Nyproduktion eller befintlig bostad i Spanien?
Valet påverkar när du kan flytta in, vilka juridiska kontroller som behövs, bostadens skick, utbudet och kostnaderna efter köpet.
Vad skiljer de två alternativen åt?
Vad menas med nyproduktion?
Här menar vi en bostad som köps direkt av byggbolaget, antingen innan bygget är färdigt eller efter färdigställandet. Den har normalt inte sålts tidigare.
Vad menas med en befintlig bostad?
En befintlig bostad har redan överlåtits till en ägare och säljs nu av den nuvarande ägaren. Den kan vara nybyggd, renoverad eller flera decennier gammal. Att den säljs på andrahandsmarknaden säger alltså något om ägarhistoriken, inte om skicket.
Skillnaderna i korthet
| Att jämföra | Nyproduktion | Befintlig bostad |
| Utbud och valmöjligheter | Pågående projekt; tidiga köpare kan ha fler bostäder att välja mellan | Bredare utbud, särskilt i etablerade områden |
| Tid till tillträde | Kort för färdiga bostäder; längre vid köp före färdigställande | Vanligen kortare när kontrollerna är klara |
| Skick | Nya ytskikt och installationer | Beror på ålder, skötsel och tidigare renoveringar |
| Renoveringsbehov | Oftast litet i början | Från inget alls till omfattande |
| Garantier och ansvar | Lagstadgade ansvarstider räknas från byggentreprenadens överlämnande | Kvarvarande skydd beror på det ursprungliga överlämningsdatumet |
| Energiprestanda | Vanligen byggt enligt nyare krav | Varierar med bostad och renoveringar |
| Egna tillval | Kan vara möjliga innan bygget är klart | Kräver vanligen renovering efter köpet |
| Juridiska kontroller | Byggbolag, projekt, tillstånd, säkerheter och slutdokumentation | Ägande, belastningar, skulder, registrering och ombyggnader |
| Skatter | Vanligen moms (IVA) och regional skatt på dokumenterade rättshandlingar | Regional överlåtelseskatt (ITP) |
| Inflyttning | Färdiga bostäder kan vara tillgängliga snabbt; bostäder under uppförande är inte det | Beror på skick och tillträdesdag |
Så går köpet till och så lång tid kan det ta
Att köpa nyproduktion
För en färdig nybyggd bostad kan köpet normalt slutföras efter bokning och avtal, när bostaden och överlämningshandlingarna är klara. Köper du innan bygget är färdigt bokar du normalt en bostad, tecknar ett privat köpeavtal och betalar enligt projektets byggplan. Belopp, andelar och förfallodagar varierar mellan projekten.
Tillträdet sker efter att bygget och de nödvändiga formaliteterna för inflyttning är klara, resterande belopp har betalats och den offentliga köpehandlingen har undertecknats. Du kan binda dig ekonomiskt månader eller år före tillträdet. Kontrollera därför leveransdatum, tillåtna förlängningar och vad som gäller vid försening.
Att köpa en befintlig bostad
När villkoren är överenskomna bör din advokat granska registeruppgifter och juridiska förhållanden innan ett bindande arras-avtal undertecknas, eller se till att avtalet innehåller lämpliga förbehåll.
Därefter genomförs kontrollerna och köpet slutförs inför notarie. Om handlingarna är i ordning går det vanligen snabbare att få tillträde än vid köp av en bostad som ännu inte är färdig.
Juridiska kontroller och skydd för köparen
Nyproduktion
Kontrollera att byggbolaget har rätt att sälja bostaden, vem som äger marken och att nödvändiga plan- och bygglov finns.
Förskottsbetalningar kräver särskild uppmärksamhet vid köp före färdigställandet. Från det att bygglovet har beviljats ska återbetalningen av de förskott som tas emot för bygget skyddas enligt lag, genom garantiförsäkring (seguro de caución) eller bankgaranti (aval bancario). Pengarna ska betalas via ett särskilt konto. Kontrollera att skyddet omfattar just dina betalningar.
Innan köpet slutförs behöver du också kontrollera det inflyttningstillstånd, den deklaration eller annan lokal handling som krävs för att bostaden lagligen ska få överlämnas och användas.
Spaniens bygglag, Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), anger ansvarstider på ett år för vissa fel i ytskikt och utförande, tre år för fel som påverkar bostadens brukbarhet och tio år för vissa konstruktionsfel. Tiderna räknas från byggentreprenadens överlämnande, inte från dagen då du köper bostaden.
Befintlig bostad
Granska ett Nota Simple, ett utdrag ur det spanska fastighetsregistret. Det visar vem som är registrerad ägare samt inteckningar, utmätningar, servitut och andra registrerade belastningar.
Om bostaden ingår i en ägargemenskap behöver du kontrollera obetalda avgifter, beslutade extra uttaxeringar och större arbeten. Enligt Ley de Propiedad Horizontal (LPH) kan bostaden svara för obetalda gemensamma avgifter från innevarande år och de tre föregående kalenderåren. Vid köpet lämnar säljaren normalt ett intyg om skuldstatus, om köparen inte uttryckligen avstår från det.
Registerbeskrivningen ska stämma med bostaden som den faktiskt ser ut. Tillbyggnader, inglasade terrasser och ombyggda garage kan behöva kontrolleras mot fastighetsregister, fastighetskarta och kommunala handlingar. En färdig renovering bevisar inte att allt är rätt registrerat.
Även en bostad som säljs vidare kan omfattas av kvarvarande lagstadgat ansvar för byggfel. Kontrollera den återstående tiden utifrån byggentreprenadens ursprungliga överlämningsdatum.
Skick, garantier och renovering
Nyproduktion
En nybyggd bostad har vanligen oanvända ytskikt, nya installationer och litet behov av större renovering direkt. Köper du tidigt kan du ibland välja golv, köksutförande eller vissa delar av planlösningen, beroende på hur långt bygget har kommit.
Bostaden behöver ändå kontrolleras vid överlämnandet. Granska glaspartier, kakel, sanitetsutrustning, eluttag och tekniska system mot den avtalade specifikationen. Lagstadgat skydd ersätter inte en genomgång av det som faktiskt har levererats.
Befintlig bostad
Du kan undersöka den faktiska bostaden, byggnaden och de gemensamma utrymmena innan du binder dig. Då kan du även bedöma ljus, buller, utsikt och hur väl allt sköts.
I äldre bostäder kan fönster, el, vattenledningar, tätskikt, värme, kyla och fukttecken behöva granskas närmare. Ett lägre köppris innebär inte alltid lägre totalkostnad om stora installationer eller gemensamma byggnadsdelar snart måste bytas.
En renoverad bostad kan kräva mindre arbete, men kontrollera ändå ändringarnas kvalitet och laglighet. Egna anpassningar görs vanligen efter köpet och kan skjuta upp inflyttningen.
Energiprestanda och löpande kostnader
Nyproduktion följer vanligen nyare krav på isolering, glaspartier, uppvärmning och kyla. Både nya byggnader och befintliga bostäder till salu omfattas normalt av krav på energicertifikat. Titta därför på certifikatet, inte bara på byggåret.
Energiprestanda är inte samma sak som total driftkostnad. En modern anläggning kan använda mindre energi men ha högre gemensamma avgifter för pooler, trädgårdar, hissar, bevakning och andra faciliteter. Jämför energiprestandan tillsammans med avgifter och underhållsansvar.
Läge, utbud och valmöjligheter
Nyproduktion
Utbudet finns där det byggs. I etablerade stads- och kustlägen kan nyproduktionen främst finnas i utbyggnadsområden eller på ett fåtal tomter som bebyggs på nytt.
Köper du tidigt kan du ha fler val när det gäller bostad, våningsplan, väderstreck, utsikt och planlösning. Senare köp ger större klarhet om slutresultatet och kortare väntan, men vanligen färre bostäder att välja mellan.
Befintlig bostad
Andrahandsmarknaden ger tillgång till det befintliga beståndet, särskilt i etablerade områden där det byggs lite nytt. Du kan också bedöma gatan, grannhusen, verksamheterna i närheten och de gemensamma delarna före köpet.
Vilket alternativ passar dig bäst?
| Om du prioriterar… | Överväg… |
| Att köpa innan bostaden är färdig | Nyproduktion |
| Modern standard | Nyproduktion |
| Litet renoveringsbehov i början | Nyproduktion eller renoverad befintlig bostad |
| Att flytta in relativt snart | Färdig nyproduktion eller befintlig bostad |
| Större utbud i etablerade områden | Befintlig bostad |
| Att se den färdiga bostaden före köp | Befintlig bostad |
| Att tidigt välja ytskikt eller bostadens egenskaper | Nyproduktion som ännu inte är färdig |
Köpa bostad i Spanien med TERRA Real Estate ®
Valet mellan nyproduktion och en befintlig bostad i Spanien behöver utgå från den enskilda bostaden: läget, de juridiska förhållandena, skicket, tillträdesplanen och de löpande kostnaderna.
TERRA Real Estate ® har hjälpt internationella bostadsköpare sedan 2004. Vi hjälper dig att jämföra lämpliga nybyggda och befintliga bostäder, boka visningar och samordna juridiska kontroller. Du får vägledning genom hela köpet.
TERRA Real Estate ® är ett auktoriserat fastighetsmäklarföretag som har varit verksamt sedan 2004 och är specialiserat på internationell bostadsförmedling.