Bir gayrimenkul yatırımı gerçekte ne kazandırır?
Bir evin değeri artarken her ay elinize çok az para kalabilir. Başka bir ev ise fiyatı fazla değişmeden düzenli kira geliri sağlayabilir. ROI, yani yatırım getirisi, sonucu yatırdığınız parayla karşılaştırır. Bu yüzden önce hangi sonucu görmek istediğinizi belirlemek gerekir: satış kârını mı, yıllık kira getirisini mi, yoksa kredi ödemelerinden sonra kalan nakdi mi?
Bu rakamlar farklı sorulara yanıt verir. Ayrı ayrı ele alındıklarında konutları karşılaştırmak ve bir tahminin bütçenize uyup uymadığını görmek kolaylaşır.
Önce kârı ve yatırılan tutarı belirleyin
Temel formül, kâr veya zararı yatırım maliyetinin yüzdesi olarak gösterir:
ROI (%) = (Net kâr / Toplam yatırım maliyeti) × 100
Kredi kullanılmayan bir alım düşünelim. Yatırıma ait toplam maliyet 150.000 USD, satıştan elde edilen net tutar 180.000 USD olsun. Kâr 30.000 USD’dir. Bunu 150.000 USD’ye böldüğümüzde, elde tutulan dönemin tamamı için %20 ROI buluruz. Ev birkaç yıl sizde kaldıysa bu oran yine bütün döneme aittir. Yıllık getiri ayrıca hesaplanır.
Sonucun tamamını görmek için varsa kira gelirlerini; satın alma, iyileştirme, elde tutma ve satışla ilgili giderleri de hesaba katın. Hangi kalemlerin dahil olduğunu belirtin ve aynı masrafı iki kez saymayın. Örnekte yer almayan ek giderler getiriyi düşürür.
Bir yıllık kira ne kadar getiri sağlar?
Kira getirisi, ilerideki satıştan bağımsız olarak kiralamanın gelirini ele alır. Net oranı bulmak için kiradan belirtilen işletme giderlerini çıkarır, kalan tutarı hesapta kullandığınız edinim maliyetine bölersiniz.
Örneğin toplam edinim maliyeti 150.000 USD olan bir evde yıllık net işletme geliri 10.000 USD ise, finansman ve kişisel gelir vergisi öncesi getiri yaklaşık %6,67 olur. Evin değerindeki değişim bu hesaba girmez.
Daha ayrıntılı bir örnekte satın alma ve iyileştirmeler 150.000 USD, yıllık kira 18.000 USD, işletme giderleri 5.000 USD olsun. Geriye 13.000 USD kalır. Kredi kullanılmadığında ve kişisel gelir vergisi henüz düşülmediğinde net kira getirisi yaklaşık %8,67’dir.
Bu oranların ne kadar anlamlı olduğu, hesaba giren giderlere bağlıdır. Bütçede evin boş kaldığı dönemlere, onarıma, yönetime, sigortaya ve ilerideki ekipman yenilemelerine yer ayırın. Vergiler de maliyetin bir parçasıdır; Türkiye’de emlak vergileri rehberimiz bu konuyu ayrıca ele alır.
Kredili alımda kendi paranızın getirisini de görün
Kredi, başlangıçta koyduğunuz tutarı ve sonraki ödemeleri değiştirir. Cash-on-cash olarak da bilinen nakit getiri hesabı, işletme giderleri ile kredi faiz ve anapara ödemelerinden sonra kalan yıllık nakdi, kendi yatırdığınız parayla karşılaştırır. Gelir vergisi bu aşamada henüz düşülmemiştir:
Nakit getiri (%) = (Borç ödemeleri sonrası, gelir vergisi öncesi yıllık nakit akışı / Yatırılan nakit) × 100
Yıllık nakit akışı 12.000 USD, kendi koyduğunuz para 180.000 USD ise oran yaklaşık %6,67 olur. Henüz satışla gerçekleşmemiş değer artışı bu tutara dahil edilmez.
Şimdi 500.000 USD’lik bir evin 180.000 USD özkaynak ve 320.000 USD krediyle alındığını düşünelim. Borç aynı kalırken evin değeri 600.000 USD’ye çıkarsa özkaynak 280.000 USD olur. Değerdeki 100.000 USD artış, başlangıçta yatırılan paranın yaklaşık %55,56’sına karşılık gelir; faiz, işlem masrafları, vergiler ve kira nakit akışları henüz bu karşılaştırmada yoktur. Satışa kadar bu, gerçekleşmemiş bir kazançtır; yıllık nakit gelir veya net satış kârı değildir. Özkaynağı evin değerine bölmek ise başka bir şeyi, özkaynak oranını gösterir.
Karşınıza çıkabilecek üç başka kavram
- Net işletme geliri, NOI: Boş dönemler ve işletme giderleri düşüldükten sonra, borç ödemeleri ve mal sahibinin gelir vergisi öncesinde kalan gayrimenkul geliri. Büyük yatırımlar ve amortisman ayrı değerlendirilir.
- Kapitalizasyon oranı: Yıllık NOI’nin satın alma fiyatına veya güncel gayrimenkul değerine bölünmesiyle bulunur. Hangi değerin kullanıldığı belirtilmelidir. Finansmanı içermez ve yatırımın bütün getirisini göstermez.
- İç verim oranı, IRR: Paranın ne zaman girip çıktığını da dikkate alır. Hesaba girilen nakit akışları ve satış tutarı üzerinden, net bugünkü değeri sıfır yapan iskonto oranını bulur.
Hesabı satın alacağınız eve göre kurun
Konum, yapı durumu ve fiyat birlikte anlam kazanır. Bakımlı bir ev hemen daha az iş isteyebilir; bu avantaj fiyata yansımış olabilir. Daha ucuz bir ev de onarım ihtiyacı doğru bütçelendirilirse değerlendirilebilir. Benzer satış ve kiralamalardan yararlanırken istenen fiyatlarla gerçekleşen satışları, vaat edilen kiralarla tahsil edilen tutarları ayırın.
Aylık nakit planı, paraya ne zaman ihtiyaç duyacağınızı gösterir; tek bir yüzde bunu anlatmaz. Daha düşük kira, boş aylar, artan giderler ve uzayan satış süresiyle de hesap yapın. Konum, orada yaşayacak kişiye veya misafire uygun olmalıdır. Gelişen bölgelerde altyapı gecikebilir. Evi uzun süre tutmak satın alma masraflarını daha çok yıla yayar, ancak devam eden giderleri ortadan kaldırmaz. Birkaç gayrimenkul de aynı turizm, kur ve finansman risklerini paylaşabilir.
Karşılaştırmalarda dönem, para birimi ve kredi, vergi, gider yaklaşımı aynı olsun. Enflasyon da paranın alım gücünü etkiler. Her yatırım için geçerli iki haneli bir getiri hedefi yoktur; ROI tek başına zarar olasılığını ölçmez. Emlak şirketi yerel piyasa verilerini sağlayabilir; hukuki, mali ve teknik konular ilgili uzmanlarla değerlendirilir. Bu bilgilerle oluşturduğunuz hesabı daha sonra gerçekleşen gelir ve giderlerle karşılaştırabilirsiniz.
Türkiye’deki ev arayışınızı konuşalım
Türkiye’de gayrimenkul arıyorsanız bütçenizi ve evi nasıl kullanmak istediğinizi paylaşın. Size uygun seçenekleri bulmanıza, hukuk ve mali danışmanlarınızla inceleyebileceğiniz bilgileri toplamanıza yardımcı olalım.
TERRA Real Estate ®, 2004 yılından bu yana faaliyet gösteren, Türkiye Cumhuriyeti Ticaret Bakanlığı tarafından verilen Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi’ne sahip tescilli ve yetkili bir gayrimenkul danışmanlık şirketidir.
- Bizi arayın: +90 242 512 25 00
- İletişim formundan mesaj gönderin
Bölgedeyseniz ilgilendiğiniz evleri ücretsiz ve satın alma yükümlülüğü olmadan görebilirsiniz. Randevuyla konakladığınız yerden sizi alabiliriz.