Wie ausländische Käufer Immobilien in der Türkei bezahlen können
Ausländische Käufer müssen die Kaufpreiszahlung und den Währungsumtausch vor der Eigentumsübertragung im Grundbuch vorbereiten. Das wichtigste Dokument ist dabei die Döviz Alım Belgesi (DAB), die sogenannte Devisenankaufsbescheinigung. Seit dem 1. Oktober 2026 gilt in der Türkei außerdem das sichere Zahlungssystem für Immobilienkäufe, bei denen der Kaufpreis bar, per Banküberweisung oder durch elektronischen Geldtransfer gezahlt wird. Beim Immobilienerwerb zur Erlangung der türkischen Staatsbürgerschaft werden zusätzlich die Zahlungsnachweise und Immobilienwerte geprüft.
Welche Finanzunterlagen benötigen ausländische Käufer?
- Döviz Alım Belgesi (DAB): bestätigt, dass der vorgeschriebene Währungsumtausch vor der Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt (Tapu) erfolgt ist.
- Bankbeleg (Dekont): dient als Nachweis für die Zahlung an den Verkäufer. Für den Erwerb der Staatsbürgerschaft ist ein von der Bank bestätigter Zahlungsbeleg erforderlich.
- SWIFT-Bestätigung oder Kontoauszug: dokumentiert zusätzlich den Weg einer internationalen Überweisung.
Was ist eine DAB und wie funktioniert der Währungsumtausch?
Die Döviz Alım Belgesi (DAB) bestätigt, dass die für den Immobilienkauf verwendeten Devisen vor der Eigentumsübertragung über eine Bank in der Türkei umgetauscht wurden. Wechselstuben dürfen keine DAB ausstellen. Der Umtausch muss über eine Bank nach dem vorgeschriebenen Verfahren der türkischen Zentralbank erfolgen.
Der Käufer muss den Umtausch nicht persönlich veranlassen. Dieser kann über seine türkische Bank abgewickelt werden. Wird das Geld auf das Fremdwährungskonto des Verkäufers überwiesen, kann auch dessen Bank den Umtausch übernehmen. Veranlassen können diesen Schritt der Käufer, der Verkäufer oder eine bevollmächtigte Person.
Die DAB weist den Betrag in türkischer Lira und den entsprechenden Gegenwert in US-Dollar aus, unabhängig davon, in welcher Währung das Geld ursprünglich überwiesen wurde. Der Betrag in türkischer Lira wird beim Grundbuchamt als Verkaufspreis angegeben. Für die Eigentumsübertragung ist kein erneuter Umtausch in eine Fremdwährung erforderlich.
So bezahlen Sie den Verkäufer
- Zahlung von einem Bankkonto im Ausland
Nach dem geltenden DAB-Verfahren können Devisen vom Auslandskonto des Käufers auf das Fremdwährungskonto des Verkäufers in der Türkei überwiesen werden. Anschließend kann der Verkäufer den vorgeschriebenen Währungsumtausch vor der Eigentumsübertragung veranlassen.
Bewahren Sie die SWIFT-Bestätigung und den Kontoauszug auf, aus dem die Überweisung von Ihrem Konto hervorgeht. Wenn Sie im Verwendungszweck Angaben zur Immobilie machen, lässt sich die Zahlung leichter zuordnen.
- Zahlung über ein türkisches Bankkonto
Wenn Sie ein Fremdwährungskonto bei einer türkischen Bank besitzen, können Sie das Geld zunächst auf dieses Konto überweisen und den erforderlichen Währungsumtausch über dieselbe Bank abwickeln.
Prüfen Sie vor einer größeren Überweisung, ob Ihr Name, Ihre Reisepassnummer oder Ihre türkische Identifikationsnummer für Ausländer sowie die Angaben für die DAB mit den Unterlagen beim Grundbuchamt übereinstimmen.
Sicheres Zahlungssystem seit dem 1. Oktober 2026
Seit dem 1. Oktober 2026 müssen Zahlungen für Immobilienkäufe, die vollständig oder teilweise bar, per Banküberweisung oder durch elektronischen Geldtransfer erfolgen, über das türkische Güvenli Ödeme Sistemi (sicheres Zahlungssystem) abgewickelt werden. Das System verbindet die Freigabe des Kaufpreises mit der Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt.
Für ausländische Käufer ersetzt das sichere Zahlungssystem die DAB nicht. Der vorgeschriebene Währungsumtausch bleibt eine eigenständige Voraussetzung. Da die technischen Schnittstellen noch fertiggestellt werden, sollten Käufer, die ihren Immobilienkauf ab Oktober abschließen, den genauen Zahlungsablauf vor der Überweisung des Restbetrags mit ihrer Bank abstimmen.
Zahlung in mehreren Teilbeträgen
Der Kaufpreis kann in mehreren Teilbeträgen überwiesen werden. Für jede Zahlung kann eine separate DAB ausgestellt werden. Anzahlungen und Restzahlungen sollten eindeutig gekennzeichnet sein und insgesamt dem vereinbarten Kaufpreis entsprechen.
Zahlung für mehrere Immobilien
Wenn Sie mehrere Immobilien kaufen, sollte aus den Bankunterlagen klar hervorgehen, welcher Betrag für welche Immobilie gezahlt wurde. Jede Überweisung und jede DAB muss sich dem jeweiligen Objekt eindeutig zuordnen lassen.
Können ausländische Käufer Immobilien mit Kryptowährungen bezahlen?
Kryptowährungen dürfen in der Türkei nicht direkt zur Bezahlung von Immobilien verwendet werden. Die türkische Zentralbank untersagt die direkte und indirekte Verwendung von Kryptowerten als Zahlungsmittel.
Wenn Ihr Vermögen in Bitcoin, USDT oder anderen Kryptowerten angelegt ist, müssen Sie diese zunächst über einen geeigneten Kryptodienstleister in eine staatliche Währung umwandeln. Anschließend können Sie das Geld über den zuvor beschriebenen Bankweg für den Immobilienkauf verwenden.
Klären Sie den vorgesehenen Zahlungsweg mit der empfangenden türkischen Bank, bevor Sie größere Kryptobestände verkaufen.
Wie prüft die Bank die Herkunft des Geldes?
Türkische Banken führen vor oder während größerer Überweisungen für Immobilienkäufe Prüfungen zur Kundenidentifizierung (KYC) und zur Geldwäscheprävention durch. Eine einheitliche Liste der erforderlichen Unterlagen gibt es nicht. Die Bank prüft, woher das Geld stammt und ob sich seine Herkunft anhand der vorgelegten Nachweise nachvollziehen lässt.
Typische Geldquellen und entsprechende Nachweise sind:
- Ersparnisse: Kontoauszüge, aus denen hervorgeht, wie das Guthaben aufgebaut wurde.
- Einkünfte aus einer Beschäftigung oder selbstständigen Tätigkeit: Gehaltsabrechnungen, Steuerunterlagen und Kontoauszüge.
- Verkauf einer anderen Immobilie: Kaufvertrag und Nachweis über den Eingang des Verkaufserlöses auf dem Konto des Käufers.
- Erbschaft oder Schenkung: Unterlagen, die die rechtliche Grundlage der Vermögensübertragung belegen.
- Überweisungen zwischen eigenen Konten: Kontoauszüge beider Banken, anhand derer sich der Transfer derselben Gelder nachvollziehen lässt.
- Gelder aus Kryptowerten: Abrechnungen von Kryptobörsen oder Handelsplattformen, Aufzeichnungen der digitalen Geldbörsen, Eigentums- oder Verkaufsnachweise sowie Belege über den Eingang des in eine staatliche Währung umgetauschten Erlöses auf dem Bankkonto.
Welche Unterlagen im Einzelfall verlangt werden, hängt von der Bank, der Höhe der Zahlung, den beteiligten Ländern und der Herkunft des Geldes ab. Bei einem größeren Immobilienkauf sollten Sie deshalb vor der Überweisung mit der empfangenden Bank klären, welche Nachweise benötigt werden.
Zusätzliche Zahlungsvoraussetzungen für die türkische Staatsbürgerschaft
Beim Immobilienkauf zur Erlangung der türkischen Staatsbürgerschaft beträgt die aktuelle Mindestinvestition umgerechnet 400.000 US-Dollar. Zusätzlich zur DAB benötigt der Käufer einen von der Bank bestätigten Zahlungsbeleg (Dekont), der die für den Antrag anrechenbare Zahlung nachweist.
Für die Immobilie muss außerdem eine gültige Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi (TTB) vorliegen. Diese Bescheinigung stellt den Immobilienwert fest, der für den Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf maßgeblich ist. Der angegebene Verkaufspreis, die anrechenbare Zahlung und der maßgebliche TTB-Wert müssen die vorgeschriebene Mindestinvestition erfüllen.
Werden mehrere Immobilien für den Antrag genutzt, können deren anrechenbare Werte zusammengerechnet werden. Liegt der TTB-Wert einer Immobilie über dem zugehörigen DAB-Betrag, wird nur der durch die DAB nachgewiesene Betrag berücksichtigt.
Wenn die Person, die das Geld überweist oder empfängt, nicht mit dem eingetragenen Käufer beziehungsweise Verkäufer übereinstimmt, sollte dies vor der Überweisung geklärt werden. Für das Grundbuchamt muss die Verbindung zwischen den beteiligten Personen nachvollziehbar sein.
Was Sie vor dem Termin beim Grundbuchamt vorbereiten sollten
Prüfen Sie vor Ihrem Tapu-Termin, ob die Käuferdaten, die DAB, die Zahlung an den Verkäufer und die Angaben zur Immobilie übereinstimmen. Halten Sie außerdem Kontoauszüge und Nachweise zur Herkunft des Geldes bereit, falls Rückfragen entstehen.
Bei Immobilienkäufen ab dem 1. Oktober 2026 sollten Sie die Zahlungsabwicklung über das sichere Zahlungssystem mit Ihrer Bank abstimmen. Wenn Sie die Immobilie zum Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft kaufen, müssen zusätzlich die von der Bank bestätigten Zahlungsbelege, die DAB-Beträge und die TTB-Werte geprüft werden. Falls Zahlender oder Zahlungsempfänger nicht mit Käufer beziehungsweise Verkäufer identisch sind, sollte dies vor der Zahlung geklärt werden.
Sicherer Immobilienkauf mit TERRA Real Estate ®
TERRA Real Estate ® ist ein lizenziertes Immobilienunternehmen, das seit 2004 tätig ist und die offizielle Autorisierung für den Immobilienhandel besitzt, ausgestellt und überwacht vom türkischen Handelsministerium. Seit 2004 begleiten wir internationale Käufer beim Erwerb von Immobilien in der Türkei. Unser Team unterstützt Sie während des gesamten Kaufprozesses: von der Auswahl einer passenden Immobilie und den Kaufverhandlungen über die rechtlichen Prüfungen und die Zahlungsabwicklung bis zur Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt.
Wir unterstützen ausländische Käufer auch bei der Abstimmung der DAB und der Bankunterlagen und prüfen, ob der vorgesehene Zahlungsweg zum jeweiligen Kaufvorgang passt. Soll durch den Immobilienkauf die türkische Staatsbürgerschaft erworben werden, werden die Finanzunterlagen und die Nachweise zum Immobilienwert vor der Eintragung geprüft.