Miten ulkomainen ostaja maksaa kiinteistön kauppahinnan Turkissa?
Ulkomaisen ostajan on järjestettävä kauppahinnan maksu ja valuutanvaihto ennen omistusoikeuden siirtoa. Keskeinen asiakirja on Döviz Alım Belgesi (DAB) eli valuutanvaihtotodistus. Turkin turvallinen maksujärjestelmä koskee 1. lokakuuta 2026 alkaen myös kiinteistökauppojen maksuja, jotka suoritetaan käteisellä, tilisiirrolla tai sähköisellä varainsiirrolla. Kansalaisuutta varten tehtävissä kiinteistökaupoissa maksutositteisiin ja kiinteistön arvoon kohdistuu lisävaatimuksia.
Mitä maksamiseen liittyviä asiakirjoja ulkomainen ostaja tarvitsee?
- Döviz Alım Belgesi (DAB): osoittaa, että vaadittu valuutanvaihto on tehty ennen omistusoikeuden rekisteröintiä eli Tapu-menettelyä.
- Pankin maksutosite (dekont): todistaa maksun myyjälle. Kansalaisuushakemusta varten tarvitaan pankin vahvistama maksutosite.
- SWIFT-vahvistus tai tiliote: auttaa todentamaan kansainvälisen rahansiirron kulun.
Mikä on DAB ja miten valuutanvaihto tehdään?
Döviz Alım Belgesi (DAB) todistaa, että kiinteistön ostoon käytetty ulkomaanvaluutta on vaihdettu Turkin liiroiksi Turkissa toimivan pankin kautta ennen omistusoikeuden siirtoa. Valuutanvaihtotoimistot eivät voi myöntää DAB-todistusta, vaan valuutanvaihto on tehtävä pankissa Turkin keskuspankin menettelyn mukaisesti.
Ostajan ei tarvitse hoitaa valuutanvaihtoa henkilökohtaisesti. Sen voi järjestää ostajan turkkilainen pankki tai myyjän pankki, jos varat siirretään myyjän valuuttatilille. Valuutanvaihdon voi hoitaa ostaja, myyjä tai valtuutettu edustaja.
DAB-todistukseen kirjataan summa Turkin liiroina sekä sen vasta-arvo Yhdysvaltain dollareina riippumatta siitä, mitä ulkomaanvaluuttaa käytettiin. Liiramäärä ilmoitetaan kauppahintana Tapu-rekisteröinnissä. Summaa ei tarvitse vaihtaa takaisin ulkomaanvaluutaksi omistusoikeuden siirtoa varten.
Kauppahinnan maksaminen myyjälle
- Maksaminen ulkomaiselta pankkitililtä
Nykyisen DAB-menettelyn mukaan ostaja voi siirtää ulkomaanvaluuttaa ulkomaiselta tililtään myyjän valuuttatilille Turkissa. Myyjä voi tämän jälkeen järjestää vaaditun valuutanvaihdon ennen Tapu-rekisteröintiä.
Säilytä SWIFT-vahvistus sekä tiliote, josta näkyy maksun lähteminen tililtäsi. Kiinteistön tietojen lisääminen maksun viestikenttään helpottaa myös maksun yhdistämistä kyseiseen kauppaan.
- Maksaminen turkkilaisen pankkitilin kautta
Jos sinulla on valuuttatili turkkilaisessa pankissa, voit siirtää varat ensin sinne ja järjestää vaaditun valuutanvaihdon saman pankin kautta.
Ennen suuren summan siirtämistä varmista, että nimesi, passinumerosi tai ulkomaalaisen henkilötunnuksesi sekä DAB-todistukseen tulevat tiedot vastaavat Tapu-asiakirjojen tietoja.
Turvallinen maksujärjestelmä 1. lokakuuta 2026 alkaen
Kiinteistökauppojen maksut, jotka suoritetaan kokonaan tai osittain käteisellä, tilisiirrolla tai sähköisellä varainsiirrolla, on 1. lokakuuta 2026 alkaen tehtävä Turkin Güvenli Ödeme Sistemi -järjestelmän eli turvallisen maksujärjestelmän kautta. Järjestelmä kytkee kauppahinnan vapauttamisen myyjälle omistusoikeuden siirtoon Tapu-rekisterissä.
Ulkomaisten ostajien kohdalla järjestelmä ei korvaa DAB-todistusta. Valuutanvaihto on edelleen erillinen vaatimus. Koska teknisiä integraatioita vielä viimeistellään, lokakuusta alkaen kaupan tekevien ostajien kannattaa varmistaa maksamisen tarkka etenemisjärjestys pankilta ennen loppukauppahinnan siirtämistä.
Kauppahinnan maksaminen useassa erässä
Kauppahinnan voi jakaa useaan tilisiirtoon, ja jokaisesta maksuerästä voidaan antaa erillinen DAB-todistus. Ennakkomaksujen ja loppukauppahinnan maksutiedoista tulee käydä selvästi ilmi, mihin kauppaan ne liittyvät. Maksuerien yhteissumman on vastattava sovittua kauppahintaa.
Useamman kiinteistön ostaminen
Jos ostat useita kiinteistöjä, pankkiasiakirjoista tulee käydä ilmi kustakin kohteesta maksettu summa. Jokainen tilisiirto ja DAB-todistus on voitava yhdistää selkeästi oikeaan kiinteistöön.
Voiko ulkomainen ostaja maksaa kiinteistön kryptovaluutalla?
Kryptovaluuttaa ei voi käyttää suoraan kiinteistön maksamiseen Turkissa. Turkin keskuspankki kieltää kryptovarojen suoran ja välillisen käytön maksuvälineenä.
Jos varasi ovat Bitcoinissa, USDT:ssä tai muissa kryptovaroissa, ne on ensin vaihdettava tavalliseksi valuutaksi asianmukaisen kryptovarapalveluntarjoajan kautta. Tämän jälkeen varat voidaan käyttää kiinteistön ostoon edellä kuvatun pankkimenettelyn mukaisesti.
Varmista menettely vastaanottavalta turkkilaiselta pankilta ennen suuren kryptovaraomistuksen myymistä.
Miten pankki selvittää varojen alkuperän?
Turkkilaiset pankit tekevät asiakkaan tuntemiseen (KYC) ja rahanpesun estämiseen liittyviä tarkistuksia ennen suuria kiinteistökaupan rahansiirtoja tai niiden yhteydessä. Kaikilta ostajilta ei vaadita samoja asiakirjoja. Pankki selvittää, mistä varat ovat peräisin ja tukevatko toimitetut asiakirjat ilmoitettua alkuperää.
Tavallisia varojen lähteitä ja niitä todentavia asiakirjoja ovat:
- Säästöt: tiliotteet, joista näkyy varojen kertyminen.
- Palkka- tai yritystulot: palkkalaskelmat, verotiedot ja tiliotteet.
- Toisen kiinteistön myynti: kauppakirja ja tosite myyntitulojen saapumisesta ostajan tilille.
- Perintö tai lahja: asiakirjat, jotka osoittavat varojen siirron oikeudellisen perusteen.
- Siirrot omien tilien välillä: molempien pankkien tiliotteet, joista samojen varojen siirtyminen voidaan todentaa.
- Kryptovaroista saadut varat: kryptopörssin tai kaupankäyntialustan raportit, lompakon tapahtumatiedot, todisteet omistuksesta tai myynnistä sekä tosite tavalliseksi valuutaksi vaihdettujen varojen saapumisesta pankkitilille.
Tarkat asiakirjavaatimukset riippuvat pankista, kaupan suuruudesta, rahansiirtoon liittyvistä maista ja varojen alkuperästä. Suurta kiinteistökauppaa varten kannattaa varmistaa tarvittavat asiakirjat vastaanottavalta pankilta ennen varojen siirtämistä.
Lisävaatimukset, kun kiinteistö ostetaan Turkin kansalaisuutta varten
Kun kiinteistön ostoa käytetään Turkin kansalaisuuden hakemiseen, sijoituksen nykyinen vähimmäisarvo on 400 000 Yhdysvaltain dollaria vastaava summa. DAB-todistuksen lisäksi ostaja tarvitsee pankin vahvistaman maksutositteen (dekont), joka osoittaa kansalaisuusvaatimukset täyttävän maksun.
Kiinteistöllä on myös oltava voimassa oleva Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi (TTB) eli todistus kansalaisuuden perusteena käytettävän kiinteistön arvosta. Ilmoitetun kauppahinnan, hyväksyttävän maksun ja kyseisen TTB-todistuksen arvon on täytettävä sijoituksen vähimmäisvaatimus.
Jos hakemukseen sisältyy useita kiinteistöjä, niiden hyväksyttävät arvot voidaan laskea yhteen. Jos kiinteistön TTB-arvo ylittää sitä vastaavan DAB-todistuksen summan, huomioon otetaan vain DAB-todistuksella osoitettu määrä.
Jos maksaja tai maksun saaja ei ole asiakirjoihin merkitty ostaja tai myyjä, järjestely on tarkistettava ennen rahansiirtoa. Kiinteistörekisteriviranomaisen on voitava todentaa osapuolten välinen yhteys.
Mitä on valmisteltava ennen Tapu-rekisteröintiä?
Tarkista ennen Tapu-ajanvarausta, että ostajan tiedot, DAB-todistus, myyjälle maksettu summa ja kiinteistön tiedot vastaavat toisiaan. Pidä tiliotteet ja varojen alkuperää osoittavat asiakirjat saatavilla mahdollisia lisäselvityspyyntöjä varten.
Varmista pankilta turvallisen maksujärjestelmän käytännön järjestelyt, jos kauppa tehdään 1. lokakuuta 2026 tai sen jälkeen. Kansalaisuutta varten tehtävässä kaupassa tarkista lisäksi pankin vahvistamat maksutositteet, DAB-todistusten summat ja TTB-arvot. Selvitä myös mahdolliset tavanomaisesta poikkeavat maksaja- tai maksunsaajajärjestelyt ennen maksamista.
Turvallinen kiinteistökauppa TERRA Real Estate ® -kiinteistönvälitysyrityksen kanssa
TERRA Real Estate ® on rekisteröity kiinteistönvälitysyritys, joka on toiminut vuodesta 2004. Auktorisoituna kiinteistönvälitysyrityksenä meillä on Turkin kauppaministeriön myöntämä ja hyväksymä virallinen kiinteistökaupan sertifikaatti.
Olemme auttaneet kansainvälisiä asiakkaita kiinteistön ostamisessa Turkista yli 20 vuoden ajan. Tiimimme tukee asiakkaita koko ostoprosessin ajan kohteen valinnasta ja neuvotteluista oikeudellisiin tarkistuksiin, maksujärjestelyjen koordinointiin ja omistusoikeuden siirtoon. TERRA Real Estate ® on palkittu useaan otteeseen European Property Awards -kilpailussa Turkin parhaana kiinteistönvälitystoimistona. Olemme myös AIPP:n jäsen ja sitoutuneet korkeisiin palvelustandardeihin.
Autamme ulkomaisia ostajia myös DAB-todistuksen ja pankkiasiakirjojen järjestämisessä sekä tarkistamme, että maksutapa sopii kyseiseen kauppaan. Kun kiinteistö ostetaan Turkin kansalaisuutta varten, maksuasiakirjat ja kiinteistön arvonmääritysasiakirjat tarkistetaan ennen rekisteröintiä.