Новостройка или вторичная недвижимость в Испании
Выбор между новостройкой и вторичной недвижимостью в Испании влияет на сроки покупки, юридические проверки, состояние объекта, выбор вариантов и последующие расходы.
В чем разница между новостройкой и вторичной недвижимостью в Испании?
Что считается новостройкой?
Новостройкой считается объект, который приобретается напрямую у застройщика — на стадии строительства или после его завершения — и, как правило, ранее не продавался.
Что считается вторичной недвижимостью?
Вторичная недвижимость — это объект, право собственности на который уже было передано владельцу и который теперь продается текущим собственником. Такой объект может быть недавно построенным, отремонтированным или иметь многолетнюю историю, поскольку термин «вторичная недвижимость» описывает историю сделки, а не физическое состояние объекта.
Новостройка и вторичная недвижимость: краткое сравнение
| Фактор | Новостройка | Вторичная недвижимость |
| Доступность / выбор | Текущие проекты; больше выбор квартир на раннем этапе | Больший выбор объектов, особенно в уже сформированных районах |
| Срок завершения сделки | Сразу для готовых объектов; дольше для покупки на стадии строительства | Обычно быстрее после завершения всех проверок |
| Состояние объекта | Новая отделка и инженерные системы | Зависит от возраста, уровня ухода и истории ремонта |
| Необходимость ремонта | Обычно минимальна на начальном этапе | Может отсутствовать или быть значительной |
| Гарантии / ответственность | Установленные законом сроки ответственности отсчитываются с момента приемки работ | Оставшаяся защита зависит от первоначальной даты приемки объекта |
| Энергоэффективность | Обычно строится по более современным стандартам | Зависит от объекта и истории его модернизации |
| Возможность индивидуализации | Может быть доступна до завершения строительства | Обычно требует последующего ремонта |
| Юридические проверки | Застройщик, проект, лицензии, гарантии, документы о завершении | Право собственности, обременения, долги, регистрация, изменения объекта |
| Налоги | Обычно НДС (IVA) + региональный гербовый сбор / налог на документально оформленные юридические акты | Региональный налог на передачу имущества (ITP) |
| Готовность к заселению | Готовые объекты могут быть доступны быстро; объекты на стадии строительства — нет | Зависит от состояния и даты передачи владения |
Процесс покупки и сроки завершения сделки
Покупка новостройки
При покупке готовой новостройки покупатель может перейти от бронирования и подписания договора к завершению сделки, как только объект и необходимая документация для передачи будут готовы. При покупке на стадии строительства покупатель, как правило, бронирует объект, подписывает предварительный договор купли-продажи и вносит платежи в соответствии с согласованным графиком строительства. Процентные ставки платежей и сроки зависят от конкретного проекта.
Передача объекта происходит после завершения строительства, выполнения применимых формальностей по вводу в эксплуатацию, оплаты остатка суммы и подписания нотариального акта. Покупатель может принять на себя финансовые обязательства за месяцы или даже годы до фактического получения объекта, поэтому важны сроки сдачи, допустимые продления и меры защиты в случае задержки.
Покупка вторичной недвижимости
После согласования условий адвокат покупателя должен проверить основную регистрационную и юридическую информацию до подписания обязательного соглашения (arras) либо убедиться, что в договор включены соответствующие условия.
После этого сделка проходит комплексная проверка объекта и сделка завершается у нотариуса. Если документы в порядке, путь к получению объекта короче, чем при покупке недвижимости на стадии строительства.
Юридические проверки и защита покупателя
Новостройка
Покупателю следует подтвердить право застройщика продавать объект, право собственности на земельный участок и наличие соответствующих градостроительных и строительных разрешений.
При покупке на стадии строительства особого внимания требуют авансовые платежи. С момента получения разрешения на строительство возврат авансовых платежей, собранных на строительство, должен быть защищен в рамках действующего законодательства с использованием страхования поручительства (seguro de caución) или банковской гарантии (aval bancario), при этом средства вносятся через специально предназначенный счет. Покупателю следует проверить, распространяется ли защита на фактически произведенные платежи.
До завершения сделки покупателю следует проверить наличие соответствующей лицензии на первое заселение, декларации или иной местной документации, необходимой для законной передачи объекта и его использования.
Согласно испанскому закону Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), или Закону о строительстве, установленные сроки ответственности составляют один год для некоторых дефектов отделки, три года для дефектов, влияющих на пригодность для проживания, и десять лет для определенных конструктивных дефектов. Эти сроки отсчитываются с момента приемки работ, а не с даты покупки конкретным покупателем.
Вторичная недвижимость
Следует проверить Nota Simple (выписку из реестра недвижимости) из испанского земельного реестра, чтобы подтвердить зарегистрированного собственника и выявить ипотеку, аресты, сервитуты и другие зарегистрированные ограничения.
Если объект входит в сообщество собственников, необходимо проверить задолженности по взносам, утвержденные дополнительные сборы и крупные работы. Согласно испанскому закону Ley de Propiedad Horizontal (LPH), или Закону о горизонтальной собственности, объект может оставаться ответственным за неуплаченные общие коммунальные взносы, относящиеся к текущему году и трем предыдущим календарным годам. При завершении сделки продавец обычно предоставляет справку об отсутствии задолженности, если только покупатель прямо не отказывается от нее.
Зарегистрированное описание объекта должно соответствовать его фактическому состоянию. Пристройки, закрытые террасы или переоборудованные гаражи могут требовать сверки с данными реестра, кадастра и муниципальных записей. Завершенный ремонт сам по себе не доказывает, что юридическая документация оформлена корректно.
Недавно перепроданный объект все еще может подпадать под установленные законом сроки строительной ответственности, распространяющиеся на последующих покупателей. Оставшийся срок следует проверять по первоначальной дате приемки работ.
Состояние недвижимости, гарантии и ремонт
Новостройка
Новостройка обычно предлагает неиспользованную отделку, новые инженерные системы и минимальную необходимость в капитальном ремонте сразу после покупки. Покупателям, которые приобретают объект на ранней стадии, также могут предложить выбор напольных покрытий, отделки кухни или ограниченные варианты планировки — в зависимости от стадии строительства.
Тем не менее при передаче объекта необходима проверка недоделок и дефектов. Остекление, плитка, сантехника, электрические точки и инженерные системы должны быть проверены на соответствие согласованной спецификации. Установленные законом гарантии не заменяют проверку того, что именно было фактически передано покупателю.
Вторичная недвижимость
Покупатели могут осмотреть конкретное жилье, здание и общие зоны до принятия решения, включая освещенность, уровень шума, виды и качество обслуживания.
Старые объекты могут требовать более тщательной проверки окон, электропроводки, сантехники, гидроизоляции, климатических систем и признаков сырости. Более низкая цена покупки не обязательно означает меньшие общие расходы, если основные системы или общие элементы здания приближаются к необходимости замены.
Отремонтированная вторичная недвижимость может сократить объем работ, но качество и законность изменений все равно необходимо проверить. Индивидуализация обычно происходит уже после покупки и может отсрочить заселение.
Энергоэффективность и текущие расходы
Новое строительство, как правило, выигрывает за счет более современных стандартов утепления, остекления, отопления и охлаждения. На новые здания и существующие дома, выставленные на продажу, обычно распространяются требования по энергетической сертификации, поэтому энергетический сертификат более показателен, чем один только возраст здания.
Энергоэффективность и общие эксплуатационные расходы — это разные вопросы. Современный жилой комплекс может потреблять меньше энергии, но иметь более высокие коммунальные сборы из-за бассейнов, озеленения, лифтов, охраны или других удобств. Покупателям следует сравнивать энергетические показатели с коммунальными платежами и обязательствами по обслуживанию.
Расположение, доступность и выбор недвижимости
Новостройка
Доступность новостроек зависит от того, где ведется строительство. В развитых городских или прибрежных локациях предложение может быть сосредоточено в районах расширения застройки или на ограниченных участках редевелопмента.
Покупка на ранней стадии может дать больщий выбор объектов, этажей, ориентаций, вида или планировок. Покупка на более позднем этапе дает большую определенность относительно готового проекта и сокращает ожидание, но обычно выбор остается из меньшего количества доступных вариантов.
Вторичная недвижимость
Вторичный рынок дарит доступ к уже существующему жилому фонду, особенно в сформированных районах, где новое строительство ограничено, и при этом позволяет покупателям до покупки оценить саму улицу, соседние здания, коммерческую активность и общие зоны.
Что лучше: новостройка или вторичная недвижимость в Испании?
| Если приоритет… | Стоит рассмотреть… |
| Покупка до завершения строительства | Новостройку |
| Современные характеристики | Новостройку |
| Минимальный первоначальный ремонт | Новостройку или отремонтированную вторичную недвижимость |
| Относительно быстрое заселение | Готовую новостройку или вторичную недвижимость |
| Больший выбор в обжитых районах | Вторичную недвижимость |
| Возможность увидеть точный готовый объект до покупки | Вторичную недвижимость |
| Выбор отделки или характеристик объекта на ранней стадии | Новостройку на стадии строительства |
Покупка недвижимости в Испании с TERRA Real Estate
Выбор между новостройкой и вторичной недвижимостью в Испании зависит от конкретного объекта, включая его расположение, правовой статус, состояние, сроки передачи и текущие расходы.
TERRA Real Estate сопровождает иностранных покупателей недвижимости с 2004 года. Мы помогаем клиентам сравнивать подходящие новостройки и объекты вторичного рынка, организуем просмотры, координируем юридические проверки и сопровождаем на каждом этапе процесса покупки.
TERRA Real Estate® — лицензированное агентство, специализирующееся на зарубежной недвижимости с 2004 года.