Immobilienkauf in Spanien: Neubau oder Bestandsimmobilie wählen?

Neubau oder Bestandsimmobilie in Spanien?

Die Entscheidung beeinflusst den Zeitplan, die rechtlichen Prüfungen, den Zustand, die Auswahl und die Kosten nach dem Kauf.

Worin unterscheiden sich die beiden Möglichkeiten?

Was gilt hier als Neubau?

Gemeint ist eine Immobilie, die direkt vom Bauträger gekauft wird, entweder vor oder nach der Fertigstellung, und üblicherweise zuvor noch nicht verkauft wurde.

Was ist eine Bestandsimmobilie?

Eine Bestandsimmobilie wurde bereits an einen Eigentümer übertragen und wird nun von ihrem derzeitigen Eigentümer verkauft. Sie kann erst kürzlich gebaut, renoviert oder mehrere Jahrzehnte alt sein. Entscheidend ist die Verkaufshistorie, nicht der bauliche Zustand.

Die Unterschiede im Überblick

Kaufablauf und Zeit bis zur Übergabe

Einen Neubau kaufen

Bei einem fertigen Neubau kann der Kauf nach Reservierung und Vertrag meist abgeschlossen werden, sobald die Immobilie und die nötigen Übergabeunterlagen bereitstehen. Beim Kauf vor Fertigstellung reservieren Sie normalerweise eine Einheit, schließen einen privaten Kaufvertrag und zahlen nach dem vereinbarten Baufortschritt. Zahlungsanteile und Fristen sind projektspezifisch.

Die Übergabe erfolgt nach dem Bau, den erforderlichen Formalitäten zur Nutzung, Zahlung des Restbetrags und Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde. Sie können sich Monate oder Jahre vor der Übergabe finanziell binden. Prüfen Sie deshalb Übergabetermine, zulässige Verlängerungen und Ihre Rechte bei Verzögerungen.

Eine Bestandsimmobilie kaufen

Sobald die Bedingungen vereinbart sind, sollte Ihr Anwalt wesentliche Registerangaben und rechtliche Fragen prüfen, bevor ein bindender Arras-Vertrag unterzeichnet wird. Alternativ muss er sicherstellen, dass geeignete Vorbehalte im Vertrag stehen.

Nach den weiteren Prüfungen wird der Kauf vor einem Notar abgeschlossen. Sind die Unterlagen vollständig und korrekt, ist die Zeit bis zur Übergabe meist kürzer als beim Kauf vor Fertigstellung.

Rechtliche Prüfungen und Käuferschutz

Neubau

Prüfen Sie die Verkaufsberechtigung des Bauträgers, das Grundstückseigentum sowie die maßgeblichen planungs- und baurechtlichen Genehmigungen.

Beim Kauf vor Fertigstellung verdienen Vorauszahlungen besondere Aufmerksamkeit. Ab Erteilung der Baugenehmigung muss die Rückzahlung der für den Bau vereinnahmten Vorschüsse nach den gesetzlichen Regeln durch eine Bürgschaftsversicherung (seguro de caución) oder Bankgarantie (aval bancario) gesichert sein. Die Zahlungen laufen über ein dafür bestimmtes Sonderkonto. Prüfen Sie, ob Ihre tatsächlich geleisteten Beträge abgesichert sind.

Vor dem Kaufabschluss müssen auch die einschlägige Erstbezugsgenehmigung, Erklärung oder sonstigen örtlichen Nutzungsunterlagen geprüft werden, die für eine rechtmäßige Übergabe und Nutzung erforderlich sind.

Das spanische Baugesetz Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) sieht Haftungsfristen von einem Jahr für bestimmte Ausführungs- und Oberflächenmängel, drei Jahren für Mängel mit Auswirkungen auf die Bewohnbarkeit und zehn Jahren für bestimmte Tragwerksmängel vor. Die Fristen beginnen mit der Abnahme der Bauarbeiten, nicht mit dem Kaufdatum des einzelnen Käufers.

Bestandsimmobilie

Prüfen Sie eine Nota Simple, einen Auszug aus dem spanischen Grundbuch. Daraus ergeben sich der eingetragene Eigentümer sowie Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten und andere eingetragene Beschränkungen.

Bei einer Eigentümergemeinschaft sollten offene Gemeinschaftsbeiträge, beschlossene Sonderumlagen und größere Arbeiten geprüft werden. Nach der Ley de Propiedad Horizontal (LPH) kann die Immobilie für unbezahlte allgemeine Gemeinschaftskosten des laufenden Jahres und der drei vorangegangenen Kalenderjahre haften. Beim Abschluss legt der Verkäufer normalerweise eine Bescheinigung zum Schuldenstand vor, sofern der Käufer nicht ausdrücklich darauf verzichtet.

Die eingetragene Beschreibung muss dem tatsächlichen Zustand entsprechen. Anbauten, geschlossene Terrassen oder umgenutzte Garagen können einen Abgleich mit Grundbuch, Kataster und Gemeindeunterlagen erfordern. Eine abgeschlossene Renovierung beweist nicht, dass die Eintragungen stimmen.

Bei einer erst kürzlich errichteten Bestandsimmobilie können gesetzliche Haftungsfristen für Baufehler noch laufen und auch späteren Käufern zugutekommen. Prüfen Sie die verbleibende Zeit anhand des ursprünglichen Abnahmedatums.

Zustand, Gewährleistung und Renovierung

Neubau

Ein Neubau bietet in der Regel neue Oberflächen und Installationen, sodass zunächst kaum größere Renovierungen nötig sind. Frühzeitige Käufer können je nach Baufortschritt manchmal Bodenbeläge, Küchenoberflächen oder einzelne Grundrissvarianten auswählen.

Trotzdem ist bei der Übergabe eine Mängelprüfung nötig. Verglasung, Fliesen, Sanitärausstattung, Elektroanschlüsse und technische Anlagen sollten mit der vereinbarten Baubeschreibung abgeglichen werden. Gesetzlicher Schutz ersetzt keine Prüfung der tatsächlichen Ausführung.

Bestandsimmobilie

Vor einer verbindlichen Zusage können Sie die konkrete Immobilie, das Gebäude und die Gemeinschaftsflächen besichtigen und Licht, Lärm, Aussicht sowie den Pflegezustand beurteilen.

Bei älteren Objekten verdienen Fenster, Elektroinstallationen, Leitungen, Abdichtungen, Heiz- und Kühlsysteme sowie Feuchtigkeitsspuren besondere Aufmerksamkeit. Ein niedrigerer Kaufpreis bedeutet nicht automatisch geringere Gesamtkosten, wenn wichtige Anlagen oder gemeinschaftliche Gebäudeteile bald erneuert werden müssen.

Eine renovierte Bestandsimmobilie kann Arbeit sparen. Qualität und Rechtmäßigkeit der Umbauten müssen dennoch geprüft werden. Eigene Anpassungen erfolgen meist nach dem Kauf und können den Einzug verzögern.

Energieeffizienz und laufende Kosten

Neubauten entsprechen meist neueren Standards für Dämmung, Verglasung, Heizung und Kühlung. Sowohl Neubauten als auch zum Verkauf angebotene Bestandsobjekte unterliegen grundsätzlich Anforderungen an die Energiezertifizierung. Der Energieausweis ist deshalb aussagekräftiger als das Baujahr allein.

Energieeffizienz und gesamte Betriebskosten sind unterschiedliche Fragen. Eine moderne Anlage kann weniger Energie verbrauchen, aber wegen Pools, Gärten, Aufzügen, Sicherheitsdienst und anderen Einrichtungen höhere Gemeinschaftskosten haben. Vergleichen Sie die Energiewerte daher zusammen mit Gemeinschaftsbeiträgen und Instandhaltungspflichten.

Lage und Auswahl

Neubau

Neubauangebote gibt es dort, wo gebaut wird. In gewachsenen Stadt- und Küstenlagen können sie sich auf Erweiterungsgebiete oder wenige neu zu bebauende Grundstücke beschränken.

Ein früher Kauf bietet oft mehr Auswahl bei Einheit, Etage, Ausrichtung, Aussicht und Grundriss. Bei einem späteren Kauf lässt sich das fertige Projekt besser einschätzen und die Wartezeit ist kürzer. Meist stehen dann aber weniger Einheiten zur Verfügung.

Bestandsimmobilie

Bestandsobjekte eröffnen Zugang zu vorhandenen Wohnungen und Häusern, besonders in etablierten Vierteln mit wenig Neubau. Zugleich können Sie die Straße, Nachbargebäude, gewerbliche Nutzung und Gemeinschaftsbereiche vor dem Kauf vor Ort beurteilen.

Welche Variante passt besser zu Ihnen?

Immobilienkauf in Spanien mit TERRA Real Estate ^®

Ob eine neue oder eine bestehende Immobilie in Spanien besser passt, hängt vom konkreten Objekt ab: von Lage, Rechtslage, Zustand, Übergabezeitpunkt und laufenden Kosten.

TERRA Real Estate ^® unterstützt internationale Immobilienkäufer seit 2004. Wir helfen Ihnen, geeignete Neubauten und Bestandsimmobilien zu vergleichen, Besichtigungen zu vereinbaren und rechtliche Prüfungen zu koordinieren. Wir begleiten Sie durch jeden Schritt des Kaufs.

TERRA Real Estate ^® ist ein seit 2004 tätiges, zugelassenes Immobilienunternehmen mit Schwerpunkt auf internationaler Immobilienvermittlung.