İspanya’da Gayrimenkul Yatırımı: Sıfır Konut ve İkinci El Ev Karşılaştırması
İspanya’da ev satın almak isteyenlerin karşısına temel olarak iki seçenek çıkar: projeden satın alınan sıfır konutlar ve daha önce kullanılmış ikinci el evler. Sıfır konutlar tamamlanmış projelerin yanı sıra inşaatı devam eden veya henüz tamamlanmamış projelerden de satın alınabilir.
Bu iki seçenek arasındaki fark yalnızca konutun yaşıyla sınırlı değildir. Satın alma süreci, teslim tarihi, mülkün mevcut durumu, garanti kapsamı, vergiler ve satın alma sonrasındaki giderler de farklılık gösterebilir.
İspanya’da Sıfır Konut ve İkinci El Ev Arasındaki Farklar
Projeden alınan sıfır konutlarda sözleşme, ödeme planı ve teslim tarihi öne çıkar. Özellikle inşaatı devam eden projelerde alıcı, konutun tamamlanmasını ve gerekli resmi işlemlerin bitmesini bekler.
İkinci el evlerde ise konut mevcut olduğundan satın alma öncesinde daire veya villa doğrudan incelenebilir. Binanın yaşı, bakım durumu, tesisatlar, ortak alanlar ve tadilat ihtiyacı değerlendirilebilir.
Sıfır konutlarda ayrıca yapı kusurlarına ilişkin yasal sorumluluk ve garanti düzenlemeleri bulunurken, ikinci el evlerde mülkün mevcut fiziksel durumu ve olası yenileme giderleri daha fazla önem taşır. İspanya’da konut yapıları için yapı kusurunun türüne bağlı olarak bir, üç ve on yıllık sorumluluk dönemleri düzenlenmiştir.
İspanya’da Projeden Ev Almak: Sözleşmeden Teslimata
Projeden ev satın alma süreci, konutun inşaat aşamasına göre değişir. Alıcı, proje ve satış koşullarını inceledikten sonra sözleşmeyi imzalar ve ödemeleri sözleşmede belirtilen plana göre yapar.
İnşaatı devam eden projelerde alınan ön ödemeler, mevzuatta belirtilen şartlar çerçevesinde banka teminatı veya sigorta ile güvence altına alınmalıdır. Sözleşmede ödeme koşulları ve öngörülen teslim tarihi gibi temel bilgiler de yer almalıdır. (BOE)
Projeden ev alırken arsanın mülkiyeti, gerekli izinlerin bulunup bulunmadığı, geliştirici ve inşaat şirketine ilişkin bilgiler, konutun teknik özellikleri, ortak alanlar, toplam fiyat ve ödeme şekli de incelenmelidir.
Proje tamamlandığında satış işlemi noter huzurunda resmi senetle tamamlanır ve mülkiyetin Tapu Sicili'ne kaydedilmesi sağlanır.
İkinci El Ev Almak: Satıştan Tapu Devrine
İkinci el ev satın alırken öncelikle mülkün hukuki ve fiziksel durumu kontrol edilir. Tapu Sicili'nden alınan Nota Simple ile kayıtlı malik, mülkün özellikleri, ipotekler, hacizler ve diğer kayıtlı hak veya kısıtlamalar hakkında bilgi alınabilir. Nota Simple bilgilendirme amaçlıdır.
Satıştan önce taraflar arras adı verilen bir ön sözleşme de imzalayabilir. Bu sözleşme zorunlu değildir; imzalanması halinde içerdiği şartlara göre taraflar açısından bağlayıcı sonuçlar doğurur.
Kontroller tamamlandıktan sonra alıcı ve satıcı noter huzurunda satış senedini imzalar. Satışla ilgili belgeler daha sonra Tapu Sicili'ne sunularak mülkiyet devri kayıt altına alınır. Noterlik sistemi kapsamında mülkün yükümlülükleri, IBI ödemeleri, topluluk giderleri ve enerji verimliliği sertifikası gibi konular da işlem sırasında dikkate alınır.
İspanya’da Ev Alırken Bütçe Yönetimi: Sıfır Konut ve İkinci El Arasındaki Maliyet Farkları
İspanya’da ev satın alırken toplam bütçe yalnızca satış fiyatına göre belirlenmemelidir. Vergiler, noter ve Tapu Sicili işlemleri, hukuki hizmetler, ödeme planı ve satın alma sonrasında yapılabilecek harcamalar da hesaba katılmalıdır.
Sıfır Konut ve İkinci El Konutta Vergi Farkı
Geliştiriciden yapılan ilk konut satışlarında genel olarak KDV (IVA) uygulanır ve konutlarda genel oran %10’dur. İkinci el konut satışlarında ise ITP (Devir Vergisi) uygulanır. ITP oranları ilgili özerk bölgenin mevzuatına göre değişebilir. Yeni konut alımlarında bazı işlemler için AJD (Damga Vergisi) de gündeme gelebilir.
Bu nedenle Alicante, Valencia veya İspanya’nın başka bir bölgesinde ev alırken uygulanacak vergiler mülkün niteliğine ve bulunduğu bölgeye göre ayrıca hesaplanmalıdır.
Ödeme Planı ve Tadilat Giderleri
İnşaatı devam eden projelerde ödemeler belirli aşamalara veya tarihlere bağlanabilir. Bu nedenle toplam satış fiyatının yanı sıra ödeme planının da bütçeye uygunluğu değerlendirilmelidir.
İkinci el evlerde ise konutun mevcut durumu toplam maliyeti etkileyebilir. Tadilat, yenileme veya bakım ihtiyacı bulunuyorsa bu giderler satın alma bütçesine dahil edilmelidir.
Satın Alma Sonrası Giderler
Konut satın alındıktan sonra IBI (emlak vergisi), site veya topluluk giderleri, sigorta, bakım ve diğer işletme giderleri devam edebilir. Bu maliyetler mülkün bulunduğu bölgeye, binaya ve ortak alanların özelliklerine göre değişir.
Bu nedenle sıfır konut ile ikinci el ev karşılaştırılırken satış fiyatının yanı sıra vergi, işlem giderleri, ödeme koşulları, tadilat ihtiyacı ve düzenli giderler birlikte değerlendirilmelidir.
Satın Alma Öncesinde Hangi Kontroller Yapılmalı?
Projeden Ev Alırken
Projeden ev alırken projenin ve arsanın hukuki durumu, gerekli yapı izinleri, geliştirici ve inşaat şirketine ilişkin bilgiler, satış sözleşmesi, konutun teknik özellikleri, ortak alanlar, toplam fiyat, ödeme planı ve teslim tarihi kontrol edilmelidir. İnşaat devam ediyorsa ön ödemelere ilişkin banka teminatı veya sigorta güvencesinin bulunup bulunmadığı da incelenmelidir.
İkinci El Ev Alırken
İkinci el evlerde Nota Simple üzerinden mülkün sahibi ve kayıtlı yükümlülükleri kontrol edilmelidir. Bunun yanında IBI ödemelerinin ve topluluk giderlerinin güncel durumu, kadastro bilgilerinin mülkle uyumu, enerji verimliliği sertifikası ve konutun fiziksel durumu incelenmelidir.
Her iki seçenekte de sözleşme imzalanmadan veya ödeme yapılmadan önce satış şartlarının ve ilgili belgelerin kontrol edilmesi önemlidir.
İspanya’da Ev Satın Alma Sürecinde TERRA Real Estate® Desteği
İspanya'da gayrimenkul satın alırken sıfır konut ile ikinci el arasında yapılacak seçim; konum, hukuki ve fiziksel durum, teslim süresi ve devam eden maliyetler gibi gayrimenkule ilişkin unsurlara göre değerlendirilmelidir.
TERRA Real Estate ®, 2004 yılından bu yana uluslararası gayrimenkul danışmanlığı alanında uzmanlaşmış, yetkili bir gayrimenkul danışmanlık şirketidir. Şirketimiz; müşterilerinin uygun sıfır konut ve ikinci el gayrimenkulleri karşılaştırmasına, yer gösterme turları düzenlemesine, gerekli hukuki kontrolleri koordine etmesine ve satın alma sürecinin her aşamasında rehberlik almasına yardımcı olur.
TERRA Real Estate ® 2004 yılından bu yana faaliyet gösteren, uluslararası gayrimenkul alanında uzmanlaşmış yetkili bir emlak şirketidir. Dubai’de aradığınız daireyi güvenle bulabilmeniz için 20 yılı aşkın tecrübemizle yanınızdayız ve satın alma sürecinizin her aşamasında profesyonel destek sunuyoruz.