Powierzchnia netto i brutto nieruchomości w Turcji – jak to obliczyć?

Mieszkanie w Turcji reklamowane jako 120 m² nie musi oferować 120 m² powierzchni wewnętrznej. W ogłoszeniach może być podawana powierzchnia netto lub różnie obliczana powierzchnia brutto, która niekiedy obejmuje pomieszczenia przynależne oraz udział w częściach wspólnych budynku. Bez znajomości tych różnic kupujący mogą porównywać nieruchomości, które mimo identycznego metrażu w ogłoszeniu oferują zupełnie inną ilość miejsca do zamieszkania. W tym poradniku wyjaśniamy, jak w Turcji definiuje się powierzchnię netto i brutto, co obejmuje każda z nich oraz jak rzetelnie porównywać metraż nieruchomości.

Co oznacza powierzchnia netto i brutto w Turcji?

Tureckie rozporządzenie w sprawie zabudowy na obszarach objętych planami zagospodarowania przestrzennego (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) określa zasady obliczania powierzchni samodzielnego lokalu (bağımsız bölüm), na przykład mieszkania lub innego lokalu stanowiącego odrębną własność. Rozróżnia powierzchnię wewnętrzną w świetle ścian od pomiarów uwzględniających zewnętrzny obrys lokalu, pomieszczenia przynależne i części wspólne budynku.

Powierzchnia netto (m² netto)

Zgodnie z oficjalną definicją powierzchnia netto (bağımsız bölüm net alanı) to powierzchnia pomiędzy ścianami, obejmująca pomieszczenia połączone wewnętrznymi przejściami. Wlicza się do niej salony, sypialnie, kuchnie, łazienki i korytarze. W przypadku mieszkania dwupoziomowego lub innego lokalu zajmującego kondygnacje połączone wewnętrznymi schodami sumuje się powierzchnie na tych kondygnacjach, które spełniają warunki określone w przepisach.

Rozporządzenie wyłącza z tej powierzchni słupy, progi drzwiowe i okienne, określone naddatki na tynk, szachty instalacyjne, wentylacyjne i zsypowe, studnie doświetlające, szyby windowe, otwory w stropach przy galeriach, pomieszczenia techniczne oraz przestrzeń pod schodami o wysokości w świetle poniżej 1.80 m. Nie uwzględnia również balkonów, otwartych wykuszy, tarasów naziemnych i dachowych, ogrodów na kondygnacjach i dachach, pomieszczeń przynależnych ani części wspólnych budynku.

Metraż netto najlepiej określa wielkość zamkniętej przestrzeni wewnętrznej, ale nie informuje o rozmiarach poszczególnych pomieszczeń ani o tym, ile miejsca zajmują ciągi komunikacyjne.

Powierzchnia brutto (m² brutto)

Powierzchnię brutto samodzielnego lokalu (bağımsız bölüm brüt alanı) mierzy się w jego zewnętrznym obrysie, z wyłączeniem określonych pustych przestrzeni, takich jak szachty, studnie doświetlające i otwory w stropach przy galeriach. Jeśli granicę lokalu z inną wewnętrzną częścią budynku stanowi ściana, pomiar prowadzi się do jej osi. Powierzchnie kondygnacji połączonych wewnętrznie sumuje się.

W odróżnieniu od powierzchni netto ten sposób obliczania uwzględnia szerszy obrys lokalu, w tym powierzchnię zajmowaną przez ściany. Dlatego powierzchnia brutto jest zazwyczaj większa od powierzchni wewnętrznej w świetle ścian, nawet bez doliczania pomieszczeń przynależnych czy udziału w częściach wspólnych.

Rodzaje powierzchni brutto w Turcji

Rozporządzenie wyróżnia trzy sposoby określania powierzchni brutto:

• Bağımsız bölüm brüt alanı — powierzchnia brutto samodzielnego lokalu: powierzchnia w określonym zewnętrznym obrysie lokalu, z uwzględnieniem wyłączeń przewidzianych w przepisach.
• Bağımsız bölüm toplam brüt alanı — całkowita powierzchnia brutto samodzielnego lokalu: powierzchnia brutto lokalu powiększona o powierzchnię brutto pomieszczeń przynależnych, jeśli takie występują.
• Bağımsız bölüm genel brüt alanı — ogólna powierzchnia brutto samodzielnego lokalu: całkowita powierzchnia brutto powiększona o przypisany do lokalu udział w częściach wspólnych budynku.

Podane w ogłoszeniu 120 m² brutto może oznaczać każdą z tych trzech wartości, dlatego warto ustalić, którą z nich zastosowano.

Jak porównywać metraż nieruchomości w Turcji?

Porównuj powierzchnię netto i układ wnętrza

Porównuj metraż netto wraz z wymiarami pomieszczeń. Dwa mieszkania o takiej samej powierzchni netto mogą mieć pokoje różnej wielkości, zwłaszcza gdy w jednym z nich więcej miejsca zajmują korytarze lub wewnętrzne schody. W mieszkaniach dwupoziomowych sprawdź układ każdej kondygnacji.

Oceniaj balkony, tarasy i pozostałe przestrzenie oddzielnie

Balkony, otwarte tarasy, komórki i inne pomieszczenia przynależne oceniaj oddzielnie od powierzchni netto wnętrza. W przypadku willi odróżniaj powierzchnię domu od powierzchni działki, ponieważ są to dwie różne wielkości.

Wyjaśnij z pośrednikiem, co obejmuje metraż podany w ogłoszeniu

Zapytaj o powierzchnię netto i brutto konkretnego lokalu, ustal, jaki sposób obliczania powierzchni brutto zastosowano, i poproś o rzut z wymiarami. Nie istnieje uniwersalny przelicznik procentowy powierzchni brutto na netto, dlatego porównania należy opierać na rzeczywistych danych, a nie na szacunkowych odliczeniach.

Praktyczny przykład: porównanie dwóch mieszkań reklamowanych jako 120 m²

Przyjrzyjmy się dwóm mieszkaniom, które w ogłoszeniach mają 120 m², ale ich powierzchnię obliczono na różne sposoby.

Powierzchnia mieszkania A podana w ogłoszeniu odnosi się do samego lokalu, natomiast w przypadku mieszkania B obejmuje również przypisany udział w częściach wspólnych budynku oraz ewentualne pomieszczenia przynależne. Mimo identycznego metrażu w ogłoszeniach mieszkanie A oferuje o 13 m² więcej powierzchni netto wnętrza. 

* Podane wartości mają charakter przykładowy i nie przedstawiają standardowych proporcji powierzchni brutto do netto.

Zakup nieruchomości w Turcji z TERRA Real Estate ^®

Dokładne dane dotyczące powierzchni są niezbędne przy porównywaniu mieszkań i willi w Turcji, szczególnie gdy metraż w ogłoszeniach obliczono na różne sposoby. Jasna specyfikacja pozwala ustalić, ile przestrzeni wewnętrznej oferuje nieruchomość i jakie dodatkowe powierzchnie uwzględniono.

TERRA Real Estate ^® od 2004 roku wspiera zagranicznych nabywców nieruchomości w Turcji. Pomagamy klientom znaleźć odpowiednie oferty, porównać dostępne możliwości i wyjaśnić parametry nieruchomości. Organizujemy prezentacje, koordynujemy weryfikację stanu prawnego i dokumentacji oraz prowadzimy klientów przez cały proces zakupu aż do jego zakończenia.

TERRA Real Estate ^® to licencjonowana agencja nieruchomości działająca od 2004 roku. Jako autoryzowana firma posiadamy Certyfikat Uprawniający do Obrotu Nieruchomościami, wydany i zatwierdzony przez Ministerstwo Handlu Turcji.