Slik kan utenlandske kjøpere betale for eiendom i Tyrkia
Utenlandske kjøpere må ordne betaling og valutaveksling før skjøtet overføres. Det viktigste dokumentet er Döviz Alım Belgesi (DAB), et valutavekslingssertifikat. Fra 1. oktober 2026 gjelder også Tyrkias sikre betalingssystem for betaling ved eiendomssalg som skjer kontant, ved bankoverføring eller elektronisk pengeoverføring. Ved eiendomskjøp som grunnlag for statsborgerskap stilles det tilleggskrav til kontroll av bankkvitteringer og eiendomsverdier.
Hvilke betalingsdokumenter trenger en utenlandsk kjøper?
- Döviz Alım Belgesi (DAB): bekrefter at den påkrevde valutavekslingen er gjennomført før overføringen av skjøtet (Tapu).
- Bankkvittering (dekont): dokumenterer betalingen til selgeren. Ved søknad om statsborgerskap kreves også en bankgodkjent kvittering.
- SWIFT-bekreftelse eller kontoutskrift: tilleggsdokumentasjon som viser den internasjonale pengeoverføringen.
Hva er DAB, og hvordan foregår valutavekslingen?
Döviz Alım Belgesi (DAB) bekrefter at valutaen som brukes til kjøpet, er vekslet gjennom en bank i Tyrkia før skjøtet overføres. Valutavekslingskontorer kan ikke utstede DAB. Vekslingen må gjennomføres via en bank i tråd med sentralbankens prosedyre.
Kjøperen trenger ikke å ordne valutavekslingen personlig. Den kan gjennomføres via kjøperens tyrkiske bank eller via selgerens bank dersom pengene sendes til selgerens valutakonto. Kjøperen, selgeren eller en representant med fullmakt kan ordne dette.
DAB oppgir beløpet i tyrkiske lire og den tilsvarende verdien i amerikanske dollar, uavhengig av hvilken utenlandsk valuta som brukes. Beløpet i tyrkiske lire (TRY) brukes som oppgitt salgsverdi ved skjøteoverføringen. Det er ikke nødvendig å veksle beløpet tilbake til utenlandsk valuta for å gjennomføre overføringen.
Slik betaler du selgeren
- Betaling fra en bankkonto i utlandet
Etter gjeldende DAB-prosedyre kan utenlandsk valuta sendes fra kjøperens konto i utlandet til selgerens valutakonto i Tyrkia. Selgeren kan deretter ordne den påkrevde valutavekslingen før skjøtet overføres.
Ta vare på SWIFT-bekreftelsen og kontoutskriften som viser at pengene er overført fra kontoen din. Opplysninger om eiendommen i betalingsreferansen gjør det også lettere å identifisere transaksjonen.
- Betaling via en tyrkisk bankkonto
Har du en valutakonto i en tyrkisk bank, kan pengene først overføres dit. Den påkrevde valutavekslingen kan deretter ordnes gjennom samme bank.
Før du overfører et større beløp, bør du kontrollere at navn, passnummer eller identifikasjonsnummer for utlendinger og opplysningene som brukes i DAB, samsvarer med dokumentene for skjøteoverføringen.
Sikkert betalingssystem fra 1. oktober 2026
Fra 1. oktober 2026 må betaling ved eiendomssalg som helt eller delvis skjer kontant, ved bankoverføring eller elektronisk pengeoverføring, gå gjennom Tyrkias Güvenli Ödeme Sistemi (sikkert betalingssystem). Systemet knytter utbetalingen av kjøpesummen til overføringen av eierskapet ved skjøteregistreringen.
For utenlandske kjøpere erstatter ikke dette DAB. Valutaveksling er fortsatt et eget krav. Siden de tekniske integrasjonene ennå ikke er ferdigstilt, bør kjøpere som gjennomfører en handel fra oktober, avklare den nøyaktige betalingsrekkefølgen med banken før restbeløpet overføres.
Betaling i flere deler
Kjøpesummen kan fordeles på flere overføringer, og det kan utstedes et eget DAB for hver betaling. Forskudd og restbetalinger bør ha tydelige betalingsreferanser og samlet tilsvare den avtalte kjøpesummen.
Betaling for flere eiendommer
Hvis du kjøper flere eiendommer, bør bankdokumentasjonen vise hvor mye som er betalt for hver enkelt. Det skal være enkelt å knytte hver overføring og hvert DAB til riktig eiendom.
Kan utenlandske kjøpere betale for eiendom med kryptovaluta?
Kryptovaluta kan ikke brukes direkte til å betale for eiendom i Tyrkia. Sentralbanken forbyr både direkte og indirekte bruk av kryptoaktiva som betalingsmiddel.
Hvis pengene dine er plassert i Bitcoin, USDT eller andre kryptoaktiva, må de først omgjøres til vanlig valuta gjennom en egnet tjenesteleverandør for kryptoaktiva. Deretter kan pengene brukes til eiendomskjøpet gjennom bankprosessen som er beskrevet ovenfor.
Avklar fremgangsmåten med mottakerbanken i Tyrkia før du selger en større kryptobeholdning.
Hvordan kontrollerer banken hvor pengene kommer fra?
Tyrkiske banker gjennomfører kundekontroll (KYC) og kontroller for å forebygge hvitvasking før eller under større overføringer knyttet til eiendomskjøp. Det finnes ikke én standard dokumentpakke som gjelder for alle kjøpere. Banken vurderer hvor pengene kommer fra, og om dokumentasjonen bekrefter dette.
Vanlige kilder til finansiering og tilhørende dokumentasjon omfatter:
- Sparepenger: kontoutskrifter som viser hvordan sparebeløpet er bygget opp.
- Lønn eller næringsinntekt: lønnsslipper, skattedokumentasjon og kontoutskrifter.
- Salg av annen eiendom: salgskontrakten og dokumentasjon på at salgssummen er mottatt på kjøperens konto.
- Arv eller gave: dokumenter som viser det rettslige grunnlaget for overføringen.
- Overføringer mellom egne kontoer: kontoutskrifter fra begge bankene som viser overføringen av de samme midlene.
- Midler fra kryptovaluta: utskrifter fra børsen eller plattformen, oversikter fra kryptolommeboken, dokumentasjon på eierskap eller salg og bekreftelse på at salgsbeløpet i vanlig valuta er mottatt på bankkontoen.
Hvilke dokumenter som kreves, avhenger av banken, transaksjonens størrelse, landene som er involvert, og pengenes opprinnelse. Ved større kjøp bør du avklare dokumentkravene med mottakerbanken før pengene overføres.
Tilleggskrav til betaling ved søknad om tyrkisk statsborgerskap
Ved eiendomskjøp som brukes som grunnlag for tyrkisk statsborgerskap, er gjeldende minstekrav til investering et beløp tilsvarende 400 000 amerikanske dollar. I tillegg til DAB trenger kjøperen en bankgodkjent kvittering (dekont) som dokumenterer betalingen som kvalifiserer til ordningen.
Eiendommen må også ha et gyldig Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi (TTB), et sertifikat som fastsetter eiendomsverdien for søknad om statsborgerskap gjennom eiendomskjøp. Den oppgitte salgsprisen, betalingen som kvalifiserer til ordningen, og den relevante TTB-verdien må oppfylle minstekravet til investering.
Hvis flere eiendommer inngår i søknaden, kan verdiene som kvalifiserer til ordningen, legges sammen. Dersom en eiendoms TTB-verdi er høyere enn det tilhørende DAB-beløpet, teller bare beløpet som er dokumentert gjennom DAB.
Hvis betaleren eller mottakeren ikke er den registrerte kjøperen eller selgeren, bør dette avklares før overføringen. Eiendomsregisteret må kunne fastslå forbindelsen mellom partene.
Dette bør du forberede før skjøteregistreringen
Før avtalen om skjøteoverføring bør du kontrollere at kjøperopplysningene, DAB, betalingen til selgeren og eiendomsopplysningene stemmer overens. Ha kontoutskrifter og dokumentasjon på pengenes opprinnelse tilgjengelig dersom de blir etterspurt.
For transaksjoner fra 1. oktober 2026 må du avklare bruken av det sikre betalingssystemet med banken. Ved kjøp som grunnlag for statsborgerskap bør du også kontrollere bankgodkjente kvitteringer, DAB-beløp og TTB-verdier. Eventuelle avvik knyttet til hvem som betaler eller mottar pengene, bør avklares før betaling.
Trygt eiendomskjøp med TERRA Real Estate ®
TERRA Real Estate ® er et registrert eiendomsmeglerfirma som har operert siden 2004. Som et autorisert eiendomsmeglerfirma har vi autorisasjon for eiendomshandel med sertifikat utstedt av det tyrkiske handelsdepartementet. Vi har bistått internasjonale kjøpere med eiendomskjøp i Tyrkia siden 2004. Teamet vårt støtter kundene gjennom hele kjøpsprosessen, fra valg av eiendom og forhandlinger til juridiske kontroller, koordinering av betaling og overføring av skjøtet.
For utenlandske kjøpere hjelper vi også med å koordinere DAB og bankdokumentasjonen, og kontrollerer at betalingsmåten er i samsvar med transaksjonen. Når kjøpet inngår i en søknad om tyrkisk statsborgerskap, gjennomgås betalingsdokumentasjonen og dokumentene for eiendomsverdien før registrering.