Un appartement annoncé à 120 m² en Turquie n’offre pas nécessairement 120 m² d’espace intérieur. Les annonces peuvent indiquer une surface nette ou différentes surfaces brutes, dont certaines comprennent des annexes et une quote-part des parties communes. Deux logements affichant la même superficie peuvent donc offrir des espaces intérieurs très différents. Ce guide explique ces mesures et la manière de les comparer.
Que signifient les mètres carrés nets et bruts en Turquie ?
Le règlement turc d’urbanisme des zones planifiées (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) définit les surfaces d’un lot indépendant, bağımsız bölüm, comme un appartement ou une autre unité détenue séparément. Il distingue la surface intérieure libre des calculs fondés sur les limites extérieures du lot, les annexes et les espaces communs du bâtiment.
La surface nette
La surface nette officielle, bağımsız bölüm net alanı, correspond à l’espace entre les murs, y compris les pièces reliées entre elles par l’intérieur. Séjour, chambres, cuisine, salles de bains et couloirs comptent dans ce total. Pour un duplex ou un autre logement sur plusieurs niveaux reliés intérieurement, les surfaces admissibles de chaque niveau s’additionnent.
Le règlement exclut les poteaux, seuils de portes et fenêtres, certaines déductions liées aux enduits, gaines techniques, de ventilation et d’évacuation des déchets, puits de lumière, vides d’ascenseur et de galerie, locaux techniques et espaces sous escalier de moins de 1,80 m de hauteur libre. Les balcons, saillies ouvertes, terrasses au sol et en toiture, jardins d’étage et de toit, annexes et parties communes sont également exclus.
La surface nette donne la mesure la plus claire de l’espace intérieur clos. Elle n’indique toutefois ni la taille de chaque pièce ni la place consacrée aux circulations.
La surface brute
La surface brute du lot, bağımsız bölüm brüt alanı, est mesurée à l’intérieur de ses contours extérieurs. Certains vides, comme les gaines, puits de lumière et ouvertures de galerie, sont exclus. Lorsqu’un mur sépare le lot d’une autre partie intérieure du bâtiment, la mesure s’arrête au milieu du mur. Les surfaces des niveaux reliés intérieurement sont additionnées.
Contrairement à la surface nette, ce calcul s’appuie sur les limites extérieures du logement et comprend l’espace occupé par les murs. La surface brute dépasse donc généralement l’espace intérieur libre, même sans annexes ni quote-part des équipements communs.
Trois définitions de la surface brute
Le règlement distingue trois mesures :
- Bağımsız bölüm brüt alanı – surface brute du lot : surface comprise dans ses limites extérieures définies, sous réserve des exclusions réglementaires.
- Bağımsız bölüm toplam brüt alanı – surface brute totale du lot : surface brute du lot augmentée de celle des éventuelles annexes qui lui appartiennent.
- Bağımsız bölüm genel brüt alanı – surface brute générale du lot : surface brute totale augmentée de la quote-part des parties communes attribuée au logement.
Une annonce mentionnant 120 m² bruts peut utiliser n’importe laquelle de ces trois mesures. Il est donc important de demander laquelle a été retenue.
Comment comparer la taille des logements en Turquie
Comparer la surface nette et l’agencement
Examinez la surface nette avec les dimensions des pièces. Deux appartements de même surface nette peuvent avoir des pièces de tailles différentes, notamment si l’un consacre davantage d’espace aux couloirs ou aux escaliers intérieurs. Pour un duplex, vérifiez le plan de chaque niveau.
Évaluer séparément balcons, terrasses et autres espaces
Considérez les balcons, terrasses ouvertes, débarras et autres annexes séparément de la surface intérieure nette. Pour une villa, distinguez également la superficie de la maison de celle du terrain.
Faire préciser la surface annoncée
Demandez les surfaces nette et brute du logement précis, le mode de calcul de la surface brute et un plan coté. Aucun pourcentage universel ne permet de passer du brut au net. Comparez les chiffres réels plutôt que d’appliquer une déduction estimée.
Exemple : deux appartements annoncés à 120 m²
Les deux appartements ci-dessous sont annoncés à 120 m², mais leurs surfaces sont calculées différemment.
| Mesure | Appartement A | Appartement B |
| Surface annoncée | 120 m² | 120 m² |
| Mode de calcul | Surface brute du lot | Surface brute générale, avec quote-part des parties communes |
| Surface intérieure nette | 101 m² | 88 m² |
Pour l’appartement A, la surface annoncée concerne le logement lui-même. Pour l’appartement B, elle comprend aussi une quote-part des parties communes et les annexes éventuelles. Malgré une superficie identique dans les annonces, l’appartement A offre donc 13 m² d’espace intérieur net supplémentaire.
* Ces chiffres sont illustratifs et ne représentent pas des ratios standards de conversion entre surface brute et surface nette.
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