Nybyggeri eller brugt bolig i Spanien?
Valget påvirker overtagelsestidspunktet, de juridiske kontroller, boligens stand, udvalget og udgifterne efter købet.
Hvad er forskellen på de to muligheder?
Hvad regnes som nybyggeri?
Her forstås en bolig, der købes direkte af bygherren, enten før eller efter færdiggørelsen, og som normalt ikke tidligere har været solgt.
Hvad er en bolig til videresalg?
En bolig til videresalg har allerede været overdraget til en ejer og sælges nu af den nuværende ejer. Den kan være nybygget, renoveret eller flere årtier gammel. Betegnelsen beskriver altså ejerhistorikken og ikke boligens fysiske stand.
Forskellene i korte træk
| Det bør du sammenligne | Nybyggeri | Brugt bolig |
| Udvalg | Aktuelle projekter; tidlige købere kan have flere boliger at vælge imellem | Bredere udvalg, især i etablerede områder |
| Tid til overtagelse | Kort for færdige boliger; længere ved projektkøb | Normalt kortere, når kontrollerne er gennemført |
| Stand | Nye overflader og installationer | Afhænger af alder, vedligeholdelse og renoveringer |
| Renoveringsbehov | Som regel begrænset i starten | Fra intet til omfattende arbejde |
| Garantier og ansvar | Lovbestemte ansvarsperioder løber fra byggeriets aflevering | Resterende beskyttelse afhænger af den oprindelige afleveringsdato |
| Energieffektivitet | Normalt opført efter nyere krav | Varierer med boligen og tidligere renoveringer |
| Egne tilvalg | Kan være mulige før færdiggørelsen | Kræver normalt renovering efter købet |
| Juridiske kontroller | Bygherre, projekt, tilladelser, garantier og afsluttende dokumentation | Ejerskab, hæftelser, gæld, registrering og ombygninger |
| Skatter | Som regel moms (IVA) og regional afgift på dokumenterede retshandler | Regional ejendomsoverdragelsesskat (ITP) |
| Indflytning | Færdige boliger kan være klar hurtigt; projektboliger er ikke indflytningsklare | Afhænger af stand og overtagelsesdato |
Købsprocessen og tiden frem til overtagelse
Køb af nybyggeri
Ved færdigt nybyggeri kan købet normalt gå fra reservation og kontrakt til afslutning, når boligen og den nødvendige afleveringsdokumentation er klar. Ved projektkøb reserverer du typisk en bolig, underskriver en privat købsaftale og betaler efter den aftalte byggeplan. Betalingsandele og frister varierer fra projekt til projekt.
Overtagelsen følger efter byggeriet, de nødvendige formaliteter for ibrugtagning, betaling af restbeløbet og underskrift af det offentlige skøde. Du kan binde dig økonomisk måneder eller år før overtagelsen. Leveringsdato, tilladte forlængelser og dine rettigheder ved forsinkelse er derfor vigtige.
Køb af brugt bolig
Når vilkårene er aftalt, bør din advokat gennemgå centrale registeroplysninger og juridiske forhold, før en bindende aftale (arras) underskrives, eller sikre passende forbehold i aftalen.
Herefter gennemføres undersøgelserne, og handlen afsluttes hos notar. Er dokumentationen i orden, er vejen til overtagelse normalt kortere end ved køb af en bolig, der endnu ikke er færdig.
Juridiske kontroller og køberbeskyttelse
Nybyggeri
Kontrollér bygherrens ret til at sælge boligen, ejerskabet til grunden og de relevante plan- og byggetilladelser.
Forudbetalinger kræver særlig opmærksomhed ved projektkøb. Fra byggetilladelsen er opnået, skal tilbagebetaling af forskud, der opkræves til byggeriet, sikres efter lovens regler gennem kautionsforsikring (seguro de caución) eller bankgaranti (aval bancario). Pengene skal indbetales via en særlig konto. Kontrollér, at beskyttelsen dækker dine faktiske betalinger.
Før handlen afsluttes, bør du også kontrollere den ibrugtagningstilladelse, erklæring eller anden lokal dokumentation, som kræves for lovlig aflevering og beboelse.
Spaniens byggelov, Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), fastsætter ansvarsperioder på ét år for visse udførelses- og overfladefejl, tre år for fejl, der påvirker beboeligheden, og ti år for nærmere bestemte konstruktionsfejl. Perioderne regnes fra byggeriets aflevering, ikke fra den enkelte købers købsdato.
Brugt bolig
Gennemgå en Nota Simple, et uddrag fra det spanske ejendomsregister. Her fremgår den registrerede ejer samt pant, udlæg, servitutter og andre registrerede begrænsninger.
Indgår boligen i en ejerforening, bør du undersøge ubetalte fællesbidrag, vedtagne ekstraopkrævninger og større arbejder. Efter Ley de Propiedad Horizontal (LPH) kan boligen hæfte for ubetalte almindelige fællesbidrag fra indeværende år og de tre foregående kalenderår. Ved handlens afslutning fremlægger sælger normalt en attest om gældsstatus, medmindre køberen udtrykkeligt fravælger den.
Den registrerede beskrivelse skal svare til de faktiske forhold. Tilbygninger, lukkede terrasser eller ombyggede garager kan kræve kontrol mod ejendomsregister, matrikel og kommunale oplysninger. En færdig renovering er ikke bevis for, at registreringen er korrekt.
En nyere bolig til videresalg kan stadig være omfattet af de lovbestemte ansvarsperioder for byggefejl. Undersøg den resterende periode ud fra byggeriets oprindelige afleveringsdato.
Stand, garantier og renovering
Nybyggeri
Nybyggeri har normalt ubrugte overflader, nye installationer og begrænset behov for større renovering med det samme. Tidlige købere kan muligvis vælge gulve, køkkenmaterialer eller enkelte dele af planløsningen, afhængigt af byggearbejdets fremdrift.
Der bør alligevel foretages en mangelgennemgang ved afleveringen. Glaspartier, fliser, sanitetsudstyr, elinstallationer og tekniske anlæg skal kontrolleres mod den aftalte specifikation. Lovens beskyttelse erstatter ikke en kontrol af det, der faktisk leveres.
Brugt bolig
Før du forpligter dig, kan du se selve boligen, bygningen og fællesarealerne og vurdere lys, støj, udsigt og vedligeholdelse.
I ældre boliger kan vinduer, el, rør, tætning, varme- og køleanlæg samt tegn på fugt kræve nærmere undersøgelse. En lavere købspris giver ikke nødvendigvis lavere samlede udgifter, hvis større installationer eller fælles bygningsdele snart skal udskiftes.
En renoveret bolig kan kræve mindre arbejde, men ændringernes kvalitet og lovlighed skal stadig kontrolleres. Egne tilpasninger foretages normalt efter købet og kan forsinke indflytningen.
Energieffektivitet og løbende udgifter
Nybyggeri følger normalt nyere krav til isolering, glas, opvarmning og køling. Både nye bygninger og eksisterende boliger til salg er som udgangspunkt omfattet af krav om energicertificering. Energicertifikatet er derfor mere nyttigt end byggeåret alene.
Energieffektivitet og samlede driftsudgifter er forskellige ting. Et moderne kompleks kan bruge mindre energi, men have højere fællesudgifter til pools, haver, elevatorer, vagtservice og andre faciliteter. Sammenhold derfor energiforbruget med fællesudgifter og vedligeholdelsesforpligtelser.
Beliggenhed og udvalg
Nybyggeri
Udvalget af nye boliger afhænger af, hvor der bygges. I etablerede by- og kystområder kan nybyggeriet især ligge i udvidelsesområder eller på få grunde, der bebygges på ny.
Køber du tidligt, kan du have flere valgmuligheder med hensyn til bolig, etage, orientering, udsigt og planløsning. Køber du senere, ved du mere om det færdige projekt og har kortere ventetid, men normalt færre boliger at vælge imellem.
Brugt bolig
Boliger til videresalg giver adgang til det eksisterende udvalg, især i etablerede kvarterer med begrænset nybyggeri. Du kan samtidig vurdere gaden, nabobygningerne, erhvervslivet og fællesarealerne, inden du køber.
Hvilken bolig passer bedst til dig?
| Hvis du prioriterer… | Overvej… |
| At købe inden færdiggørelsen | Nybyggeri |
| Moderne standard | Nybyggeri |
| Lidt renovering i starten | Nybyggeri eller renoveret bolig til videresalg |
| Relativt hurtig indflytning | Færdigt nybyggeri eller brugt bolig |
| Større udvalg i etablerede områder | Brugt bolig |
| At se den færdige bolig før køb | Brugt bolig |
| At vælge overflader eller boligens egenskaber tidligt | Projektkøb af nybyggeri |
Køb bolig i Spanien med TERRA Real Estate ®
Valget mellem en nybygget og en brugt bolig i Spanien afhænger af den konkrete bolig: beliggenhed, juridiske forhold, stand, leveringstid og løbende udgifter.
TERRA Real Estate ® har hjulpet internationale boligkøbere siden 2004. Vi hjælper med at sammenligne relevante nybyggede boliger og boliger til videresalg, aftale fremvisninger og koordinere juridiske kontroller. Vi guider dig gennem hele købsprocessen.
TERRA Real Estate ® er et autoriseret ejendomsmæglerfirma, der har været i drift siden 2004 og er specialiseret i international ejendomsformidling.