Как иностранцу оплатить недвижимость в Турции
Иностранным покупателям необходимо заранее организовать оплату и конвертацию валюты до переоформления права собственности. Основной документ — Döviz Alım Belgesi (DAB) (сертификат покупки иностранной валюты). Также с 1 октября 2026 года в Турции будет применяться система безопасных платежей к оплате недвижимости наличными, банковским переводом или электронным переводом средств. При покупке недвижимости для получения гражданства требуются дополнительные проверки банковских квитанций и стоимости объекта.
Какие документы нужны иностранному покупателю?
- Döviz Alım Belgesi (DAB): подтверждает, что обязательная конвертация иностранной валюты была выполнена до оформления Тапу (титула собственности).
- Банковская квитанция (деконт): подтверждение оплаты продавцу; для случаев получения гражданства также требуется квитанция, заверенная банком.
- Подтверждение SWIFT-перевода или банковская выписка: дополнительные документы, подтверждающие международный перевод.
Что такое DAB и как работает конвертация валюты?
Döviz Alım Belgesi (DAB) подтверждает, что иностранная валюта, использованная для покупки, была конвертирована через банк в Турции до переоформления Тапу. Обменные пункты не могут оформить DAB – конвертация должна быть выполнена через банк в соответствии с процедурой Центрального банка.
Покупателю не обязательно заниматься конвертацией лично. Это можно сделать через турецкий банк покупателя или, если средства отправлены на валютный счет продавца, через банк продавца. Этот этап может оформить покупатель, продавец или уполномоченный представитель.
В DAB фиксируется сумма в турецких лирах и ее эквивалент в долларах США независимо от того, какая иностранная валюта использовалась. Сумма в TRY используется как заявленная стоимость продажи в Тапу. Обратная конвертация в иностранную валюту для сделки по переоформлению права собственности не требуется.
Как оплатить продавцу
- Оплата с зарубежного банковского счета
Согласно действующей процедуре, иностранную валюту можно перевести с зарубежного счета покупателя на валютный счет продавца в Турции. После этого продавец может организовать необходимую конвертацию до оформления Тапу.
Сохраните подтверждение SWIFT-перевода и выписку, показывающую списание перевода с вашего счета. Также стоит указать сведения о недвижимости в назначении платежа, чтобы транзакцию было проще идентифицировать.
- Оплата через банковский счет в Турции
Если у вас есть валютный счет в турецком банке, средства можно сначала перевести туда, а затем организовать необходимую конвертацию через тот же банк.
Перед переводом крупной суммы проверьте, чтобы ваше имя, номер паспорта или иностранный идентификационный номер и данные, используемые для DAB, совпадали с информацией в Тапу.
Система безопасных платежей с 1 октября 2026 года
С 1 октября 2026 года платежи за недвижимость, полностью или частично производимые наличными, банковским переводом или электронным переводом средств, должны проходить через турецкую Güvenli Ödeme Sistemi (Система безопасных платежей). Система связывает перечисление покупной цены с переходом права собственности в Тапу.
Система не заменяет DAB для иностранных покупателей: конвертация валюты остается отдельным обязательным требованием. Покупателям, завершающим сделку начиная с октября, следует уточнить точную последовательность платежей в банке до перевода окончательного остатка суммы.
Оплата несколькими частями
Стоимость можно разделить на несколько переводов, и для каждого платежа может быть оформлен отдельный DAB. Аванс и окончательный платеж должны содержать четкие назначения и в сумме соответствовать согласованной цене недвижимости.
Оплата нескольких объектов недвижимости
Если вы покупаете несколько объектов, банковские документы должны показывать, какая сумма была уплачена за каждый из них, и позволять легко сопоставить каждый перевод и DAB с соответствующим объектом.
Можно ли оплатить недвижимость криптовалютой?
Криптовалюта не может использоваться для прямой оплаты недвижимости в Турции. Центральный банк запрещает прямое или косвенное использование криптоактивов в платежах.
Если ваши средства хранятся в Bitcoin, USDT или другом криптоактиве, их сначала необходимо конвертировать в валюту через соответствующего поставщика услуг по работе с криптоактивами. После этого средства могут быть использованы для покупки недвижимости через процедуру, описанную выше.
Перед продажей крупного объема криптоактивов уточните допустимый маршрут поступления средств в принимающем турецком банке.
Как банк проверяет источник средств?
Турецкие банки проводят проверки и соблюдения правил противодействия отмыванию денег до или во время крупных переводов, связанных с покупкой недвижимости. Универсального пакета документов для всех покупателей не существует: банк оценивает происхождение средств и то, подтверждается ли этот источник имеющимися документами.
Распространенные источники средств включают:
- Сбережения: банковские выписки, показывающие, как накапливался остаток.
- Доход от работы или бизнеса: расчетные листки, налоговые документы и выписки по счету.
- Продажа другой недвижимости: договор купли-продажи и подтверждение того, что вырученные средства поступили на счет покупателя.
- Наследство или дарение: документы, подтверждающие правовое основание перевода.
- Переводы между собственными счетами: выписки из обоих банков, показывающие движение одних и тех же средств.
- Средства, полученные из криптоактивов: выписки с биржи или платформы, записи кошелька, подтверждение владения или продажи и доказательства того, что фиатные средства поступили на банковский счет.
Точный перечень зависит от банка, суммы сделки, участвующих стран и источника средств. При крупной покупке лучше заранее уточнить в принимающем банке, какие документы потребуются, до перевода средств.
Дополнительные требования к оплате для получения гражданства Турции
Если покупка недвижимости используется для получения турецкого гражданства, действующий минимальный объем инвестиций составляет эквивалент 400 000 долларов США. Помимо DAB, покупателю нужна банковская квитанция (деконт), заверенная банком и подтверждающая соответствующий платеж.
У объекта также должен быть действующий Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi (TTB), или сертификат определения стоимости недвижимости для получения гражданства через приобретение недвижимости. Заявленная цена продажи, соответствующий платеж и применимая стоимость по TTB должны соответствовать минимальному инвестиционному требованию.
Если используются несколько объектов недвижимости, их допустимые стоимости можно суммировать. Если стоимость объекта по TTB выше, чем соответствующая сумма DAB, засчитывается только сумма, подтвержденная DAB.
Если плательщик или получатель не является зарегистрированным покупателем или продавцом, такую схему следует проверить до перевода. Земельный кадастр должен иметь возможность установить связь между сторонами.
Что подготовить перед регистрацией в Тапу
Перед визитом в Тапу проверьте, чтобы данные покупателя, DAB, платеж продавцу и информация об объекте совпадали. Держите под рукой банковские выписки и документы, подтверждающие источник средств, на случай запроса.
Для сделок с 1 октября 2026 года уточните в банке порядок работы системы безопасных платежей. При покупке для получения гражданства также проверьте банковские квитанции, суммы DAB и значения TTB, и заранее урегулируйте любые нестандартные схемы плательщика или получателя до проведения платежа.
Безопасная покупка недвижимости с TERRA Real Estate
TERRA Real Estate сопровождает иностранных покупателей при покупке недвижимости в Турции с 2004 года. Наша команда сопровождает клиентов на всех этапах покупки: от выбора объекта и переговоров до проверки, координации оплаты и переоформления Тапу.
Мы также помогаем иностранным покупателям координировать оформление DAB и банковских документов и проверяем, соответствует ли схема оплаты параметрам сделки. Если сделка связана с получением турецкого гражданства, финансовые документы и документы по стоимости недвижимости проверяются до регистрации.