• Seçilen resmî şeklin beyan, okuma ve imza koşullarını yerine getirmek.
• Asıl belgenin nerede saklanacağını ve ölümden sonra nasıl bulunacağını teyit etmek.

Vasiyetname kanuni şekil şartlarına uygun biçimde değiştirilebilir veya geri alınabilir. Yeni belgenin başka bir ülkede yapılmış düzenlemelerle istemeden çelişmemesi için önceki vasiyetnameler de birlikte değerlendirilmelidir.

Noter veya diğer yetkili resmî görevli, gereken belgeleri somut duruma göre açıklar. Şunlar istenebilir:

• Pasaport ve görevlinin istediği çeviri.
• Kimlik bilgileri ve isteniyorsa vergi numarası.
• Vasiyette anılan taşınmaz veya diğer malların bilgileri.
• Yararlanacak kişileri belirlemeye yarayan aile ve kimlik bilgileri.
• İstenmesi hâlinde fotoğraf; her vasiyetname için geçerli genel bir üç fotoğraf şartı yoktur.
• Görevlinin gerekli görmesi hâlinde sağlık raporu dâhil vasiyet ehliyetine ilişkin belgeler.

Vasiyetname Türleri ve Düzenlenmesi

Vasiyetname, saklı payları kendiliğinden hükümsüz kılmaz. Birden fazla ülkede malvarlığı bulunan ailelerde düzenlemelerin birbiriyle uyumlu olması önemlidir.

Türk hukukunda farklı koşullara bağlı üç vasiyetname şekli bulunur:

• Resmî vasiyetname: Yetkili görevli ve uygun iki tanığın katılımıyla, kanuni şekle göre düzenlenir.
• El yazılı vasiyetname: Baştan sona miras bırakanın el yazısıyla yazılır; yıl, ay ve gün belirtilerek imzalanır.
• Sözlü vasiyet: Diğer şekilleri engelleyen olağanüstü durumlarda mümkündür; tanıklar ve belgeleme bakımından sıkı şartlara tabidir.

Sonraki değişiklikler de ilgili şartları karşılamalıdır. Danışmanınıza mevcut vasiyetnameleri bildirin ve asıllarının gerektiğinde bulunabilmesini sağlayın.

Yabancı Uyruklu Bir Kişi Türkiye’de Vefat Ederse

Bir kişinin nerede vefat ettiği, tüm malvarlığına uygulanacak hukuku tek başına belirlemez. Önce ölüm kaydı alınmalı, mirasçılar tespit edilmeli ve ilgili ülkelerdeki varlıklarla borçlar belirlenmelidir.

Türkiye’deki taşınmazlar için yukarıda açıklanan Türk hukuku kuralı geçerlidir. Banka hesapları ve diğer taşınırlar bakımından uygulanacak hukuk ve yetkili merci farklı değerlendirilebilir.

Vergi beyanı ile tapu tescili birlikte planlanmalı, ancak ayrı işlemler olarak ele alınmalıdır. Miras intikali, verginin tamamen tahakkuk etmesi veya ödenmesinden önce yapılabilir. Taşınmazın daha sonra satılması ya da üzerinde ayni hak kurulması içinse vergi ilişiğinin kesilmesi gerekebilir.

Miras İşlemleri Hakkında Sık Sorulan Sorular

Mirasçılık belgesi gerekli mi?
Yanıt: Tapu müdürlüğü ve banka işlemlerinde mirasçıları ve paylarını gösteren temel belgedir. Hangi merciden alınacağı ve yabancı belgenin tanınmasına gerek olup olmadığı dosyaya göre belirlenir.

Bankadaki miras kalan para nasıl alınır?
Yanıt: Miras belgeleriyle bankaya başvurup işlem koşullarını öğrenmek gerekir. Ödeme öncesinde kimlik, temsil ve vergi şartları yerine getirilmelidir.

Banka, vergi ilişik kesme belgesi isteyebilir veya kanuni vergi kesintisi usulünü uygulayabilir. Yalnızca mirasçılık belgesinin sunulması hesaptan hemen para alınabileceği anlamına gelmez.

Hiç mirasçı yoksa ne olur?
Yanıt: Türk miras hukuku uygulanıyor ve hak sahibi özel mirasçı bulunmuyorsa miras devlete geçer. Bu durum, talep edilmeyen evler için sabit bir bekleme süresiyle karıştırılmamalıdır.

Yakınlar işe nereden başlamalı?
Yanıt: Ölüm ve aile kayıtlarını toplamalı, varlıklarla borçları belirlemeli; mirasçılık belgesi ve yabancı belgelerin kabul şartları hakkında bilgi almalıdır.

Vergi çıkmasa da beyanname gerekir mi?
Yanıt: Veraset ve intikal vergisinin kapsamına giren miras, istisna nedeniyle ödenecek vergi doğmasa da kural olarak beyan edilir.

Yabancı mirasçılar vergi öder mi?
Yanıt: Türkiye’deki varlıklar, mirasçının vatandaşlığından bağımsız olarak verginin kapsamına girebilir. İstisnalar, anlaşmalar ve özel düzenlemeler dosya bazında incelenmelidir.

Miras Kalan Evinizi Satmayı mı Düşünüyorsunuz?

TERRA Real Estate ^®, 2004 yılından bu yana faaliyet gösteren, Türkiye Cumhuriyeti Ticaret Bakanlığı tarafından verilen Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi’ne sahip tescilli ve yetkili bir gayrimenkul danışmanlık şirketidir. Miras kalan bir evi satmayı düşünüyorsanız konumu, durumu ve satışa hazırlık süreci hakkında görüşebiliriz. Mirasçılık, vasiyetname ve vergiye ilişkin konuların ise ilgili hukuk ve vergi uzmanlarıyla çözümlenmesi gerekir.

+90 242 512 25 00 numaralı telefondan bizi arayabilir veya iletişim formundan mesaj gönderebilirsiniz. Zaten bölgedeyseniz ücretsiz ve bağlayıcı olmayan bir yerinde görüşme planlayabilir, randevuyla sizi bulunduğunuz yerden alabiliriz.