Frais d'Achat Immobilier en Espagne

Financer un achat immobilier en Espagne : l’essentiel à connaître

Vous souhaitez acheter une résidence secondaire, vous installer en Espagne ou investir dans un bien locatif ? Selon votre situation, un crédit immobilier espagnol peut vous permettre de concrétiser votre projet sans mobiliser la totalité de votre épargne.

Les banques espagnoles accordent régulièrement des prêts à des acheteurs étrangers, y compris lorsqu’ils ne résident pas dans le pays. Les conditions ne sont toutefois pas les mêmes pour tout le monde. Le montant financé dépend notamment de vos revenus, de votre apport, de votre résidence fiscale et de la valeur du bien.

Avant de commencer vos recherches, mieux vaut donc connaître votre capacité d’emprunt et le budget qu’il vous faudra réellement prévoir. Cette page fait le point sur le financement proposé aux résidents et aux non-résidents, les différentes formules de prêt, les documents demandés et le déroulement d’une demande de crédit en Espagne.

Un étranger peut-il obtenir un crédit immobilier en Espagne ?

Oui. Il n’est pas nécessaire d’être citoyen espagnol ni de résider en permanence dans le pays pour demander un prêt immobilier auprès d’une banque espagnole.

La banque s’intéresse avant tout à la solidité de votre dossier : stabilité des revenus, situation professionnelle, épargne disponible, crédits en cours, âge et capacité à rembourser les mensualités. Votre pays de résidence et la devise dans laquelle vous percevez vos revenus peuvent également entrer en ligne de compte.

La principale différence concerne le niveau de financement. Pour l’achat de leur résidence principale, les résidents fiscaux espagnols peuvent parfois emprunter jusqu’à 80 % de la valeur du bien. Les banques se montrent généralement plus prudentes avec les non-résidents et financent le plus souvent entre 60 % et 70 %.

Le calcul est effectué sur le montant le plus bas entre le prix d’achat et la valeur établie par l’expertise bancaire. Ainsi, si l’expert estime le logement à un prix inférieur à celui convenu avec le vendeur, la banque se basera généralement sur cette estimation pour déterminer le montant du prêt.

Il peut aussi être utile de disposer d’un compte local pour faciliter les paiements et les prélèvements. Notre guide explique comment ouvrir un compte bancaire en Espagne en tant qu’étranger.

Quel apport faut-il prévoir ?

L’apport personnel ne se limite pas à la partie du prix que la banque ne finance pas. Il faut également prévoir les taxes et les différents frais liés à l’acquisition.

Un non-résident qui obtient un financement de 60 % à 70 % doit généralement régler sur ses fonds propres les 30 % à 40 % restants, auxquels s’ajoutent notamment :

• l’ITP pour un bien en revente ou la TVA pour un logement neuf ;
• les frais de notaire et d’inscription au registre foncier ;
• les honoraires juridiques ;
• le coût de l’expertise bancaire ;
• les éventuels frais de dossier ou produits bancaires associés au prêt.

Pour un achat de 400 000 €, il peut donc être nécessaire de disposer d’environ 160 000 € à 180 000 € de fonds propres, selon le montant prêté, la région et le type de bien. Il s’agit d’une estimation : chaque opération doit faire l’objet d’un calcul précis.

Pour mieux préparer votre budget, consultez également notre guide consacré aux frais d’achat d’un bien immobilier en Espagne.

Les différents types de prêts immobiliers en Espagne

Les banques espagnoles proposent principalement trois formules : le taux fixe, le taux variable et le taux mixte. Le meilleur choix dépend de votre budget, de la durée envisagée et du niveau de risque que vous êtes prêt à accepter.

Le prêt à taux fixe

Avec un taux fixe, le taux d’intérêt et les mensualités restent stables pendant toute la durée du crédit. Cette formule offre une bonne visibilité sur le budget et protège l’emprunteur contre une éventuelle hausse des taux.

Elle convient particulièrement aux acheteurs qui souhaitent conserver le bien sur le long terme et privilégient la stabilité des mensualités.

Le prêt à taux variable

Le taux variable est généralement calculé à partir de l’Euribor, auquel la banque ajoute sa marge. Les mensualités évoluent donc au fil du temps : elles peuvent diminuer lorsque l’indice baisse, mais aussi augmenter s’il repart à la hausse.

Cette formule peut présenter un intérêt dans certaines conditions de marché, à condition de conserver une marge suffisante dans son budget pour absorber une éventuelle augmentation des remboursements.

Le prêt à taux mixte

Le taux mixte combine une première période à taux fixe avec une seconde période à taux variable. Il offre ainsi une certaine stabilité pendant les premières années, puis évolue en fonction de l’indice prévu au contrat.

Cette solution peut convenir aux acheteurs qui souhaitent sécuriser le début du crédit, par exemple le temps de s’installer, de mettre le logement en location ou de réorganiser leurs finances.

Des conditions adaptées au profil de l’acheteur

La banque adapte son offre à la nature du projet. Les conditions proposées pour une résidence principale ne seront pas nécessairement les mêmes que pour une maison de vacances ou un investissement locatif.

Pour une résidence secondaire achetée par un non-résident, le financement reste souvent compris entre 60 % et 70 %. Dans le cas d’un bien sur plan, une première étude du dossier peut être réalisée dès la réservation, puis actualisée avant la livraison et la signature définitive.

L’achat d’un terrain ou la construction d’une maison demande généralement davantage de justificatifs. La banque peut exiger les plans, le permis de construire, le budget détaillé des travaux et un calendrier précis.

Les dossiers portant sur plusieurs logements ou sur des biens de grande valeur sont étudiés individuellement. Ils peuvent nécessiter des garanties supplémentaires, un apport plus élevé ou une structure de financement spécifique.

Vous pouvez parcourir notre sélection de biens immobiliers à vendre en Espagne pour comparer les prix, les régions et les types de propriétés correspondant à votre budget.

Comment la banque évalue-t-elle votre dossier ?

La banque cherche avant tout à s’assurer que les mensualités resteront compatibles avec vos revenus. Elle tient donc compte de l’ensemble de votre situation financière, et pas uniquement du prix du logement.

Elle examinera notamment vos revenus nets, leur régularité, vos crédits en cours, vos charges mensuelles, votre épargne et votre patrimoine. La durée du prêt dépendra également de votre âge au moment de la demande.

Le taux d’endettement accepté varie selon les établissements et les profils. En pratique, les banques évitent généralement que l’ensemble des remboursements représente une part trop importante des revenus réguliers du foyer.

Le taux proposé dépendra ensuite du montant emprunté, de la durée choisie, du rapport entre le prêt et la valeur du bien ainsi que des conditions du marché au moment de la demande.

Certaines banques proposent une réduction de taux en échange de produits complémentaires, comme une assurance habitation, une assurance-vie ou la domiciliation des revenus. Ces offres méritent d’être comparées avec attention : une réduction du taux n’est réellement avantageuse que si le coût total des produits associés reste raisonnable.

Quels documents faut-il fournir ?

La liste exacte varie d’une banque à l’autre, mais les établissements demandent habituellement les pièces suivantes :

• un passeport ou une pièce d’identité en cours de validité ;
• le numéro NIE ;
• des justificatifs de revenus récents ;
• les dernières déclarations fiscales ;
• des relevés bancaires ;
• la liste des prêts et engagements financiers en cours ;
• des justificatifs d’épargne ou de patrimoine ;
• le contrat de réservation ou le compromis de vente ;
• un rapport de crédit du pays de résidence, lorsque la banque le demande.

Les salariés fourniront généralement leurs bulletins de salaire et leur contrat de travail. Les travailleurs indépendants et les chefs d’entreprise devront souvent présenter les comptes de leur activité. Pour les retraités, la banque demandera des justificatifs de pension.

Les documents doivent être compréhensibles par l’établissement prêteur. Une traduction certifiée peut être exigée lorsqu’ils ne sont pas rédigés en espagnol ou dans une langue acceptée par la banque.

Comment se déroule la demande de prêt ?

La première étape consiste à faire étudier votre situation financière. À partir de vos revenus, de vos charges et de votre apport, la banque peut vous donner une première indication sur le montant envisageable.

Une fois le bien choisi, une expertise officielle, appelée tasación, est réalisée par un professionnel agréé. Cette évaluation sert de référence à la banque pour calculer le montant qu’elle accepte de financer.

Si le dossier et l’expertise sont validés, la banque transmet son offre définitive. Celle-ci précise notamment le taux, la durée, les mensualités, les frais, les produits associés et les conditions de remboursement.

La vente et le crédit sont ensuite signés devant un notaire espagnol. Les délais dépendent de la complexité du dossier et de la rapidité avec laquelle les justificatifs sont fournis. Il faut généralement compter plusieurs semaines entre la demande complète et la signature finale.

Peut-on emprunter après 60 ans ?

Il est tout à fait possible de demander un crédit immobilier en Espagne après 60 ans. L’âge n’entraîne pas un refus automatique, mais il influence la durée maximale du prêt.

De nombreuses banques souhaitent que le crédit soit entièrement remboursé avant que l’emprunteur atteigne 70 ou 75 ans. Une personne de 60 ans pourra donc obtenir une durée plus courte qu’un acheteur de 40 ou 50 ans.

À montant emprunté égal, une durée plus courte entraîne des mensualités plus élevées. La banque sera donc particulièrement attentive au niveau des revenus, au montant de la pension, à l’épargne disponible et aux autres charges financières.

Un apport important et une situation financière stable peuvent faciliter l’étude du dossier.

Acheter sur plan : un paiement réparti pendant la construction

Lors de l’achat d’un logement neuf sur plan, le promoteur prévoit généralement un échéancier de paiement. L’acheteur verse une somme lors de la réservation, puis plusieurs acomptes au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Le solde est payé à la livraison, au moment de la signature de l’acte de propriété. Il est souvent possible de demander un prêt immobilier pour financer cette dernière partie, sous réserve de l’accord de la banque.

Cette formule permet de répartir une partie des paiements sur la durée de la construction. Elle ne remplace toutefois pas un crédit bancaire : les sommes versées au promoteur sont des acomptes sur le prix du logement.

Avant de signer, il convient de vérifier le calendrier des versements, les garanties couvrant les acomptes, la date prévisionnelle de livraison et les conditions prévues en cas de retard.

Bien préparer sa demande de financement

Un dossier clair et complet facilite les échanges avec la banque. Avant de déposer une demande, il est conseillé de rassembler les justificatifs nécessaires, de vérifier son niveau d’endettement et de s’assurer que l’apport couvre à la fois la partie non financée du prix et les frais d’acquisition.

Il peut également être utile de réduire certains crédits à la consommation ou engagements financiers avant de solliciter un prêt important. Les banques apprécient les revenus réguliers, une épargne identifiable et des relevés bancaires cohérents.

Enfin, ne vous limitez pas à une seule proposition. Les critères appliqués aux non-résidents varient d’un établissement à l’autre. Comparez le taux, mais aussi les frais, les assurances, les produits imposés, les conditions de remboursement anticipé et le coût total du crédit.

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Un financement bien préparé permet de rechercher un bien correspondant réellement à votre budget. En connaissant à l’avance votre apport, votre capacité d’emprunt et les frais à prévoir, vous pourrez avancer plus sereinement et éviter de vous engager sur une acquisition difficile à financer.

TERRA Real Estate ^® accompagne depuis 2004 des acquéreurs internationaux dans leurs projets immobiliers. Notre équipe peut vous aider à mieux comprendre les étapes d’un achat en Espagne, à anticiper les coûts et à coordonner les échanges avec les professionnels concernés.

TERRA Real Estate ^® est également membre de l’Association of International Property Professionals, l’AIPP, qui promeut des pratiques professionnelles transparentes dans le secteur de l’immobilier international.

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Les pourcentages, durées et conditions mentionnés sur cette page sont donnés à titre indicatif. Les banques peuvent modifier leurs critères et leurs offres selon le profil de l’emprunteur, le bien financé et les conditions du marché.