Comment régler l’achat d’un bien immobilier en Turquie quand on est étranger ?
Lorsqu’un étranger achète un bien immobilier en Turquie, le paiement et la conversion des devises doivent être organisés avant le transfert du titre de propriété. L’un des principaux documents à prévoir est le Döviz Alım Belgesi (DAB), ou certificat d’achat de devises. Depuis le 1er octobre 2026, le système turc de paiement sécurisé s’applique également aux règlements immobiliers effectués en espèces, par virement bancaire ou par transfert électronique de fonds. Les achats réalisés dans le cadre d’une demande de citoyenneté turque font, quant à eux, l’objet de contrôles supplémentaires concernant les justificatifs bancaires et la valeur du bien.
Quels justificatifs financiers faut-il prévoir ?
- Döviz Alım Belgesi (DAB) : ce document confirme que les devises ont bien été converties conformément à la procédure requise avant le transfert du titre de propriété, ou Tapu.
- Reçu bancaire (dekont) : il permet de justifier le paiement effectué au vendeur. Pour les dossiers de citoyenneté, un reçu validé par la banque est également exigé.
- Confirmation SWIFT ou relevé bancaire : ces documents permettent de retracer l’origine et le parcours des fonds transférés depuis l’étranger.
À quoi sert le DAB et comment se fait la conversion des devises ?
Le Döviz Alım Belgesi (DAB) certifie que les devises utilisées pour l’achat ont été converties par une banque en Turquie avant le transfert du Tapu. Un bureau de change ne peut pas délivrer ce document : la conversion doit obligatoirement passer par une banque, selon la procédure prévue par la Banque centrale.
L’acheteur n’est pas obligé d’effectuer lui-même cette démarche. La conversion peut être réalisée par sa banque en Turquie ou par la banque du vendeur lorsque les fonds sont envoyés directement sur le compte en devises de ce dernier. L’opération peut être effectuée par l’acheteur, le vendeur ou un représentant dûment habilité.
Le DAB mentionne le montant converti en livres turques ainsi que sa contre-valeur en dollars américains, quelle que soit la devise utilisée au départ. Le montant en livres turques (TRY) est ensuite retenu comme prix de vente déclaré lors du transfert du Tapu. Aucune reconversion en devise étrangère n’est nécessaire pour cette formalité.
Comment verser le prix au vendeur ?
- Depuis un compte bancaire à l’étranger
Les devises peuvent être transférées directement depuis le compte bancaire de l’acheteur à l’étranger vers le compte en devises du vendeur en Turquie. Le vendeur peut ensuite demander à sa banque d’effectuer la conversion obligatoire avant le transfert du Tapu.
Il est conseillé de conserver la confirmation SWIFT ainsi que le relevé montrant le débit du compte. Ajouter les références du bien dans le libellé du virement permet également d’identifier plus facilement le paiement par la suite.
- Depuis un compte bancaire en Turquie
Si vous disposez déjà d’un compte en devises auprès d’une banque turque, vous pouvez y transférer les fonds avant de demander à cette banque d’effectuer la conversion nécessaire pour le DAB.
Avant tout transfert important, vérifiez que votre nom, votre numéro de passeport ou votre numéro d’identification d’étranger correspondent exactement aux informations utilisées pour le DAB et pour le dossier de transfert du Tapu.
Le système de paiement sécurisé depuis le 1er octobre 2026
Depuis le 1er octobre 2026, les paiements immobiliers effectués en totalité ou en partie en espèces, par virement bancaire ou par transfert électronique de fonds doivent passer par le système de paiement sécurisé turc (Güvenli Ödeme Sistemi). Le principe est simple : le prix de vente n’est débloqué qu’au moment où le transfert de propriété est officiellement réalisé lors de la procédure du Tapu.
Pour les acheteurs étrangers, ce dispositif ne remplace pas le DAB. La conversion des devises reste une démarche distincte. Les intégrations techniques étant encore en cours de finalisation, il est recommandé aux personnes qui réalisent une transaction à partir d’octobre de vérifier auprès de leur banque l’ordre exact des différentes étapes avant de transférer le solde du prix.
Peut-on payer en plusieurs fois ?
Oui. Le prix d’achat peut être réparti sur plusieurs virements, avec un DAB distinct pour chaque paiement. Les acomptes comme le versement du solde doivent être clairement identifiés et leur montant total doit correspondre au prix convenu pour le bien.
Et si l’on achète plusieurs biens ?
En cas d’achat de plusieurs biens immobiliers, les justificatifs bancaires doivent permettre d’identifier clairement la somme versée pour chaque propriété. Chaque virement et chaque DAB doivent pouvoir être associés sans ambiguïté au bien concerné.
Peut-on acheter un bien immobilier en Turquie avec des cryptomonnaies ?
Les cryptomonnaies ne peuvent pas être utilisées directement pour régler l’achat d’un bien immobilier en Turquie. La Banque centrale interdit l’utilisation directe ou indirecte des cryptoactifs comme moyen de paiement.
Si vos fonds sont détenus en Bitcoin, en USDT ou dans un autre cryptoactif, ils doivent d’abord être convertis en monnaie fiduciaire auprès d’un prestataire de services sur cryptoactifs adapté. Les fonds obtenus peuvent ensuite être utilisés pour l’achat immobilier en suivant la procédure bancaire habituelle.
Avant de convertir ou de transférer un montant important issu de cryptoactifs, mieux vaut vérifier auprès de la banque destinataire en Turquie les documents et justificatifs qu’elle exigera pour accepter les fonds.
Comment la banque contrôle-t-elle l’origine des fonds ?
Les banques turques appliquent des procédures de connaissance du client (KYC) et de lutte contre le blanchiment d’argent, notamment lorsqu’un transfert immobilier porte sur un montant important. Il n’existe pas de liste unique de documents valable dans tous les cas : la banque examine la provenance des fonds et demande les justificatifs nécessaires pour pouvoir la retracer.
Les documents les plus couramment demandés dépendent de l’origine de l’argent :
- Épargne : relevés bancaires montrant comment les fonds ont été constitués au fil du temps.
- Salaires ou revenus professionnels : bulletins de salaire, déclarations ou documents fiscaux et relevés bancaires.
- Vente d’un autre bien immobilier : contrat de vente et preuve du versement du produit de la vente sur le compte de l’acheteur.
- Héritage ou donation : documents permettant d’établir l’origine juridique des sommes reçues.
- Transfert entre vos propres comptes : relevés des deux banques permettant de suivre le déplacement des mêmes fonds.
- Fonds provenant de cryptoactifs : relevés de la plateforme d’échange, historique des portefeuilles, justificatifs de détention ou de vente et preuve du versement des fonds convertis en monnaie fiduciaire sur le compte bancaire.
Les exigences varient selon la banque, le montant de l’opération, les pays concernés et l’origine des fonds. Pour une acquisition importante, il est donc préférable de demander à la banque destinataire quels justificatifs seront nécessaires avant d’effectuer le transfert.
Quelles règles supplémentaires pour un achat lié à la citoyenneté turque ?
Dans le cadre d’un achat immobilier destiné à obtenir la citoyenneté turque, le montant minimum d’investissement est actuellement fixé à l’équivalent de 400 000 dollars américains. En plus du DAB, l’acheteur doit présenter un reçu bancaire (dekont) validé par la banque, prouvant que le paiement pris en compte pour atteindre ce seuil a bien été effectué.
Le bien doit également disposer d’un Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi (TTB), c’est-à-dire d’un certificat déterminant la valeur retenue pour une demande de citoyenneté fondée sur l’achat d’un bien immobilier. Le prix déclaré, le montant effectivement payé et la valeur figurant dans le TTB doivent respecter le seuil minimum prévu.
Lorsque plusieurs biens sont acquis dans ce cadre, leurs valeurs admissibles peuvent être additionnées. Si la valeur indiquée dans le TTB d’un bien est supérieure au montant figurant sur le DAB correspondant, seul le montant justifié par le DAB est pris en compte.
Si la personne qui effectue ou reçoit le paiement n’est pas celle qui apparaît comme acheteur ou vendeur dans le dossier, il est important de vérifier cette situation avant le virement. Le service du registre foncier doit pouvoir établir clairement le lien entre les différentes parties.
Que vérifier avant le transfert du Tapu ?
Avant le rendez-vous de transfert, assurez-vous que les informations concernant l’acheteur, le DAB, le paiement au vendeur et le bien correspondent parfaitement. Conservez également vos relevés bancaires et les documents justifiant l’origine des fonds afin de pouvoir les présenter si nécessaire.
Pour les transactions réalisées depuis le 1er octobre 2026, renseignez-vous auprès de votre banque sur les modalités pratiques du système de paiement sécurisé. Dans le cadre d’un achat lié à la citoyenneté, vérifiez également les reçus validés par la banque, les montants figurant sur les DAB et les valeurs indiquées dans les TTB. Toute particularité concernant la personne qui envoie ou reçoit les fonds doit être clarifiée avant le paiement.
Acheter en Turquie avec l’accompagnement de TERRA Real Estate ®
Depuis 2004, TERRA Real Estate ® accompagne les acheteurs internationaux dans leurs projets d’achat immobilier en Turquie. Notre équipe intervient à chaque étape du projet : sélection du bien, négociation, vérifications juridiques, organisation des paiements et transfert du Tapu.
Nous aidons également les acquéreurs étrangers à coordonner les démarches liées au DAB et aux justificatifs bancaires, afin que le mode de paiement choisi soit adapté à la transaction. Lorsqu’un achat entre dans le cadre d’une demande de citoyenneté turque, les documents financiers et les justificatifs relatifs à la valeur du bien sont contrôlés avant l’enregistrement.
TERRA Real Estate ® est une agence immobilière enregistrée, offrant ses services depuis 2004. En tant qu'entreprise autorisée, nous détenons le Certificat d'Autorisation pour le Commerce Immobilier, émis et approuvé par le Ministère du Commerce de Turquie.
TERRA Real Estate ® est également membre de l’AIPP et a été récompensée à plusieurs reprises comme Meilleure agence immobilière en Turquie lors des prestigieux European Property Awards.