Jak Polacy mogą zapłacić za nieruchomość w Turcji
Zagraniczni nabywcy muszą zorganizować płatność i wymianę waluty przed przeniesieniem aktu własności. Głównym dokumentem jest Döviz Alım Belgesi (DAB) (zaświadczenie zakupu waluty obcej). Od 1 października 2026 roku turecki Bezpieczny System Płatności będzie miał również zastosowanie do płatności za sprzedaż nieruchomości dokonywanych gotówką, przelewem bankowym lub elektronicznym transferem środków. Zakupy nieruchomości w celu uzyskania obywatelstwa wymagają dodatkowej weryfikacji potwierdzeń bankowych i wartości nieruchomości.
Jakie dokumenty finansowe są potrzebne zagranicznemu nabywcy?
- Döviz Alım Belgesi (DAB): potwierdza, że wymagana wymiana waluty obcej została przeprowadzona przed wydaniem Tapu (aktu własności).
- Potwierdzenie bankowe (dekont): dowód płatności na rzecz sprzedającego; w sprawach dotyczących obywatelstwa wymagane jest również potwierdzenie zatwierdzone przez bank.
- Potwierdzenie SWIFT lub wyciąg bankowy: dokumenty pomocnicze potwierdzające przebieg przelewu międzynarodowego.
Czym jest DAB i jak działa wymiana waluty?
Döviz Alım Belgesi (DAB) potwierdza, że waluta obca użyta do zakupu została wymieniona za pośrednictwem banku w Turcji przed przeniesieniem Tapu. Kantory wymiany walut nie mogą wystawić DAB; wymiana musi zostać przeprowadzona przez bank zgodnie z procedurą Banku Centralnego.
Kupujący nie musi organizować wymiany osobiście. Może to zostać zrealizowane za pośrednictwem tureckiego banku kupującego lub, jeśli środki zostaną wysłane na rachunek walutowy sprzedającego, za pośrednictwem banku sprzedającego. Ten etap może zorganizować kupujący, sprzedający lub upoważniony przedstawiciel.
DAB wskazuje kwotę w lirach tureckich oraz jej równowartość w dolarach amerykańskich, niezależnie od użytej waluty obcej. Kwota w TRY jest wykorzystywana jako zadeklarowana wartość sprzedaży w Tapu. Nie ma obowiązku ponownego przewalutowania jej na walutę obcą na potrzeby transakcji aktu własności.
Jak zapłacić sprzedającemu
- Płatność z zagranicznego rachunku bankowego
Zgodnie z obecną procedurą DAB waluta obca może zostać wysłana z zagranicznego rachunku kupującego na rachunek walutowy sprzedającego w Turcji. Następnie sprzedający może zorganizować wymaganą wymianę przed Tapu.
Zachowaj potwierdzenie SWIFT oraz wyciąg pokazujący wysłanie przelewu z Twojego rachunku. Dodanie danych nieruchomości w tytule płatności również ułatwia identyfikację transakcji.
- Płatność za pośrednictwem rachunku bankowego w Turcji
Jeśli posiadasz rachunek walutowy w tureckim banku, środki mogą zostać najpierw przelane na ten rachunek, a następnie wymagana wymiana może zostać przeprowadzona przez ten sam bank.
Przed przelaniem dużej kwoty sprawdź, czy Twoje imię i nazwisko, numer paszportu lub numer identyfikacyjny cudzoziemca oraz dane użyte do DAB są zgodne z dokumentacją Tapu.
Bezpieczny System Płatności od 1 października 2026 roku
Od 1 października 2026 roku płatności za sprzedaż nieruchomości, dokonywane w całości lub częściowo gotówką, przelewem bankowym lub elektronicznym transferem środków, muszą odbywać się za pośrednictwem tureckiego Güvenli Ödeme Sistemi (Bezpiecznego Systemu Płatności). System łączy zwolnienie ceny zakupu z przeniesieniem własności w Tapu.
Dla zagranicznych nabywców nie zastępuje to DAB. Wymiana waluty nadal pozostaje odrębnym wymogiem. Ponieważ integracje techniczne są nadal finalizowane, kupujący finalizujący transakcję od października powinni potwierdzić dokładną kolejność płatności z bankiem przed przelaniem końcowej kwoty.
Płatność w kilku częściach
Cena może zostać podzielona na kilka przelewów, a dla każdej płatności może zostać wystawiony osobny DAB. Zaliczki i płatności końcowe powinny zawierać jasne opisy i łącznie odpowiadać uzgodnionej cenie nieruchomości.
Płatność za więcej niż jedną nieruchomość
Jeśli kupujesz kilka nieruchomości, dokumentacja bankowa powinna wskazywać, jaka kwota została zapłacona za każdą z nich, oraz umożliwiać łatwe przypisanie każdego przelewu i DAB do odpowiedniej nieruchomości.
Czy zagraniczny nabywca może zapłacić za nieruchomość kryptowalutą?
Kryptowaluty nie mogą być używane bezpośrednio do zapłaty za nieruchomość w Turcji. Bank Centralny zabrania bezpośredniego i pośredniego wykorzystywania aktywów kryptograficznych do płatności.
Jeśli Twoje środki są przechowywane w Bitcoinie, USDT lub innym aktywie kryptograficznym, muszą zostać najpierw zamienione na walutę fiducjarną za pośrednictwem odpowiedniego dostawcy usług związanych z aktywami kryptograficznymi. Następnie środki w walucie fiducjarnej mogą zostać wykorzystane do zakupu nieruchomości drogą bankową opisaną powyżej.
Przed upłynnieniem dużych zasobów kryptowalut skonsultuj sposób przeprowadzenia transakcji z tureckim bankiem odbierającym środki.
Jak bank sprawdza źródło środków?
Tureckie banki przeprowadzają kontrole KYC i przeciwdziałania praniu pieniędzy przed lub w trakcie dużych przelewów związanych z zakupem nieruchomości. Nie istnieje jeden standardowy zestaw dokumentów dla każdego kupującego; bank analizuje, skąd pochodzą środki i czy dokumentacja potwierdza to źródło.
Typowe źródła środków obejmują:
- Oszczędności: wyciągi bankowe pokazujące, jak zgromadzono saldo.
- Dochody z pracy lub działalności gospodarczej: paski wynagrodzeń, dokumenty podatkowe i wyciągi z rachunku.
- Sprzedaż innej nieruchomości: umowa sprzedaży oraz dowód, że środki wpłynęły na rachunek kupującego.
- Spadek lub darowizna: dokumenty potwierdzające podstawę prawną przekazania środków.
- Przelewy między własnymi rachunkami: wyciągi z obu banków pokazujące przepływ tych samych środków.
- Środki pochodzące z kryptowalut: wyciągi z giełdy lub platformy, historia portfela, dowód własności lub sprzedaży oraz potwierdzenie, że środki w walucie fiducjarnej wpłynęły na rachunek bankowy.
Dokładny zakres wymaganych dokumentów zależy od banku, wielkości transakcji, zaangażowanych krajów i źródła pieniędzy. W przypadku dużego zakupu lepiej wcześniej potwierdzić z bankiem odbierającym środki, jakie dokumenty będą wymagane, zanim wykonasz przelew.
Dodatkowe wymagania płatnicze przy uzyskaniu obywatelstwa tureckiego
W przypadku zakupu nieruchomości na potrzeby uzyskania obywatelstwa tureckiego obecna minimalna inwestycja wynosi równowartość 400 000 USD. Oprócz DAB kupujący potrzebuje potwierdzenia bankowego (dekont) zatwierdzonego przez bank, potwierdzającego kwalifikującą się płatność.
Nieruchomość musi również posiadać ważny Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi (TTB), czyli certyfikat określenia wartości nieruchomości dla obywatelstwa uzyskiwanego przez nabycie nieruchomości. Zadeklarowana cena sprzedaży, kwalifikująca się płatność oraz odpowiednia wartość TTB muszą spełniać wymóg minimalnej inwestycji.
Jeśli wykorzystywanych jest kilka nieruchomości, ich kwalifikujące się wartości mogą zostać połączone. Jeśli wartość TTB nieruchomości jest wyższa niż odpowiadająca jej kwota DAB, uwzględniana jest wyłącznie kwota potwierdzona przez DAB.
Jeśli płatnik lub odbiorca nie jest zarejestrowanym kupującym albo sprzedającym, taki układ powinien zostać sprawdzony przed wykonaniem przelewu. Rejestr gruntów musi być w stanie ustalić powiązanie między stronami.
Co przygotować przed rejestracją w Tapu
Przed wizytą w Tapu sprawdź, czy dane kupującego, DAB, płatność dla sprzedającego oraz informacje o nieruchomości są zgodne. Zachowaj dostępność wyciągów bankowych i dokumentów potwierdzających źródło środków na wypadek, gdyby były potrzebne.
W przypadku transakcji od 1 października 2026 roku potwierdź z bankiem konfigurację Bezpiecznego Systemu Płatności. Przy zakupach związanych z obywatelstwem sprawdź także potwierdzenia zatwierdzone przez bank, kwoty DAB i wartości TTB oraz wyjaśnij wszelkie niestandardowe ustalenia dotyczące płatnika lub odbiorcy przed dokonaniem płatności.
Bezpieczny zakup nieruchomości z TERRA Real Estate ®
TERRA Real Estate® wspiera międzynarodowych nabywców w zakupie nieruchomości w Turcji od 2004 roku. Nasz zespół wspiera klientów na każdym etapie zakupu — od wyboru nieruchomości i negocjacji po weryfikację prawną, koordynację płatności i przeniesienie Tapu.
W przypadku zagranicznych nabywców pomagamy również w koordynacji DAB i dokumentów bankowych oraz sprawdzamy, czy sposób płatności jest zgodny z transakcją. Gdy zakup dotyczy obywatelstwa tureckiego, dokumenty finansowe i dokumenty dotyczące wartości nieruchomości są weryfikowane przed rejestracją.