Slik kan utenlandske kjøpere betale for eiendom i Tyrkia
Før skjøtet kan overføres, må utenlandske boligkjøpere ha ordnet både betalingen og den nødvendige valutavekslingen. Et sentralt dokument er Döviz Alım Belgesi (DAB), som bekrefter at valutavekslingen er gjennomført. Fra 1. oktober 2026 gjelder også Tyrkias system for trygg betaling ved eiendomssalg der hele eller deler av kjøpesummen betales kontant, via bankoverføring eller elektronisk pengeoverføring. Ved kjøp som skal gi grunnlag for tyrkisk statsborgerskap, stilles det i tillegg særskilte krav til bankkvitteringer og dokumentasjon av eiendommens verdi.
Hvilke betalingsdokumenter trenger du?
- Döviz Alım Belgesi (DAB): Bekrefter at den påkrevde valutavekslingen er gjennomført før skjøtet (tapu) overføres.
- Bankkvittering (dekont): Dokumenterer at betalingen til selgeren er gjennomført. Ved søknad om statsborgerskap kreves også en bankgodkjent kvittering.
- SWIFT-bekreftelse eller kontoutskrift: Viser at pengene er overført fra utlandet, og fungerer som ytterligere dokumentasjon på betalingen.
Hva er DAB, og hvordan foregår valutavekslingen?
Döviz Alım Belgesi (DAB) er et dokument som bekrefter at valutaen som brukes til eiendomskjøpet, er vekslet gjennom en bank i Tyrkia før skjøteoverføringen. Et vanlig vekslingskontor kan ikke utstede dette dokumentet. Vekslingen må skje gjennom en bank etter sentralbankens prosedyrer.
Du trenger ikke å gjennomføre valutavekslingen selv. Den kan ordnes gjennom din egen bank i Tyrkia eller gjennom selgerens bank dersom pengene overføres til selgerens valutakonto. Både kjøperen, selgeren og en representant med fullmakt kan sørge for at dette blir gjort.
DAB viser beløpet i tyrkiske lire og tilsvarende verdi i amerikanske dollar, uansett hvilken utenlandsk valuta du opprinnelig bruker. Beløpet i tyrkiske lire (TRY) legges til grunn som oppgitt salgsverdi ved skjøteoverføringen. Pengene trenger ikke å veksles tilbake til utenlandsk valuta for at handelen skal kunne gjennomføres.
Slik kan du betale selgeren
Betaling fra en bankkonto i utlandet
Etter DAB-prosedyren kan du overføre utenlandsk valuta direkte fra bankkontoen din i utlandet til selgerens valutakonto i Tyrkia. Selgeren kan deretter sørge for den nødvendige valutavekslingen før skjøtet overføres.
Ta vare på SWIFT-bekreftelsen og kontoutskriften som viser overføringen fra kontoen din. Det er også en fordel å oppgi informasjon om eiendommen i betalingsreferansen, slik at det er enkelt å se hvilken handel pengene gjelder.
Betaling via en tyrkisk bankkonto
Har du allerede en valutakonto i en tyrkisk bank, kan du overføre pengene dit først. Banken kan deretter gjennomføre den påkrevde valutavekslingen.
Før du sender et større beløp, bør du sjekke at navn, passnummer eller tyrkisk identifikasjonsnummer for utlendinger stemmer med opplysningene som skal brukes i DAB og ved skjøteoverføringen.
Systemet for trygg betaling fra 1. oktober 2026
Fra 1. oktober 2026 skal eiendomssalg der kjøpesummen helt eller delvis betales kontant, ved bankoverføring eller elektronisk pengeoverføring, gjennomføres via Tyrkias Güvenli Ödeme Sistemi, systemet for trygg betaling. Ordningen knytter utbetalingen til selgeren direkte til registreringen av eierskiftet.
For utenlandske kjøpere erstatter ikke dette kravet om DAB. Valutavekslingen må fortsatt dokumenteres separat. Ettersom de tekniske løsningene ennå ikke er ferdigstilt, bør kjøpere som skal gjennomføre en handel fra oktober, avklare med banken hvordan betaling og skjøteoverføring skal koordineres før restbeløpet sendes.
Betaling i flere deler
Du kan betale kjøpesummen gjennom flere overføringer og få utstedt et eget DAB for hver betaling. Både forskudd og restbetalinger bør ha tydelige betalingsreferanser. Til sammen skal betalingene tilsvare den avtalte kjøpesummen.
Betaling for flere eiendommer
Kjøper du flere eiendommer, bør bankdokumentasjonen vise hvor mye som er betalt for hver av dem. Det må være enkelt å se hvilken eiendom den enkelte overføringen og hvert DAB gjelder.
Kan utenlandske kjøpere betale med kryptovaluta?
Det er ikke tillatt å bruke kryptovaluta direkte som betaling for eiendom i Tyrkia. Tyrkias sentralbank forbyr både direkte og indirekte bruk av kryptoaktiva som betalingsmiddel.
Har du midler i Bitcoin, USDT eller andre kryptoaktiva, må disse først veksles til vanlig valuta gjennom en egnet tjenesteleverandør. Deretter kan pengene brukes til eiendomskjøpet gjennom bankprosessen som er beskrevet ovenfor.
Skal du selge en større kryptobeholdning for å finansiere boligkjøpet, bør du først avklare fremgangsmåten med banken som skal motta pengene i Tyrkia.
Hvordan kontrollerer banken hvor pengene kommer fra?
Tyrkiske banker gjennomfører kundekontroll (KYC) og kontroller for å forebygge hvitvasking når større beløp overføres i forbindelse med eiendomskjøp. Det finnes ikke én fast liste over dokumenter som gjelder for alle. Banken vurderer hvor pengene kommer fra, og hvilken dokumentasjon som trengs for å bekrefte dette.
Dette er vanlige finansieringskilder og dokumentene banken kan be om:
- Sparepenger: Kontoutskrifter som viser hvordan sparebeløpet er bygget opp over tid.
- Lønn eller næringsinntekt: Lønnsslipper, skattedokumentasjon og kontoutskrifter.
- Salg av annen eiendom: Salgskontrakt og dokumentasjon på at salgssummen er kommet inn på kjøperens konto.
- Arv eller gave: Dokumenter som viser det juridiske grunnlaget for overføringen.
- Overføringer mellom egne bankkontoer: Kontoutskrifter fra begge bankene som viser at det er de samme midlene som er overført.
- Midler fra kryptovaluta: Transaksjonsoversikter fra handelsplattformen, opplysninger fra kryptolommeboken, dokumentasjon på eierskap eller salg og bekreftelse på at beløpet i vanlig valuta er mottatt på bankkontoen.
Nøyaktig hvilke dokumenter banken krever, avhenger av beløpets størrelse, hvilke land som er involvert, hvor pengene kommer fra og bankens egne rutiner. Ved større eiendomskjøp er det derfor lurt å avklare dokumentasjonen med mottakerbanken før pengene overføres.
Ekstra betalingskrav ved søknad om tyrkisk statsborgerskap
Ved eiendomskjøp som skal danne grunnlag for tyrkisk statsborgerskap, er minstekravet til investering et beløp tilsvarende 400 000 amerikanske dollar. I tillegg til DAB må kjøperen ha en bankgodkjent kvittering (dekont) som dokumenterer betalingen som inngår i søknaden.
Eiendommen må også ha et gyldig Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi (TTB). Dette er et dokument som fastsetter hvilken verdi eiendommen kan godkjennes med ved søknad om tyrkisk statsborgerskap gjennom eiendomskjøp.
Den oppgitte salgsprisen, det dokumenterte betalingsbeløpet og den relevante TTB-verdien må alle oppfylle minstekravet til investering.
Dersom du kjøper flere eiendommer som skal inngå i samme søknad, kan de godkjente verdiene legges sammen. Hvis TTB-verdien for en eiendom er høyere enn beløpet i det tilhørende DAB-dokumentet, er det likevel bare DAB-beløpet som teller.
Hvis pengene betales av en annen enn den registrerte kjøperen, eller mottas av en annen enn selgeren, bør dette avklares før overføringen. Eiendomsregisteret må kunne dokumentere forbindelsen mellom partene.
Dette bør du ha klart før skjøteoverføringen
Før du møter til skjøteoverføring, bør du kontrollere at opplysningene om kjøperen, DAB, betalingen til selgeren og eiendommen stemmer overens. Ha også kontoutskrifter og dokumentasjon på pengenes opprinnelse tilgjengelig dersom banken eller myndighetene ber om dette.
Ved handler fra 1. oktober 2026 må du avklare med banken hvordan systemet for trygg betaling skal brukes. Skal kjøpet danne grunnlag for statsborgerskap, bør du i tillegg kontrollere bankgodkjente kvitteringer, DAB-beløp og TTB-verdier.
Eventuelle avvik mellom den registrerte kjøperen eller selgeren og personene som faktisk betaler eller mottar pengene, bør være avklart før betalingen gjennomføres.
Trygt eiendomskjøp med TERRA Real Estate ®
TERRA Real Estate ® er et registrert eiendomsmeglerfirma som har operert siden 2004. Som et autorisert eiendomsmeglerfirma har vi autorisasjon for eiendomshandel med sertifikat utstedt av det tyrkiske handelsdepartementet.
Vi har hjulpet internasjonale kunder med eiendomskjøp i Tyrkia siden 2004. Teamet vårt følger kjøperne gjennom hele prosessen, fra valg av bolig og prisforhandlinger til juridiske kontroller, koordinering av betaling og skjøteoverføring.
For utenlandske kjøpere bistår vi også med å koordinere DAB og nødvendig bankdokumentasjon og kontrollere at betalingsmåten passer til handelen. Dersom eiendomskjøpet inngår i en søknad om tyrkisk statsborgerskap, går vi gjennom betalingsdokumentene og dokumentasjonen på eiendommens verdi før registreringen.