Nybygg eller brukt bolig i Spania?
Valget påvirker når du kan overta, hvilke juridiske kontroller som trengs, boligens tilstand, utvalget og kostnadene etter kjøpet.
Hva er forskjellen?
Hva regnes som nybygg?
Her mener vi en bolig som kjøpes direkte fra utbyggeren, enten før eller etter ferdigstillelse, og som vanligvis ikke har vært solgt tidligere.
Hva regnes som brukt bolig?
En bolig til videresalg har allerede blitt overført til en eier og selges nå av den nåværende eieren. Den kan være ny, oppusset eller flere tiår gammel. Begrepet handler om eierhistorikken, ikke om hvilken tilstand boligen er i.
En oversikt over forskjellene
| Hva du bør sammenligne | Nybygg | Brukt bolig |
| Utvalg | Pågående prosjekter; tidlige kjøpere kan ha flere enheter å velge mellom | Bredere utvalg, særlig i etablerte områder |
| Tid til overtakelse | Kort for ferdige boliger; lengre ved kjøp før ferdigstillelse | Vanligvis kortere når kontrollene er gjennomført |
| Tilstand | Nye overflater og installasjoner | Avhenger av alder, vedlikehold og oppussing |
| Oppussingsbehov | Vanligvis lite i starten | Fra ingen behov til omfattende arbeid |
| Garantier og ansvar | Lovbestemte ansvarsperioder løper fra overlevering av byggearbeidene | Gjenværende vern avhenger av opprinnelig overleveringsdato |
| Energieffektivitet | Vanligvis bygget etter nyere krav | Varierer med boligen og tidligere oppgraderinger |
| Tilpasninger | Kan være mulig før ferdigstillelse | Krever vanligvis oppussing etter kjøpet |
| Juridiske kontroller | Utbygger, prosjekt, tillatelser, garantier og ferdigdokumentasjon | Eierskap, heftelser, gjeld, registrering og ombygginger |
| Skatter | Vanligvis merverdiavgift (IVA) og regional dokumentavgift | Regional overføringsskatt (ITP) |
| Innflytting | Ferdige boliger kan være klare raskt; boliger under bygging er ikke det | Avhenger av tilstand og overtakelsesdato |
Kjøpsprosessen og tiden frem til overtakelse
Kjøpe nybygg
For et ferdig nybygg kan kjøpet vanligvis gå fra reservasjon og kontrakt til gjennomføring når boligen og nødvendig overleveringsdokumentasjon er klare. Ved kjøp før ferdigstillelse reserverer du normalt en bolig, inngår en privat kjøpekontrakt og betaler etter avtalt fremdriftsplan. Betalingsandeler og frister varierer fra prosjekt til prosjekt.
Overtakelsen skjer etter at byggearbeidene og de nødvendige formalitetene for bruk av boligen er fullført, restbeløpet er betalt og det offentlige skjøtet er signert. Du kan binde deg økonomisk måneder eller år før du får boligen. Leveringsdatoer, tillatte utsettelser og rettigheter ved forsinkelse bør derfor gjennomgås nøye.
Kjøpe brukt bolig
Når vilkårene er avtalt, bør advokaten din kontrollere sentrale registeropplysninger og juridiske forhold før en bindende avtale (arras) undertegnes, eller sørge for at avtalen har nødvendige forbehold.
Deretter gjennomføres undersøkelsene, og kjøpet sluttføres hos notarius. Er dokumentasjonen i orden, går det vanligvis raskere å overta enn ved kjøp av en bolig som ennå ikke er ferdig.
Juridiske kontroller og kjøpervern
Nybygg
Kontroller at utbyggeren har rett til å selge boligen, hvem som eier tomten, og at nødvendige plan- og byggetillatelser foreligger.
Forskuddsbetalinger krever særlig oppmerksomhet når du kjøper før ferdigstillelse. Fra byggetillatelsen er gitt, skal tilbakebetaling av forskudd innkrevd til byggingen sikres etter lovens regler, gjennom garantiforsikring (seguro de caución) eller bankgaranti (aval bancario). Beløpene skal betales via en særskilt konto. Kontroller at garantien dekker dine faktiske innbetalinger.
Før kjøpet sluttføres, må du også kontrollere den aktuelle tillatelsen til førstegangsbruk, erklæringen eller annen lokal dokumentasjon som kreves for lovlig overlevering og bruk.
Spanias byggelov, Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), fastsetter ansvarsperioder på ett år for visse overflate- og utførelsesfeil, tre år for feil som påvirker beboeligheten og ti år for nærmere angitte konstruksjonsfeil. Periodene løper fra overleveringen av byggearbeidene, ikke fra den enkelte kjøpers kjøpsdato.
Brukt bolig
Gå gjennom en Nota Simple, et utdrag fra det spanske eiendomsregisteret. Det bekrefter registrert eier og viser pant, utlegg, servitutter og andre registrerte heftelser.
For boliger i et eierfellesskap bør ubetalte felleskostnader, vedtatte ekstra innbetalinger og større arbeider undersøkes. Etter Ley de Propiedad Horizontal (LPH) kan boligen hefte for ubetalte ordinære felleskostnader fra inneværende år og de tre foregående kalenderårene. Ved gjennomføringen fremlegger selgeren normalt en attest om gjeldsstatus, med mindre kjøperen uttrykkelig frasier seg den.
Den registrerte beskrivelsen skal samsvare med boligen slik den faktisk er. Tilbygg, innglassede terrasser og ombygde garasjer kan kreve kontroll mot eiendomsregisteret, matrikkelen og kommunale opplysninger. At en oppussing er ferdig, beviser ikke at registreringen er riktig.
En nyere bolig til videresalg kan fortsatt ha vern etter de lovbestemte ansvarsperiodene for byggefeil. Sjekk eventuell gjenværende tid mot den opprinnelige overleveringsdatoen for byggearbeidene.
Tilstand, garantier og oppussing
Nybygg
Nybygg har normalt ubrukte overflater, nye installasjoner og lite behov for større oppussing med en gang. Tidlige kjøpere kan få velge gulv, kjøkkenutførelse eller enkelte deler av planløsningen, avhengig av byggearbeidenes fremdrift.
Du bør likevel gjennomføre en mangelskontroll ved overleveringen. Glasspartier, fliser, sanitærutstyr, elektriske punkter og tekniske systemer bør sjekkes mot avtalt spesifikasjon. Lovbestemt vern erstatter ikke en kontroll av det som faktisk leveres.
Brukt bolig
Du kan undersøke selve boligen, bygningen og fellesarealene før du forplikter deg, og vurdere lys, støy, utsikt og vedlikehold.
Eldre boliger kan kreve nærmere kontroll av vinduer, elektriske anlegg, rør, tettesjikt, varme- og kjølesystemer og tegn til fukt. En lavere kjøpesum gir ikke nødvendigvis lavere totalkostnad dersom store installasjoner eller felles bygningsdeler snart må skiftes.
En oppusset bolig kan kreve mindre arbeid, men kvaliteten og lovligheten av endringene må fortsatt undersøkes. Egne tilpasninger gjøres vanligvis etter kjøpet og kan utsette innflyttingen.
Energieffektivitet og løpende kostnader
Nybygg følger som regel nyere krav til isolasjon, glass, oppvarming og kjøling. Både nye bygninger og eksisterende boliger som selges, er normalt omfattet av krav om energiattest. Attesten forteller derfor mer enn byggeåret alene.
Energieffektivitet og samlede driftskostnader er to ulike ting. Et moderne anlegg kan bruke mindre energi, men ha høyere felleskostnader til bassenger, hager, heiser, vakthold og andre fasiliteter. Vurder derfor energiytelsen sammen med felleskostnader og vedlikeholdsplikter.
Beliggenhet og utvalg
Nybygg
Nybygg finnes der det bygges. I etablerte by- og kystområder kan tilbudet være konsentrert til utbyggingsområder eller enkelte tomter som bebygges på nytt.
Et tidlig kjøp kan gi større valgfrihet når det gjelder bolig, etasje, himmelretning, utsikt og planløsning. Kjøper du senere, vet du mer om sluttresultatet og får kortere ventetid, men har vanligvis færre boliger å velge mellom.
Brukt bolig
Bruktmarkedet gir tilgang til eksisterende boliger, særlig i etablerte strøk med lite nybygging. Før kjøpet kan du også vurdere gaten, nabobygningene, næringsaktiviteten og fellesarealene slik de faktisk er.
Hva passer best for deg?
| Hvis du prioriterer… | Vurder… |
| Å kjøpe før ferdigstillelse | Nybygg |
| Moderne standard | Nybygg |
| Lite oppussing i starten | Nybygg eller oppusset brukt bolig |
| Relativt rask innflytting | Ferdig nybygg eller brukt bolig |
| Større utvalg i etablerte områder | Brukt bolig |
| Å se den ferdige boligen før kjøpet | Brukt bolig |
| Å velge overflater eller boligens egenskaper tidlig | Nybygg før ferdigstillelse |
Kjøpe bolig i Spania med TERRA Real Estate ®
Valget mellom en ny og en brukt bolig i Spania bør bygge på den konkrete boligens beliggenhet, juridiske forhold, tilstand, leveringstid og løpende kostnader.
TERRA Real Estate ® har hjulpet internasjonale boligkjøpere siden 2004. Vi hjelper deg med å sammenligne aktuelle nybygg og brukte boliger, avtale visninger og samordne juridiske kontroller. Vi følger deg gjennom hele kjøpsprosessen.
TERRA Real Estate ® er et autorisert eiendomsmeglerfirma som har vært i virksomhet siden 2004 og er spesialisert på internasjonal eiendomsformidling.